最近太多客戶(hù)咨詢(xún)楊浦濱江，環(huán)二發(fā)過(guò)去之前測(cè)評(píng)文章，客戶(hù)說(shuō)還不夠：
“這些文章寫(xiě)的都是現(xiàn)狀，楊浦濱江最讓人心動(dòng)的地方是未來(lái)”。
還有客戶(hù)說(shuō)一江一河楊浦濱江發(fā)展空間最大，地段好、空地多，將來(lái)要來(lái)25萬(wàn)高收入群體……
誰(shuí)也無(wú)法預(yù)知未來(lái)，但是對(duì)楊浦濱江環(huán)二有三個(gè)擔(dān)心。
環(huán)二也希望楊浦濱江好起來(lái)，擺在面前的困難我們也不能掩耳盜鈴。
先說(shuō)說(shuō)產(chǎn)業(yè)。
楊浦濱江規(guī)劃不重復(fù)了，這幾年過(guò)來(lái)一些互聯(lián)網(wǎng)總部。
首先是很振奮，認(rèn)真研究有些擔(dān)心——真正的確定性增量可能就B站。
美團(tuán)已經(jīng)來(lái)了，不算增量。
美團(tuán)在楊浦互聯(lián)寶地辦公，離黃浦江1公里，離建設(shè)中的總部2公里。
對(duì)區(qū)域發(fā)展貢獻(xiàn)上，美團(tuán)已經(jīng)兌現(xiàn)。
字節(jié)跳動(dòng)項(xiàng)目不大，來(lái)不了許多人，據(jù)說(shuō)作為展示、展覽中心，辦公主體還是在新江灣-五角場(chǎng)。
中節(jié)能、中交總部都在對(duì)外出售，自己用不了太多面積。
毛估估楊浦濱江確定增量不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)人。
楊浦還有不少在建項(xiàng)目，將來(lái)招商壓力很大。
為什么美團(tuán)、B站、字節(jié)愿意過(guò)來(lái)，后面招商反而困難？
因?yàn)樗麄兪莵?lái)買(mǎi)地的，只要地足夠便宜傻子才不來(lái)。
美團(tuán)、B站地塊樓面價(jià)都是2.2萬(wàn)/平，字節(jié)跳動(dòng)地塊更好，樓面價(jià)3.5萬(wàn)/平。
三四年前房地產(chǎn)市場(chǎng)還很火爆，那個(gè)時(shí)候這都是白菜價(jià)。
前灘如果有2.2萬(wàn)/平的地，美團(tuán)說(shuō)不定就去前灘了。
你在徐匯濱江租房住，現(xiàn)在古美的新房打五折賣(mài)給你，你去古美定居了。
能說(shuō)明你喜歡古美嗎？
后續(xù)招商實(shí)打?qū)嵉目繀^(qū)域能級(jí)、產(chǎn)業(yè)氛圍、招商能力。
楊浦濱江面臨的困難很大。
陸家嘴是一線(xiàn)CBD，外溢一些金融機(jī)構(gòu)到了北外灘，北外灘是二線(xiàn)CBD。
楊浦濱江想拿到企業(yè)，一定是北外灘吃剩下的。
北外灘地段、成熟度、江景、商業(yè)全方位吊打楊浦濱江。
能去北外灘的，誰(shuí)去楊浦濱江？
在大寧買(mǎi)房了，可以解釋說(shuō)老靜安房子太老、太擁擠，不喜歡。
租楊浦濱江沒(méi)任何可解釋的，基本就是租不起北外灘。
要房齡新的、江景好的辦公樓，北外灘管夠。
北外灘租滿(mǎn)了也沒(méi)事兒，蘇河灣、北濱江空置率都很高，地段上都比楊浦濱江更好。
楊浦濱江努努力，可以達(dá)到三線(xiàn)CBD的高度，即陸家嘴>北外灘>楊浦濱江。
運(yùn)氣不好被蘇河灣、北濱江比下去，陸家嘴>北外灘=蘇河灣>北濱江>楊浦濱江，那就大大不妙。
現(xiàn)在楊浦濱江地標(biāo)漁人碼頭租金5塊左右，保持了三線(xiàn)CBD水平。
雖然空置率高，價(jià)格還挺得住。
出了內(nèi)環(huán)就2塊多了，比如2014年建成的文通國(guó)際廣場(chǎng)。
這個(gè)租金跟南翔CBD差不多。
蘇河灣有靜安title，北濱江是浦東親兒子，都是楊浦濱江有力的對(duì)手。
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商業(yè)上，比產(chǎn)業(yè)更讓人擔(dān)心。
產(chǎn)業(yè)還可以通過(guò)低價(jià)賣(mài)地獲得，商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)打?qū)嵉男枰习傩张浜稀?/p>
研究了一下午，發(fā)現(xiàn)楊浦濱江只能做一個(gè)小型區(qū)域商圈。
12號(hào)線(xiàn)串起北外灘、楊浦濱江，內(nèi)環(huán)客流絕對(duì)被北外灘硬控。
在消費(fèi)心理上，我們更愿意去高能級(jí)地段。
12號(hào)線(xiàn)過(guò)黃浦江到浦東巨峰路，又是地標(biāo)性商業(yè)嘉里新嘉中心Prisma。
上海人對(duì)港資的喜愛(ài)到骨子里，有嘉里坐鎮(zhèn)，保證浦東購(gòu)買(mǎi)力一個(gè)都流不到楊浦。
巨峰路商業(yè)體量高達(dá)36萬(wàn)方，是浦東第一大商業(yè)綜合體，倒是有虹吸楊浦客戶(hù)的潛力。
楊浦腹地購(gòu)買(mǎi)力早就被五角場(chǎng)整鍋端走，僅靠一個(gè)合生匯怎么抗衡？
東西南北圍追堵截，楊浦濱江商業(yè)覆蓋就2公里的一個(gè)半圓。
之前半圓中心是漁人碼頭，你可以問(wèn)問(wèn)翡麗甲第業(yè)主來(lái)過(guò)幾次。
坐地鐵的去了北外灘，開(kāi)車(chē)的去了瑞虹太陽(yáng)宮。
半徑2公里的半圓，養(yǎng)不活大型的、個(gè)性化的商業(yè)體。
五角場(chǎng)實(shí)在太成功了，大樹(shù)之下楊浦很難出現(xiàn)第二個(gè)市級(jí)商圈。
濱江商業(yè)很難做，徐匯濱江商業(yè)也是冷冷清清。
商業(yè)中心一般都是交通中心，徐家匯、五角場(chǎng)、南京西路、中山公園。
濱江都是死角，做不成交通中心。還被黃浦江阻斷，少了一半客群。
但是徐匯濱江現(xiàn)在很成功，房?jī)r(jià)堪比新天地。
徐匯濱江走的是宜居路線(xiàn)，10萬(wàn)方的親水平臺(tái)、50萬(wàn)方的公共空間、20余個(gè)文化地標(biāo)，成了著名的濱水生活空間。
傳媒港建成、藝術(shù)活動(dòng)不斷舉辦，徐匯濱江文化氣息越來(lái)越濃厚。
大城市文化中心通常是價(jià)值高地，全球都一樣。
楊浦濱江復(fù)制徐匯濱江，成為下一個(gè)“逛展、休閑、社交”濱水生活中心？
這一點(diǎn)又很難。
徐匯濱江能成功有很大的運(yùn)氣成份。
世博會(huì)時(shí)徐匯濱江全面推倒重建，核心區(qū)幾乎看不到老房子。
清一色的全新空間在郊區(qū)很多，市區(qū)非常稀缺。
新天地是一個(gè)，成了頂級(jí)富人區(qū)；
瑞虹新城算一個(gè)，貴到看不懂。
楊浦濱江做不到，這樣的老房子很多，拆都拆不動(dòng)。
幾年過(guò)去了，城市環(huán)境提升不大。
徐匯濱江的成功跟豪宅也有關(guān)，云錦東方、保利西岸、尚海灣豪庭二三期，有錢(qián)人扎堆能差到哪去。
楊浦濱江還是中產(chǎn)路線(xiàn)，大部分新房都是90-120平小戶(hù)型，居住定位可能還是超不過(guò)新江灣。
徐匯濱江還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是離外灘夠遠(yuǎn)，黃浦濱江、世博濱江宜居性實(shí)在一般。
直到徐匯濱江，大家又找到了美好的生活方式。
黃浦給徐匯留了口飯吃。
與外灘錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，不看陸家嘴的高樓大廈、燈紅酒綠，我們看看黃浦江的開(kāi)闊、世博公園的綠色。
徐匯濱江是獨(dú)有的松弛感，沒(méi)市中心的壓抑，又不是郊區(qū)的荒涼。
可惜的是，這一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)楊浦濱江又不具備。
北外灘濱江岸線(xiàn)貫通后，大家走不到楊浦濱江。
楊浦濱江總是生活在北外灘影子里，找不到自己獨(dú)特價(jià)值。
有機(jī)的城市空間就是產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、生活的交織，少了一個(gè)都不行。
這三點(diǎn)對(duì)楊浦濱江來(lái)說(shuō)都很難。
當(dāng)然楊浦濱江也不是沒(méi)機(jī)會(huì)，就看能不能抓住。
無(wú)論如何互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)了，優(yōu)勢(shì)在我。
B站主打Z時(shí)代，能夠牢牢把握住00后，走出跟徐濱不一樣的文化體驗(yàn)說(shuō)不定引領(lǐng)下一個(gè)20年。
有些00后裝修都搞成敘利亞風(fēng)，年輕人想法很難猜。
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)多了也會(huì)形成產(chǎn)業(yè)氛圍，會(huì)聚集更多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)過(guò)來(lái)。
希望美團(tuán)、B站、字節(jié)多發(fā)發(fā)力。
楊浦五角場(chǎng)、大連路都有不少存量企業(yè)，看區(qū)里愿意不愿意疏導(dǎo)到楊浦濱江。
至少先把辦公樓燈點(diǎn)亮，人氣來(lái)了，商業(yè)活了，才有下一步的可能。
你對(duì)上面三個(gè)困難怎么看？有好的解決方案可以留在評(píng)論區(qū)。
最后補(bǔ)充一句，楊浦濱江算房?jī)r(jià)時(shí)基本都忽視了上面三個(gè)困難，直接默認(rèn)100%建成。
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