好房子不一定是豪宅，豪宅一定是好房子，好房子主要是品質(zhì)好或性價比高，但地段不一定好；豪宅既要品質(zhì)一流，也要地段位于城市的中心區(qū)、核心區(qū)、江河湖岸的生態(tài)走廊區(qū)。從房產(chǎn)品的保值性或抗跌性和增值性考慮，豪宅的保值性和增值性的評價指標(biāo)為優(yōu)，好房子和次新房的評價指標(biāo)為良，中心城區(qū)的老破小為合格，郊區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的老破大為不合格。
從新哲學(xué)的多因素理論或多效性原理考慮，影響房產(chǎn)品保值增值的因素有很多，從新哲學(xué)的雙因素理論或雙效性原理考慮，影啊房產(chǎn)品保值增值的因素主要有品質(zhì)或性價比和地段，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于上漲的周期時，品質(zhì)和地段“雙憂”房子的保值性和抗跌性強(qiáng)，反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于下跌的周朝時，品質(zhì)和地段“雙劣”房子的保值性和抗跌性弱。
品質(zhì)和地段單優(yōu)或單劣的房子處在雙優(yōu)房產(chǎn)和雙劣房產(chǎn)之間，漲時沒有雙優(yōu)房產(chǎn)漲得多，跌時沒有雙劣房產(chǎn)跌得多。理論經(jīng)濟(jì)學(xué)往往不能判斷品質(zhì)或性價比和地段因素中的哪一個對房價的影響更大，經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計學(xué)的研究成果表明，地段因素往往比品質(zhì)或性價比因素對房價的影響更大。
根據(jù)新經(jīng)濟(jì)哲學(xué)的權(quán)重效應(yīng)理論，消費(fèi)型或投資型的購房者都有或強(qiáng)或弱、或大或小、或重或輕的購買傾向性，在一些消費(fèi)和投資心理學(xué)的情形中，對地段因素的考量占到了70%，品質(zhì)或性價比因素占到30%；在另一些消費(fèi)和投資心理學(xué)的情形中，對地段因素的考量占到了60%，品質(zhì)或性價比因素占到40%等，也可能出現(xiàn)對品質(zhì)因素的考量大于對地段因素考量的情形。
地段因素包括地鐵和公交、學(xué)區(qū)房、醫(yī)療、體育健身和商業(yè)購物等公共配套設(shè)施，公共資源的配置會直接影響居住的便利性和資產(chǎn)的流動性??。品質(zhì)因素包括建造質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境設(shè)計、公區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、科技賦能、節(jié)能建筑等，由大牌和品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤更容易受到購房者的關(guān)注和購買。
富豪和其他高收入者“只買貴的，不買對的”，中產(chǎn)階層和其它中低收入者“只買對的，不買貴的”，在地段和品質(zhì)之間尋求合適的機(jī)會和合理的平衡，采取“地段底線+品質(zhì)上限”的購房原則?，比如：選擇地鐵至少在3公里以內(nèi)的板塊，挑選符合當(dāng)?shù)睾梅孔又笖?shù)的房子。大規(guī)模的舊城改造使得很多老破小和老破大舊貌換新顏，比較適合首次購房的青年剛需群體，“先住房，后選房”，如同“先就業(yè)，后擇業(yè)”。
杭州的高品質(zhì)樓盤主要集中在傳統(tǒng)豪宅區(qū)、新興科技板塊以及熱門改善區(qū)域，傳統(tǒng)豪宅區(qū)有西湖沿線?的九溪玫瑰園?、?云棲蝶谷?等，擁有不可復(fù)制的自然景觀與歷史底蘊(yùn)，僅適合追求高品位居住的高凈值人群?；運(yùn)河沿線的江南里?僅有76套中式合院，業(yè)主多為商界和文化界名流，稀缺性與圈層屬性突出?；錢江新城?板塊的濱江·陽光海岸?、?綠城·藍(lán)色錢江?、仁恒濱江園等，CBD和景觀資源高度集中?。
中心城區(qū)的“老破小”地段好，品質(zhì)差，“地段效應(yīng)”帶來了生活便利性?，煙火氣濃厚，沿街商鋪、菜市場齊全，有些老小區(qū)還保留了燒紙祭祖等市井生活場景??！捌焚|(zhì)效應(yīng)”帶來了諸多居住痛點(diǎn)。很多老破小為上個世紀(jì)80到90年代建造，30到40年房齡，僅沿街外立面翻新，內(nèi)部為灰水泥粉墻，有些戶型為暗衛(wèi)、暗廳，南北長條布局，采光受限?，很多樓梯房無電梯，老小區(qū)停車難，車位缺口超50%，沿馬路房源受噪音污染較大等。
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