黃衫木店地塊一路之隔是星河灣 彭紅俠/攝
北京朝陽新百億地塊猜想，黃衫木店能賣到10萬+嗎？
彭紅俠/發(fā)自北京
北京即將再度上演搶地大戰(zhàn)。
截至4月27日17時，北京朝陽黃衫木店、孫河組合地塊報名截止，4家房企及聯(lián)合體報名競拍，包括保利、招商、中海，以及中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)聯(lián)合體，參拍企業(yè)無一例外均是實力強(qiáng)勁的國企央企。
為何此次競拍的組合地塊，中小房企無緣上桌？
一方面在于，黃衫木店、孫河兩組合地塊體量大、地價高昂，地上建筑規(guī)模28.27萬平方米、起拍價126億元，對開發(fā)商資金和開發(fā)實力提出較高要求；另一方面，此次組合地塊配建較多，涵蓋4727.75平方米建筑規(guī)模的托幼用地和58700平方米建筑規(guī)模商業(yè)金融用地，盈利賬難算。
黃衫木店地塊區(qū)位圖
朝陽組合供地多為“肥瘦搭配”，黃衫木店地塊作為朝青板塊近十年唯一新增住宅用地，稀缺性拉滿，一路之隔是北京老牌豪宅星河灣，有一定豪宅氛圍。
黃杉木店地塊的另一優(yōu)勢在于環(huán)線，地塊位于東四環(huán)外，是東部高端居住區(qū)之一。西側(cè)1公里是朝陽大悅城，向東3公里處是常營龍湖天街，商業(yè)配套豐富。交通方面，距離6號線青年路站約1公里，在可接受范圍內(nèi)，同時項目緊鄰朝陽北路和東五環(huán)路，駕車出行便利。生態(tài)上，地塊周邊環(huán)繞京城森林公園、星河灣生態(tài)公園、平房公園，生活舒適感較強(qiáng)。
地塊西向1公里是朝陽大悅城 彭紅俠/攝
相較商業(yè)、交通，地塊周邊缺乏大型三甲醫(yī)院和名校，醫(yī)療資源和教育資源相對薄弱。
從地塊上看，黃衫木店地塊總建筑面積22.4萬平方米，被分割成01、03兩塊住宅用地和02托幼用地。掛牌文件顯示，允許托幼用地位置結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置，這為開發(fā)商提供了靈活的排布空間。不過，03地塊內(nèi)須建設(shè)一條南北走向、寬11米的街坊路，這也就意味著03地塊將分為東西兩個組團(tuán)。
此外，黃衫木店地塊也有一定開發(fā)限制。中房報京津冀實地走訪時發(fā)現(xiàn)，地塊西南側(cè)是中國國際能源加油站，東側(cè)50米處有一條110千伏的高壓線，03地塊邊緣還有四個高壓線塔，何時遷走或入地尚不確定。
地塊東側(cè)高壓線塔 彭紅俠/攝
黃衫木店地塊最近的競品是北側(cè)2.7公里處的御翠園，是和記黃埔2001年拿下的項目，產(chǎn)品設(shè)計上相對老舊，目前在售網(wǎng)簽均價78380.12元/平方米；東側(cè)3公里外是今年2月保利和金茂聯(lián)合體拿下的三間房組合項目，褡褳坡0006地塊為保利開發(fā)，案名定為保利朝觀天珺，0007地塊為金茂操盤，案名為金茂滿曜，兩地塊成交樓面價5.16萬元/平方米。
北側(cè)6公里外是酒仙橋雙雄——北京宸園和萬吉玖序，其中北京宸園成交樓面價6.6萬元／平方米，網(wǎng)簽454套，成交均價11.06萬元/平方米；萬吉玖序成交樓面價6.43萬元/平方米，預(yù)計成交價與北京宸園持平。
黃衫木店地塊雖未設(shè)置銷售指導(dǎo)價，但起始樓面價已至5.34萬元/平方米，項目未來定價成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。根據(jù)鏈家二手房數(shù)據(jù)，朝青板塊二手房掛牌均價6.6萬元/平方米，其中星河灣掛牌價超過9萬元/平方米。參考星河灣和酒仙橋，項目成交樓面價或?qū)⑦M(jìn)一步攀升，有望站上10萬+高峰。
當(dāng)前，保利、招商、中海，以及中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)組成的超級聯(lián)合體已經(jīng)報名競拍，尤其是后者4家房企聯(lián)合引發(fā)市場關(guān)注。
在此次組合地塊競拍前，北京市規(guī)自委曾優(yōu)化部分要求，尤其是關(guān)于競得人部分，將“競得人為聯(lián)合體或非北京市企業(yè)的，應(yīng)在出讓宗地所在區(qū)（縣）成立一家能夠獨立承擔(dān)責(zé)任的項目公司”優(yōu)化為“競得人為聯(lián)合體的，應(yīng)成立能夠獨立承擔(dān)責(zé)任的項目公司”。優(yōu)化后，不再區(qū)分競得人是否為北京市企業(yè)，也不再限制項目公司成立數(shù)量與注冊地點，為開發(fā)商組建聯(lián)合體提供了更大靈活性。
朝陽新百億地塊上，是中建智地、金茂、越秀、朝陽城發(fā)組成的超級聯(lián)合體實力雄厚，還是保利、招商、中海技高一籌？4月28日即將揭曉。
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