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案件梳理

當事人關系

王浩：原告（買受人）

甲公司：被告（房地產開發(fā)企業(yè)）

涉案房產情況

一號房屋：位于北京市大興區(qū)XX 號（住宅類）總價 2501.6 萬元

3個車位：商業(yè)辦公類車位，單車位總價29.5 萬元，合計 88.5 萬元

房屋及車位均存在抵押（抵押權人為某銀行），原告于2019 年付清全款并接收房屋，2023-2024 年陸續(xù)取得產權證。

關鍵事實

合同約定與履行：

2019 年 6 月，雙方簽訂房屋及車位買賣合同，約定甲公司需在房屋交付后 730 日內（即 2021 年 12 月 25 日前）完成產權登記備案；

原告于2019 年 12 月 26 日接收房屋及車位，但因甲公司將房產抵押給銀行且未及時解押，導致原告直至 2023 年 10 月 31 日（車位）和 2024 年 1 月 4 日（房屋）才取得產權證。

原告訴求與被告抗辯：

原告主張：甲公司逾期辦證構成違約，要求按實際損失支付違約金191 萬余元（原合同約定萬分之一標準過低）。

被告抗辯：應按合同約定的“已付房款萬分之一” 支付違約金，原告未證明實際損失，主張違約金過高。

法院查明：

合同明確約定逾期辦證違約金條款，但標準顯著低于原告實際損失（如房產被查封導致的潛在風險）；

甲公司因自身融資抵押問題導致辦證延誤，存在明顯過錯。

爭議焦點

違約金標準的合理性：

原告認為合同約定的“萬分之一” 違約金不足以彌補長期無法辦證的損失（如資產受限、交易障礙）；

被告主張按合同約定執(zhí)行，認為原告已實際使用房產，無直接經濟損失。

逾期辦證的責任認定：

甲公司因抵押未及時解押導致辦證延誤，是否構成根本違約；

730 日的辦證期限是否屬于合理范疇，逾期后果的責任歸屬。

實際損失的舉證與認定：

原告能否以“房產被查封風險”“資金占用成本” 等主張損失擴大；

法院是否支持對違約金標準進行司法調整。

案件分析

一、合同效力與違約認定

合同合法性：

房屋及車位買賣合同系雙方真實意思表示，內容合法有效，甲公司需依約履行辦證義務（《民法典》第465 條）。

違約行為：

甲公司未在合同約定的730 日內完成產權登記備案，且因自身抵押問題導致延誤，構成履行瑕疵（《民法典》第 577 條）。

二、違約金調整的法律依據

約定標準過低的司法干預：

合同約定的“萬分之一” 違約金顯著低于原告可能面臨的資產查封風險、交易機會損失等實際損失，原告有權請求調高（《民法典》第 585 條）。

合理期限的考量：

合同預留730 日辦證期限已屬寬松，但甲公司逾期近兩年，結合房地產市場交易習慣，其過錯程度足以支持違約金上調。

三、損失的推定與裁量

間接損失的合理性：

房產長期處于抵押狀態(tài)可能導致原告無法正常行使所有權（如融資、轉讓），此類潛在損失雖難以量化，但符合交易常理，法院可酌情支持。

違約金計算的裁量：

法院結合逾期時長（房屋逾期740 天、車位逾期 675 天）及購房總價，酌定違約金總額為原告主張的 191 萬余元，符合 “補償為主、懲罰為輔” 原則。

裁判結果

違約金支持：

甲公司向王浩支付逾期辦證違約金1,910,921.28 元（房屋違約金 1,851,183.78 元，車位違約金 59,737.5 元）。

法律依據：

《民法典》第585 條（違約金調整規(guī)則）；

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14 條（逾期辦證責任）。

駁回其他抗辯：

被告關于“按合同約定標準支付” 的抗辯因違約金顯著過低且存在過錯，不予采納。

案件啟示

違約金條款的審慎約定：

開發(fā)商在合同中約定過低違約金可能面臨司法調整風險，建議結合行業(yè)慣例設定合理標準（如日萬分之一至萬分之三）。

抵押狀態(tài)的披露與解押義務：

出賣人需如實披露房產抵押情況，并確保在合同約定期限內完成解押，否則可能因“權利瑕疵擔保義務” 承擔違約責任。

買受人的損失舉證策略：

即便難以提供直接經濟損失證據，買受人可通過“合同履行成本增加”“交易機會喪失” 等間接損失主張違約金調整，提高勝訴概率。

法院裁量的核心因素：

逾期時長、過錯程度、合同履行背景（如房產用途、市場環(huán)境）是法院調整違約金的關鍵考量因素，買受人需圍繞上述要點舉證。