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為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：周明（房屋買受人）被告：趙剛（申請(qǐng)執(zhí)行人）第三人：甲開發(fā)公司（房屋出賣人、被執(zhí)行人）

二、關(guān)鍵事實(shí)

基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)糾紛：

趙剛與孫強(qiáng)、李梅、乙投資公司、甲開發(fā)公司民間借貸糾紛一案，法院于2023 年 1 月 10 日作出民事調(diào)解書，確認(rèn)孫強(qiáng)、李梅需償還趙剛借款 2027.3927 萬元及利息，乙投資公司、甲開發(fā)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

因債務(wù)人未履行義務(wù)，趙剛向法院申請(qǐng)執(zhí)行。2024 年 3 月 18 日，法院查封甲開發(fā)公司名下的一號(hào)房屋，查封期限至 2027 年 3 月 17 日。

房屋買賣事實(shí)：

2017 年 3 月 31 日，周明與甲開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號(hào)房屋，總價(jià)款 65.8 萬元，并完成合同備案。

2017 年 3 - 4 月，周明全額支付購房款；2017 年 4 月 30 日，甲開發(fā)公司交付房屋，周明同日將房屋出租給丙管理公司，租期 10 年，已收取部分租金。

2017 年起，周明多次發(fā)函催促甲開發(fā)公司辦理過戶，但因項(xiàng)目超規(guī)劃紅線及甲公司欠稅等原因，房屋至今未完成過戶登記。

執(zhí)行異議與訴訟：

周明對(duì)查封提出執(zhí)行異議，被法院裁定駁回。

周明不服，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止對(duì)一號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行并解除查封；趙剛主張周明不具備排除執(zhí)行的條件，應(yīng)駁回其訴求；甲開發(fā)公司認(rèn)可周明主張，并承認(rèn)自身過錯(cuò)導(dǎo)致過戶延誤。

爭議焦點(diǎn)

周明是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

周明主張：其在查封前已簽訂合法合同、支付全款、實(shí)際占有房屋，且未過戶非自身原因，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28 條，應(yīng)排除執(zhí)行。

趙剛抗辯：周明購房用于出租而非自住，名下可能存在其他房產(chǎn)，且房屋未過戶風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)，不滿足排除執(zhí)行要件。

未辦理過戶登記的過錯(cuò)應(yīng)如何認(rèn)定？

周明稱：未過戶系甲開發(fā)公司超規(guī)劃紅線及欠稅導(dǎo)致，自身無過錯(cuò)。

趙剛認(rèn)為：甲公司違法經(jīng)營及欠稅屬內(nèi)部問題，周明未及時(shí)通過訴訟等方式推動(dòng)過戶，存在過錯(cuò)。

案件分析

一、排除執(zhí)行的法定要件審查

合法有效的書面買賣合同：周明與甲開發(fā)公司于2017 年簽訂的《商品房買賣合同》經(jīng)備案，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，滿足查封前簽約的要求。

查封前合法占有不動(dòng)產(chǎn)：根據(jù)房屋交接確認(rèn)書、租賃協(xié)議及租金流水，周明自2017 年 4 月 30 日起已實(shí)際占有房屋，并通過出租行使管理權(quán)，符合 “合法占有” 要件。

已支付全部價(jià)款：付款憑證及2024 年開具的購房發(fā)票證明周明已全額支付房款，款項(xiàng)支付時(shí)間早于查封，滿足資金支付條件。