樂居買房蘇州近期，江蘇省南京、無錫兩大重點(diǎn)城市先后發(fā)布新政“全面取消限售”。
隨之而來的是，蘇州對新政的呼聲也愈發(fā)強(qiáng)烈。目前蘇州新房仍執(zhí)行“取得不動(dòng)產(chǎn)起2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”限售政策。
全面取消限售，也就意味著未來將直接釋放大量次新房源，讓持有房產(chǎn)證的業(yè)主可以隨時(shí)變現(xiàn)，極大提升市場流動(dòng)性。
“次新房”的流通將成為市場重要一環(huán)。
所以，今天，我們對蘇州最新一批次“次新房”做了價(jià)格摸底，來看看整體情況究竟如何。（統(tǒng)計(jì)均為2023年交付項(xiàng)目）
總結(jié)以下幾個(gè)看點(diǎn)：
1、核心區(qū)高價(jià)堅(jiān)挺
從掛牌均價(jià)看，位于高新區(qū)獅山板塊的獅子山瀾庭以65703元/㎡的單價(jià)位居榜首，目前小區(qū)正在出售4套房源，都是大平層洋房。
小區(qū)2024年11月以6.4萬/㎡單價(jià)成交一套房源，與掛牌均價(jià)相差不大。
項(xiàng)目新房在售時(shí)，一期至三期均價(jià)從3.9萬/㎡漲至4.3萬/㎡。如今，成交高溢價(jià)也再次說明了核心區(qū)項(xiàng)目的保值能力。
同屬獅山板塊的大華春和景明為47613元/㎡，總價(jià)從479-900萬不等，小區(qū)有高層三房產(chǎn)品。
工業(yè)園區(qū)奧體板塊的錦麟鉑悅府目前正在出售一套房源，單價(jià)為49711元/㎡。項(xiàng)目新房銷售時(shí)備案均價(jià)為3.9萬/㎡，二手房掛牌溢價(jià)明顯。
除此之外，吳中區(qū)久尋花園也在高掛牌價(jià)小區(qū)之列，均價(jià)高達(dá)4.1萬/㎡。銷售期備案均價(jià)在2.9萬/㎡左右，僅比地價(jià)2.6萬/㎡略高，地價(jià)一度為板塊top1。小區(qū)目前還沒有房源成交，但從區(qū)位上看，這個(gè)掛牌價(jià)有些出乎意料。
值得注意的是，這些高價(jià)項(xiàng)目普遍具備以下特征：
· 地段稀缺性：均位于成熟商圈或產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；
·產(chǎn)品力突出：以大戶型、精裝交付為主，契合改善需求；
·教育資源加持：如獅山板塊的多所重點(diǎn)中小學(xué)。
2、中端市場：新興板塊價(jià)格整體企穩(wěn)
平江新城、高鐵新城、科技城等新興板塊，次新房價(jià)格整體展現(xiàn)較為穩(wěn)定。
璀璨平江如苑和云起平江雅園均有房源掛出，掛牌均價(jià)目前分別為32298元/㎡）和29749元/㎡，與銷售期備案均價(jià)相近。
但在同小區(qū)中，不同房源掛牌價(jià)差較大，如云起平江雅園，同樣的112㎡三房，中樓層和低樓層價(jià)差達(dá)8千元/㎡。
此外，高鐵新城的中鐵建花語天境掛牌均價(jià)為29812元/㎡，新房備案均價(jià)基本一致。小區(qū)目前掛牌房源多為129㎡大平層，總價(jià)在430萬左右。
科技城板塊，淺悅靜庭二手房掛牌均價(jià)為28021元/㎡，且小區(qū)已有大量房源在售。成交方面，數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)有房源以2.4萬/㎡成交，較掛牌價(jià)低約14%，這意味著外圍板塊議價(jià)空間較大。
淺悅靜庭掛牌房源
淺悅靜庭成交房源
3、剛需板塊價(jià)格親民
與核心區(qū)形成鮮明對比的是，部分外圍板塊的次新房以“低單價(jià)、低總價(jià)”吸引剛需客群。例如：
高新區(qū)通安板塊的首開棠前如苑（20749元/㎡），小區(qū)在售房源量也比較大。
相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)的淺棠水岸（13833元/㎡），為統(tǒng)計(jì)中唯一單價(jià)低于1.5萬元的項(xiàng)目。
越溪的上城時(shí)光（22105元/㎡），目前也有多套房源在出售，與周邊二手房小區(qū)價(jià)格相差不大。
此類項(xiàng)目雖遠(yuǎn)離城市中心，但憑借軌道交通規(guī)劃或生態(tài)環(huán)境仍有一定市場空間。
總的來說，小區(qū)二手房掛牌均價(jià)與其最初的新房銷售備案均價(jià)之間，一般會(huì)有“價(jià)格持平”、“價(jià)格倒掛”、“價(jià)格折價(jià)”等狀態(tài)。
價(jià)格持平，一般說明項(xiàng)目交付后市場認(rèn)可度穩(wěn)定，或房源為普通住宅產(chǎn)品，無稀缺性溢價(jià)。
價(jià)格倒掛，常見核心地段優(yōu)質(zhì)樓盤，價(jià)值預(yù)期較高。
價(jià)格折價(jià)，有區(qū)位發(fā)展、交付品質(zhì)未達(dá)預(yù)期等多方面影響。
總之，次新房作為二手房市場的“新血”，其價(jià)格波動(dòng)更能在一定程度上反映真實(shí)供需關(guān)系。
接下來，蘇州限售政策走向是什么，次新房市場又會(huì)迎來怎樣的變化，我們會(huì)繼續(xù)觀察。
文章來源:樂居買房
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