為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：周明（購(gòu)房人，非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）被告：趙大強(qiáng)（房屋出售方親屬，指定收款人）、趙建國(guó)（宅基地登記使用權(quán)人）

二、關(guān)鍵事實(shí)

房屋權(quán)屬與交易：位于順義區(qū)X 鎮(zhèn) Y 村的一號(hào)房屋，集體土地建設(shè)用地使用證登記的土地使用者為趙建國(guó)。2020 年 5 月 5 日，趙建國(guó)、趙大強(qiáng)與周明簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定以 20 萬元價(jià)格出售該房屋，含 170 平方米宅院及 6 間房（北房 3 間、東西廂房 3 間），指定收款人為趙大強(qiáng)的銀行賬戶。周明當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬支付 20 萬元，但房屋至今未交付。

爭(zhēng)議主張：

周明訴求：確認(rèn)房屋買賣合同無效，要求趙大強(qiáng)、趙建國(guó)返還20 萬元購(gòu)房款及 10 萬元信賴?yán)鎿p失，支付以 20 萬元為基數(shù)、按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率四倍計(jì)算的資金占用費(fèi)，交付房屋無償使用 20 年，訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。

趙大強(qiáng)抗辯：未實(shí)際收到購(gòu)房款，協(xié)議系受脅迫簽訂，交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，顯失公平。

趙建國(guó)抗辯：對(duì)房屋買賣協(xié)議不知情，未收取房款，因侄子趙大強(qiáng)要求簽字，且自身不識(shí)字，不清楚協(xié)議內(nèi)容。

證據(jù)情況：

周明提交：《房屋買賣協(xié)議書》、銀行轉(zhuǎn)賬記錄（證明2020 年 5 月 5 日向趙大強(qiáng)轉(zhuǎn)賬 20 萬元）。

趙大強(qiáng)主張：轉(zhuǎn)賬后按周明要求將20 萬元轉(zhuǎn)給他人，該交易實(shí)為虛構(gòu)借貸，周明系放高利貸者，但未能提供借條、還款記錄等證據(jù)。

趙建國(guó)表示：僅因親屬關(guān)系聽從趙大強(qiáng)安排簽字，未查看協(xié)議內(nèi)容，對(duì)房屋買賣事宜毫不知情。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋買賣合同的效力認(rèn)定：周明認(rèn)為合同系雙方自愿簽訂應(yīng)屬有效；趙大強(qiáng)、趙建國(guó)主張合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效，且存在脅迫、欺詐情形。

購(gòu)房款是否實(shí)際交付：周明稱已按約定轉(zhuǎn)賬至指定賬戶，完成付款義務(wù)；趙大強(qiáng)辯稱轉(zhuǎn)賬后已將款項(xiàng)轉(zhuǎn)出，未實(shí)際占有。

責(zé)任承擔(dān)問題：周明要求二被告承擔(dān)全部違約責(zé)任及賠償；趙大強(qiáng)、趙建國(guó)認(rèn)為自身無過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案件分析

一、合同效力判定

根據(jù)《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。農(nóng)村宅基地歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，宅基地使用權(quán)與成員身份緊密關(guān)聯(lián)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)購(gòu)買。本案中，周明不具備購(gòu)房資格，其與趙大強(qiáng)、趙建國(guó)簽訂的房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

二、購(gòu)房款交付事實(shí)認(rèn)定

周明提供的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，能夠證明其已按合同約定向趙大強(qiáng)支付20 萬元購(gòu)房款。趙大強(qiáng)雖主張轉(zhuǎn)賬為虛構(gòu)借貸賬目，但未能提供有效證據(jù)佐證，其抗辯難以被法院采信。趙建國(guó)作為宅基地登記使用權(quán)人，在協(xié)議上簽字并交付權(quán)屬證書，即便其聲稱不知情，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果，其主張缺乏足夠證據(jù)支持。

三、責(zé)任劃分依據(jù)

依據(jù)《民法典》第一百五十七條，合同無效后，因該行為取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，有過錯(cuò)的一方需賠償損失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中，周明明知自己不具備購(gòu)房資格仍簽訂合同，趙大強(qiáng)、趙建國(guó)違規(guī)出售宅基地房屋，雙方對(duì)合同無效均存在過錯(cuò)。因此，趙大強(qiáng)、趙建國(guó)應(yīng)返還20 萬元購(gòu)房款及法定利息（按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）。周明主張的信賴?yán)鎿p失，因未舉證證明實(shí)際直接損失，且房屋無償使用等訴求缺乏法律依據(jù)，均不應(yīng)得到支持。

裁判結(jié)果

確認(rèn)周明與趙大強(qiáng)、趙建國(guó)于2020 年 5 月 5 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

趙大強(qiáng)、趙建國(guó)于判決生效之日起七日內(nèi)返還周明購(gòu)房款20 萬元及利息（以 20 萬元為基數(shù)，自 2020 年 5 月 6 日起至實(shí)際給付之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)付）。

駁回周明的其他訴訟請(qǐng)求。

案件啟示

嚴(yán)守法律紅線：農(nóng)村房屋及宅基地交易受嚴(yán)格法律限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員切勿抱有僥幸心理參與此類交易，避免財(cái)產(chǎn)損失且不受法律保護(hù)。

謹(jǐn)慎簽訂合同：簽訂合同前，務(wù)必核實(shí)交易合法性與對(duì)方主體資格，詳細(xì)了解合同條款，對(duì)不合理或模糊內(nèi)容及時(shí)提出疑問，防止陷入無效合同風(fēng)險(xiǎn)。

注重證據(jù)留存：交易過程中，妥善保存轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄、書面協(xié)議等證據(jù)，確保在糾紛發(fā)生時(shí)能夠有力支撐自身主張，避免因舉證不足承擔(dān)不利后果。

理性看待責(zé)任：合同無效后，責(zé)任承擔(dān)需依據(jù)雙方過錯(cuò)程度，超出法律規(guī)定范圍的賠償訴求難以獲得法院支持，糾紛發(fā)生時(shí)應(yīng)理性維權(quán)，通過合法途徑解決爭(zhēng)議。