作者 | 騎豬英雄
文章來(lái)源 | 格隆匯樓市
四年前拍的地，三年前買的房，驗(yàn)證時(shí)刻到了。
一筆買房賬
兩年前，龍崗新生雙龍板塊作為價(jià)格的洼地，當(dāng)時(shí)不少人是持觀望的態(tài)度，或者看看其他更有韌性的片區(qū)。
如今檢驗(yàn)這個(gè)片區(qū)的時(shí)刻來(lái)了。
正如曾經(jīng)有讀者朋友所期待的那般，龍崗新生板塊的價(jià)格已經(jīng)壓實(shí)在二字出頭，還是沒賣完的新房中掛盤的二手次新房源交易。
2019年3月入市的桑泰龍樾府，66~113平住宅，備案均價(jià)約39594元/㎡，單價(jià)區(qū)間約，總價(jià)區(qū)間約268萬(wàn)~275萬(wàn)，而今年3月，一套69.16平二手房掛盤178萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)163.8萬(wàn)，折合均價(jià)約2.37萬(wàn)/平。
2020年8月入市的頤翠名庭，69~127平住宅，備案均價(jià)約39857元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.8萬(wàn)—4.3萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約264萬(wàn)~513萬(wàn)。
而去年12月一套89平戶型，掛盤270萬(wàn)實(shí)際成交總價(jià)約232萬(wàn)，折合單價(jià)約2.61萬(wàn)/平；今年3月一套88.62平戶型，掛盤268萬(wàn)實(shí)際成交總價(jià)約258萬(wàn)，折合單價(jià)約2.91萬(wàn)/平。
2021年2月入市的新霖薈邑花園，74~98平住宅備案均價(jià)約39967元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.57萬(wàn)-4.3萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約277萬(wàn)~416萬(wàn)。
而去年11月一套96.2平戶型，掛盤240萬(wàn)實(shí)際成交總價(jià)約224.5萬(wàn)，折合單價(jià)約2.33萬(wàn)/平。
要知道，這三個(gè)小區(qū)目前還有部分房源未售罄。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，桑泰龍樾府1411套住宅顯示還剩7套未售，頤翠名庭641套住宅顯示還剩173套未售，新霖薈邑花園802套住宅顯示還剩281套未售。
而目前整個(gè)龍崗新生雙龍片區(qū)的存量新房，在轉(zhuǎn)介渠道，也更便宜。
位于龍崗新生的保利招商雍山郡，69~96平住宅，備案均價(jià)約39124元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.65萬(wàn)-4.1萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約265萬(wàn)~386萬(wàn)，748套房源備案，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示剩余104套未售。
在轉(zhuǎn)介渠道項(xiàng)目已經(jīng)低至六四折，原本最低都要265萬(wàn)的69平戶型，如今打完折170萬(wàn)。
如果是兩年半以前選擇了這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主，加上杠桿成本，大概率是多花了近百萬(wàn)的。
若以周邊次新房掛盤情況來(lái)看，同面積的房源實(shí)際價(jià)格跳脫的可能性也不大。
一方面，周邊二手的次新房房源掛盤均價(jià)在三萬(wàn)左右，實(shí)際同面積段的戶型，價(jià)格可能更低。
比如約69平戶型，保利招商雍山郡的新房是約170萬(wàn)-188萬(wàn)/套，而桑泰瓏樾花園的掛盤報(bào)價(jià)不僅有170萬(wàn)的也有165萬(wàn)甚至160萬(wàn)的。
另一方面，龍崗雙龍新生板塊，還有大量的規(guī)劃住宅地塊。
如君勝熙玥灣一路之隔的用地、天芯互聯(lián)東側(cè)的地塊、吉祥悅府東側(cè)的地塊，都是住宅用地。
所以，可以看到，住宅地塊或者新房扎堆的區(qū)域，價(jià)格的韌性薄弱些，并且隨著時(shí)間推移，慢慢會(huì)被市場(chǎng)檢驗(yàn)出來(lái)。
新生雙龍只是新房的一個(gè)縮影。
如果足夠關(guān)注深圳的全域，會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳過去出讓的地塊，如今都有了不同的命運(yùn)。
比如通過調(diào)規(guī)的方式，增加了前海媽灣、龍華北站、深圳灣后海、深圳超總、寶安中心這些核心位置的住宅用地。
這些地塊的新房，都賣得不錯(cuò)。
但有的就賣得不怎么樣了。
所以，通過留意用地的變化，更具有市場(chǎng)的前瞻性。
最近，深圳同樣大手一揮，調(diào)整出了8宗住宅用地，位置區(qū)域包括寶安沙井、南山西麗、龍華梅林關(guān)與上塘、光明中心區(qū)及光明北片區(qū)、龍崗平湖雙擁街以及鹽田。
這些宗地，無(wú)一例外都在區(qū)域中不錯(cuò)的地段。
一方面說(shuō)明深圳的商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)非常多，另一方面說(shuō)明深圳并非真的無(wú)地可供，更重要的是，說(shuō)明深圳的新房庫(kù)存的問題進(jìn)一步得到緩解。
最明顯的，8個(gè)月前存量商品房（預(yù)售+現(xiàn)售）可售套數(shù)約5.79萬(wàn)套，但在8個(gè)月過程中，在新增了住宅預(yù)售及現(xiàn)售批準(zhǔn)的情況下， 深圳商品房庫(kù)存還是下降到5.26萬(wàn)套（預(yù)售+現(xiàn)售）。
而今年1-4月深圳就累計(jì)新增供應(yīng)了9422套商品房（僅預(yù)售），其中商品住宅8601套（僅預(yù)售）。
所以，對(duì)深圳樓市而言，新房庫(kù)存方面的壓力，是得到了一定的緩解的，否則不會(huì)一次性大手筆地調(diào)規(guī)用地。
而這些新調(diào)整的地塊真正出讓到落成住宅出售，雖然需要時(shí)間。
但幾年后市場(chǎng)也一定會(huì)檢驗(yàn)出，哪些是真正有價(jià)值的地塊。
鑒于目前全國(guó)推行好房子，加大高品質(zhì)住房供給，若未來(lái)這些地塊入市，大概率帶來(lái)的會(huì)是更優(yōu)質(zhì)的改善類住宅產(chǎn)品。
目前杭州、成都、上海、北京都通過地塊的出讓，向市場(chǎng)釋放出信心，溢價(jià)很高的地塊錨定的新房?jī)r(jià)格預(yù)期，可以推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
所以，深圳這一批調(diào)整的用地，更值得留意地塊周邊的住宅變化。
PS：如果覺得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。
作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)
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