為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
當(dāng)事人關(guān)系
趙平：原告（買方，某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）
周敏：被告（張平之妻）
張薇：被告（張平之女）
涉案房屋情況
A 房屋：位于北京市通州區(qū)某村某號院，含正房五間、棚子四間，原屬張平所有（張平之父為張寶全）。2001 年 7 月以 2.2 萬元轉(zhuǎn)讓給原告，原告自 1998 年起實(shí)際居住。
關(guān)鍵事實(shí)
合同簽訂與履行：
2001 年 7 月 16 日，原告與張平簽訂《賣房協(xié)議》，約定轉(zhuǎn)讓A 房屋及附屬設(shè)施，價款 2.2 萬元當(dāng)場付清，協(xié)議有張平簽字；
原告提交村委會證明，證實(shí)房屋買賣事實(shí)及原告本村村民身份。
被告抗辯理由：
主張房屋屬張寶全（張平之父）名下，張平無權(quán)處分；
協(xié)議未列明門牌號、見證人及村委會蓋章，形式不合法；
認(rèn)為宅基地不得買賣，協(xié)議違反強(qiáng)制性規(guī)定無效。
證據(jù)爭議：
原告提交《賣房協(xié)議》、村委會證明（無落款日期）；
被告對協(xié)議真實(shí)性、村委會證明效力提出異議，稱房屋系“無償借用”。
爭議焦點(diǎn)
賣房協(xié)議的主體與處分權(quán)：
原告主張：協(xié)議系與張平簽訂，房屋為張平所有，其有權(quán)處分。
被告抗辯：房屋登記在張寶全名下，張平無處分權(quán)，協(xié)議無效。
協(xié)議形式合法性：
原告主張：協(xié)議內(nèi)容明確、已實(shí)際履行，形式瑕疵不影響效力。
被告抗辯：協(xié)議無原告簽字、見證人及村委會蓋章，不符合農(nóng)村房屋買賣習(xí)慣，屬無效合同。
宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力：
原告主張：本人為同村村民，買賣符合宅基地管理規(guī)定，協(xié)議有效。
被告抗辯：宅基地屬集體所有，禁止買賣，協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
案件分析
一、處分權(quán)與事實(shí)
房屋實(shí)際歸屬認(rèn)定：
被告主張房屋屬張寶全名下，但未提供產(chǎn)權(quán)登記證據(jù)；
原告自1998 年實(shí)際居住且簽訂協(xié)議時張平以所有權(quán)人身份處分，結(jié)合農(nóng)村房屋登記不規(guī)范的實(shí)際，應(yīng)認(rèn)定張平為實(shí)際權(quán)利人（參考《民法典》第209 條但書情形）。
二、協(xié)議形式與履行情況
合同成立的核心要件：
《民法典》第490 條規(guī)定，一方履行主要義務(wù)且對方接受的，合同成立。原告支付房款、占有房屋超 20 年，被告未反對，視為協(xié)議已實(shí)際履行；
協(xié)議無原告簽字，但有張平簽字及村委會證明佐證，形式瑕疵不影響實(shí)質(zhì)效力（《合同法》第36 條）。
三、宅基地轉(zhuǎn)讓的合法性
同村村民交易的有效性：
原告為涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《土地管理法》第62 條，其有權(quán)受讓本村宅基地上房屋，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；
被告以“宅基地不得買賣” 抗辯不成立，因房屋買賣包含宅基地使用權(quán)隨房轉(zhuǎn)讓的效力（《民法典》第 357 條）。
四、舉證責(zé)任分配
被告的舉證不足：
被告主張房屋屬張寶全、協(xié)議為“無償借用”，但未提供產(chǎn)權(quán)證書、借用協(xié)議等證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果（《民事訴訟法解釋》第 90 條）。
裁判結(jié)果
協(xié)議效力確認(rèn)：
確認(rèn)原告趙平與張平于2001 年 7 月 16 日簽訂的《賣房協(xié)議》有效。
法律依據(jù)：
《合同法》第8 條（合同履行原則）、第 44 條（合同生效條件）；
《土地管理法》第62 條（宅基地使用權(quán)主體限制）。
案件啟示
農(nóng)村房屋買賣的效力認(rèn)定：
同村村民之間的房屋買賣，即使存在登記瑕疵，只要協(xié)議真實(shí)、履行完畢且不違反強(qiáng)制性規(guī)定，一般認(rèn)定有效。
事實(shí)占有與舉證責(zé)任：
實(shí)際居住多年且持有交易憑證的一方，在產(chǎn)權(quán)爭議中更易被法院采信，被告需提供相反證據(jù)推翻事實(shí)占有狀態(tài)。
協(xié)議形式與實(shí)質(zhì)履行的關(guān)系：
農(nóng)村地區(qū)未嚴(yán)格遵循書面合同形式的，可通過實(shí)際履行行為（付款、交付房屋）認(rèn)定合同成立，形式瑕疵不必然導(dǎo)致無效。
宅基地使用權(quán)的隨房轉(zhuǎn)讓規(guī)則：
房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，同村村民交易受法律保護(hù)，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定不適用本案情形。
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