北京進深 徐迪 通州土拍市場近期存在感十足，月初八里橋宅地意外火爆，明天開標(biāo)的梨園6007地塊也吸引了多家房企角逐。
趁熱打鐵，副中心站巨無霸地塊深夜空降至預(yù)申請列表內(nèi)。
4月28日，北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊打包進入用地預(yù)申請，起拍價74.91億元。
受理時間自2025年4月27日起至5月27日下午17:00。
該地塊并不在最新的三輪供地中，但曾出現(xiàn)在今年1月底發(fā)布的首輪清單上。
地塊位于潞城鎮(zhèn)，當(dāng)時項目包里是5塊地，用地規(guī)模7.44公頃。
本次進入預(yù)申請，又加入了3幅，土地面積達到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬平方米，其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬平方米。
1、西北角的0707地塊為其它類多功能用地，占地0.83公頃，容積率3，地上建筑規(guī)模2.48萬平方米，限高60米，局部80米。
含密閉式垃圾分類收集站1處，建筑面積1500平方米，可采用地下建設(shè)形式；
污水源熱泵能源站1處，建筑面積1200平方米，采用地下建設(shè)形式，地上應(yīng)預(yù)留附屬設(shè)施建設(shè)條件。
以下7幅地塊均為二類居住用地，限高100米，可建30層以上高層建筑，可享運河景觀。
2、0705地塊，占地1.31公頃，容積率2.3，地上建筑規(guī)模3.02萬平方米。
開閉站1處，300平方米；有限電視三級機房1處，30平方米，可與建筑結(jié)合設(shè)置。
3、0706地塊，占地1.73公頃，容積率2.2，地上建筑規(guī)模3.8萬平方米。
含物業(yè)管理用房1處，地上建面100平方米；再生資源回收站1處，150平方米，可采用地下建設(shè)形式；社區(qū)管理服務(wù)用房1處，500平方米。
4、0708地塊，是組團中規(guī)模最大的一幅，占地2.24公頃，容積率2.4，地上建筑規(guī)模5.38萬平方米；
5、0807地塊，占地1.33公頃，容積率2.1，地上建筑規(guī)模2.8萬平方米。
6、0808地塊，占地1.23公頃，容積率2.1，地上建筑規(guī)模2.58萬平方米。
7、0810地塊，占地1.36公頃，容積率2.4，地上建筑規(guī)模3.27萬平方米。
8、0811地塊，占地1.25公頃，容積率2.3，地上建筑規(guī)模2.88萬平方米。
以上7幅住宅地塊除單獨配建外，每幅地塊中還需分別配建物業(yè)管理用房1處，地上建面100平方米；
另含家園中心1處，地上建面約1.38萬平方米，涉及功能包括：
社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1處，建筑面積3500平方米；
養(yǎng)老及助殘中心1處，建筑面積1200平方米；殘疾人托養(yǎng)所1處，建筑面積1000平方米；機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施1處，建筑面積3000平方米；
末端物流配送中心1處，建筑面積200平方米；郵政所1處，建筑面積200平方米；
室內(nèi)體育設(shè)施1處，建筑面積2000平方米；
社區(qū)文化設(shè)施1處，建筑面積2000平方米；
社區(qū)服務(wù)中心1處，建筑面積700平方米。
家園中心由二級競得人進行代建，建成后無償移交通州區(qū)政府，由區(qū)政府統(tǒng)籌安排。
根據(jù)出讓文件，居住用地在建筑規(guī)?？偭坎蛔兊那疤嵯?，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。
相鄰地塊鼓勵地上、地下連通，潞濱一街及紫旭東路設(shè)置地下步行通道。
0101街區(qū)地塊緊鄰北運河，上述地塊中多功能地塊和0708、0810、0811部分房源均可享受前排河景。
多規(guī)合一函中明確提到，城市設(shè)計和建筑設(shè)計充分落實《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(試行)》要求，進一步加大技術(shù)創(chuàng)新，推動住房品質(zhì)提升。
1、建筑空間設(shè)計指引
（1）建筑布局：規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地鼓勵采用圍合式建筑布局，鼓勵高層住宅在保障良好的日照條件前提下，形成更均好的觀景朝向，避免大片同一方向的立面朝向。
為營造多樣化的生活場景，提升規(guī)劃居住區(qū)與副中心站樞紐地區(qū)、大運河濱水空間的步行可達性和舒適性，規(guī)劃居住地塊之間、居住地塊與濱水空間之間及居住地塊與樞紐區(qū)域之間應(yīng)設(shè)置二層連廊，塑造便捷通暢、立體生態(tài)、完整連續(xù)的慢行空間。
設(shè)置開敞式的風(fēng)雨連廊，在不影響居民日常生活的前提下，將相互獨立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場、游園等公共空間相互連接，方便居民室外休閑活動，并補充適應(yīng)本地氣候特點的室外游憩設(shè)施和景觀空間。
為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會客交流等基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，可結(jié)合小區(qū)入口、入戶大堂或依托沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間。
（2）建筑風(fēng)貌與材質(zhì)：突出簡潔現(xiàn)代的都市風(fēng)格，公共建筑材質(zhì)鼓勵選取環(huán)保、新穎、簡約的玻璃、金屬板、石材等材料。居住建筑材料以石材、金屬板、陶板為主，打造區(qū)域品質(zhì)形象，彰顯時代特色。
（3）城市色彩：規(guī)劃范圍位于濱河風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，色彩總體要求為暖色調(diào)、中等飽和度和中等明度。高層建筑宜采用高明度、低飽和度的冷灰色調(diào)，底層建筑宜采用中低明度、中等飽和度的暖灰色調(diào)，形成動靜相生、韻律有序的空間色彩氛圍。
（4）第五立面：鼓勵強化建筑群組第五立面設(shè)計，協(xié)調(diào)各類建筑屋頂形式比例，采用簡潔線條和幾何形體，勾勒屋頂設(shè)計的層次感和韻律感，形成錯落有致、簡潔明快、創(chuàng)新風(fēng)尚的第五立面形象。
鼓勵地塊內(nèi)風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接，設(shè)置可上人屋頂花園、觀景平臺等，打造共享、生態(tài)的公共活動空間，構(gòu)成社區(qū)開放空間系統(tǒng)的重要組成部分。
2、街道空間設(shè)計指引：
交通性主干道為運河?xùn)|大街，沿線禁止機動車開口，應(yīng)設(shè)置立體行人過街設(shè)施；
復(fù)合性次干道包括副中心站南街、紫旭西路、紫運西路，街道設(shè)計鼓勵營造公共空間節(jié)點，除紫運西路外，可適當(dāng)設(shè)置小汽車及貨運出入口；
休閑街道包括紫旭東路、潞濱一二三街，對公共空間要求較高，規(guī)劃布置零售商店、休閑公共場所、社區(qū)活動和服務(wù)設(shè)施，可適當(dāng)設(shè)置小汽車及貨運出入口。
鼓勵0706、0708地塊沿潞濱一街東側(cè)整體設(shè)置1條商業(yè)內(nèi)街，并適當(dāng)擴大建筑退線，預(yù)留臨時停車、沿街景觀和商業(yè)外擺空間，提升沿街界面活力。
3、濱水空間設(shè)計指引
打造具有標(biāo)志性、特色性的濱水景觀界面，對紫運西路周邊地塊的建筑立面、建筑退線、人行道和道路綠地進行一體化設(shè)計，鼓勵建筑首層設(shè)置零售、文化、康體、娛樂等公共功能并靈活布置廣場景觀、小微綠地以及外擺經(jīng)營設(shè)施，提升濱水界面的活力。
為引導(dǎo)形成高低錯落的城市天際線，濱水地區(qū)住宅建筑尺度及高度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設(shè)計，形成舒緩有序的濱水天際線。
鼓勵設(shè)置跨紫運西路二層連廊，加強居住區(qū)與運河水岸公園的慢行聯(lián)系，一體化打造親水活力。連廊跨過紫運西路將住宅底層架空空間與運河濱水區(qū)域無縫連接，設(shè)計需符合相關(guān)國家規(guī)范鼓勵采用大跨度、藝術(shù)化和生態(tài)化的設(shè)計形式。
副中心站地區(qū)屬于01組團，為創(chuàng)新示范組團，位于城市副中心“一帶”“一軸”交匯處，集中體現(xiàn)水城共融、藍綠交織、文化傳承三大特色。規(guī)劃定位為交通樞紐門戶、新一代國際化商務(wù)區(qū)和站城融合發(fā)展示范區(qū)。
作為承接非首都功能疏解的重要承載地，通過城市功能和軌道交通深度融合，提升副中心對中心城區(qū)疏解功能和人口的承接功能，提高對東部各區(qū)的輻射能力。
該項目東側(cè)緊鄰東六環(huán)高線公園，距市政府約2公里，地理位置優(yōu)越。
西側(cè)濱水區(qū)域，緊鄰京杭大運河，可俯瞰副中心三大文化設(shè)施，景觀優(yōu)勢明顯，南側(cè)緊鄰運通隧道約20分鐘可直達東四環(huán)，交通很便利。
北側(cè)緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號線、M101線、平谷線、城際鐵路聯(lián)絡(luò)線、京唐鐵路等軌道線路，軌道交通便利。樞紐站上蓋規(guī)劃辦公、商業(yè)、酒店等功能，大型集中商業(yè)區(qū)、濱水文化特色商業(yè)區(qū)，可提供餐飲娛樂休閑等服務(wù)。
相關(guān)負責(zé)人表示，未來三年，副中心將謀劃實施1000余個項目，總投資額超萬億元，著力打造綜合成本最低、審批效率最高、行政服務(wù)最優(yōu)的營商環(huán)境，全力保障項目“交地即交證”“拿地即開工”。
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