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一、案件梳理

（一）房屋產(chǎn)權(quán)變更背景

蘇某萱、蘇某澤、蘇某瑤、案外人蘇某琳是蘇某強與葉某的子女，葉某于1982 年 2 月 23 日離世，蘇某強在 1998 年 12 月 20 日與北京A公司簽訂《房屋買賣合同》，以31901 元購入位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋，購房時利用了蘇某強37 年工齡與葉某生前 14 年工齡的折扣優(yōu)惠，工齡折扣率達(dá) 45.9%。2000 年 5 月 25 日，一號房屋登記在蘇某強名下。2004 年 1 月 8 日，蘇某強與蘇某萱簽訂《贈與合同》，將一號房屋贈與蘇某萱，當(dāng)日公證處出具《公證書》。同年3 月 31 日，雙方又簽訂《買賣合同》，約定房屋售價 29 萬元，4 月 9 日，一號房屋過戶至蘇某萱名下。6 月 12 日，蘇某強去世。

（二）糾紛產(chǎn)生及發(fā)展

蘇某萱稱自己持續(xù)獨自贍養(yǎng)父親，父親去世后，弟弟蘇某澤及弟媳秦某以房子有份額需繼承、無住房需蘇某萱給錢租房為由，于2004 年 6 月強行入住一號房屋，拒絕搬出。妹妹蘇某瑤也在房屋放置物品。2019 年 4 月 4 日，蘇某萱再次要求蘇某澤、蘇某瑤搬離騰退房屋，遭到拒絕，二人持續(xù)占有房屋至今。蘇某萱作為房屋所有權(quán)人，依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為蘇某澤、秦某、蘇某瑤的行為嚴(yán)重侵犯其物權(quán)，遂于 2022 年 10 月 9 日向法院起訴，請求判令三人搬離一號房屋并騰空返還，同時要求蘇某澤、秦某、蘇某瑤支付房屋使用費。

蘇某澤、秦某辯稱，若取得房屋份額就同意騰退，否則不同意。蘇某澤稱購房時自己出資1 萬元，父親未還，且 1998 - 2003 年父母病重期間蘇某萱未盡贍養(yǎng)義務(wù)。蘇某澤自 1983 年起就在一號房屋居住，現(xiàn)與秦某共同居住。蘇某瑤表示之前不知房屋已過戶，收到起訴材料才知曉，2022 年 12 月 8 日已將物品全部搬走，不同意支付使用費，還稱蘇某萱從未贍養(yǎng)父母，母親去世后自己在該房屋居住至 1999 年，之后蘇某澤搬入，自己物品未搬走，2003 年 12 月蘇某萱強行接走父親，2004 年 4 月房屋過戶，6 月父親去世。

2023 年 4 月，蘇某澤起訴蘇某萱，并將蘇某琳、蘇某瑤列為第三人，要求確認(rèn)蘇某萱與蘇某強之間的《贈與合同》無效。2023 年 6 月 26 日，北京市東城區(qū)人民法院作出判決書，駁回蘇某澤訴訟請求。蘇某澤上訴，北京市第二中級人民法院作出判決書，維持原判。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

要求蘇某澤、秦某、蘇某瑤搬離并騰空返還一號房屋。

要求蘇某澤、秦某、蘇某瑤支付特定時間段的房屋使用費。

（二）被告抗辯

蘇某澤、秦某以未取得房屋份額為由不同意騰退，蘇某澤稱購房出資未獲償還且蘇某萱未贍養(yǎng)父母。

蘇某瑤稱不知房屋過戶情況，已搬離物品，不同意支付使用費，也指責(zé)蘇某萱未贍養(yǎng)父母。

（三）爭議核心

蘇某澤、秦某、蘇某瑤繼續(xù)居住使用一號房屋是否具有合法依據(jù)。

房屋使用費的起算時間及金額如何確定。

購房時使用葉某工齡所涉權(quán)益爭議與本案的關(guān)系處理。

三、裁判結(jié)果

被告蘇某澤、秦某于本判決生效后七日內(nèi)騰退北京市朝陽區(qū)一號房屋，將該房屋返還給原告蘇某萱。

如被告蘇某澤、秦某未依上述第一項騰退北京市朝陽區(qū)一號房屋，被告蘇某澤、秦某于本判決生效后七日內(nèi)按每月七千元的標(biāo)準(zhǔn)給付原告蘇某萱房屋使用費至騰退該房屋之日止。

四、案件分析

（一）房屋所有權(quán)及騰退判定

一號房屋登記在蘇某萱名下，依據(jù)法律規(guī)定，蘇某萱對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)利。蘇某澤、秦某在無合法依據(jù)情況下繼續(xù)居住使用房屋，侵犯了蘇某萱的物權(quán)，法院支持蘇某萱要求蘇某澤、秦某騰退房屋的訴求。蘇某瑤已搬離房屋，蘇某萱要求其騰退的訴求未獲支持。

（二）房屋使用費判定

蘇某萱雖在2019 年 4 月向蘇某澤提出騰房，但考慮雙方對房屋使用及補償存在爭議，蘇某澤、秦某并非無故占用房屋，法院未支持從此時起算房屋使用費的請求，而是根據(jù)實際情況酌情確定使用費。蘇某瑤在蘇某萱起訴后已騰退房屋，所以蘇某萱要求其支付房屋使用費的訴求未得到法院支持。

（三）工齡福利權(quán)益爭議處理

蘇某澤主張購房時使用葉某工齡，該工齡對應(yīng)的政策性福利財產(chǎn)價值應(yīng)作為葉某遺產(chǎn)繼承，但此爭議與本案騰退及房屋使用費糾紛并非同一法律關(guān)系，法院在本案中未作處理。

五、勝訴辦案心得

對于蘇某萱的代理律師而言，勝訴關(guān)鍵在于牢牢抓住房屋產(chǎn)權(quán)登記這一核心證據(jù)，明確蘇某萱作為房屋所有權(quán)人的合法地位。面對被告提出的諸多抗辯理由，如購房出資、贍養(yǎng)問題、工齡福利爭議等，清晰梳理各爭議與本案法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)性，指出被告抗辯與本案訴求的本質(zhì)區(qū)別。在論證房屋騰退及使用費問題時，結(jié)合法律規(guī)定與案件實際情況，合理闡述被告行為的侵權(quán)性質(zhì)及法院酌情確定使用費的合理性，有力維護(hù)了當(dāng)事人蘇某萱的合法權(quán)益。在整個訴訟過程中，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S，精準(zhǔn)運用法律條文，積極應(yīng)對被告的各種主張，為當(dāng)事人爭取到有利的判決結(jié)果。