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案情簡介
2016年4月14日，買受人郭某購買甲公司開發(fā)的商品房，雙方簽訂了商品房買賣合同。同日，郭某一次性付清全款，甲公司為郭某出具收據(jù)。后，案涉商品房在某房地產(chǎn)交易所辦理了預售備案登記。郭某向甲公司交納裝修保證金2000元，郭某在收房確認承諾書上簽名捺印。乙公司因與甲公司債權轉讓合同糾紛向法院提起訴訟，法院作出民事調(diào)解書。該調(diào)解書生效后，乙公司向法院申請強制執(zhí)行，法院作出執(zhí)行裁定書，查封甲公司名下某小區(qū)商品房、儲藏室、車庫。2019年9月6日，法院向某不動產(chǎn)登記中心送達了上述執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了甲公司名下的上述商品房，其中包括郭某所稱的案涉商品房。后郭某訴至法院，要求：1.確認執(zhí)行裁定書中案涉商品房歸郭某所有；2.依法解除對郭某所有的案涉商品房的查封，并判決不得對上述商品房繼續(xù)執(zhí)行。
法院審理
買受人的生存權需滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案中，郭某購買的案涉商品房系甲公司作為開發(fā)企業(yè)的商品房，郭某屬于商品房消費者。郭某與甲公司簽訂案涉商品房買賣合同的時間為2016年4月14日，在不動產(chǎn)登記中心備案登記時間為2018年11月22日，本院查封案涉商品房的時間為2019年9月6日。因此，在人民法院查封之前郭某與甲公司已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同，并且不動產(chǎn)登記中心出具查詢證明，郭某名下無其他用于居住的房屋。結合郭某提交的取款憑證載明的時間、數(shù)額以及取款人與郭某的親屬關系，甲公司的收據(jù)、記賬憑證及陳述，以上能夠形成完整證據(jù)鏈條，可以證明郭某以現(xiàn)金形式支付了購房款。郭某作為案涉商品房買受人可以排除乙公司作為金錢債權人的強制執(zhí)行，其主張解除對案涉商品房的查封，不得繼續(xù)執(zhí)行,案涉商品房歸其所有的訴求，本院予以支持。
法官說法
本案的爭議焦點問題是：案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房是否可以要求排除強制執(zhí)行；如果可以排除強制執(zhí)行，應適用《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議規(guī)定案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，還是適用該規(guī)定第二十九條。
案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房要求排除強制執(zhí)行，是對于商品房消費者生存權的保障。買受人的權利在法律屬性上屬于債權范疇，但在買受人的生存權益與其他民事主體的商事權益發(fā)生沖突時，基于側重保護生存權益的價值導向，賦予買受人排除其他債權人甚至包括享有抵押權等優(yōu)先受償權的債權人強制執(zhí)行的權利，目的在于追求實質(zhì)公平和實質(zhì)正義。但此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日?；揪幼⌒枰?。在司法實踐中，《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議規(guī)定案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條在維護不動產(chǎn)買受人合法權益方面發(fā)揮著關鍵作用，然而，因其適用條件和范圍存在一定的交叉及競合，如何準確選擇適用的條文，成為辦理案件的一項重要問題。如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，則同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”和“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則第28條和第29條在適用上產(chǎn)生競合。案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除執(zhí)行的，可以選擇適用第28條或者第29條的規(guī)定。然而，兩個條文也有區(qū)別，第28條側重于對無過錯不動產(chǎn)買受人物權期待權的保護，屬于普適性條款，案外人主體通常為一般買受人，原則上無法與抵押權相對抗。第29條側重于對商品房消費者物權期待權的保護，是專門針對被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和案外人為商品房消費者而規(guī)定的特別條款，也就是說只限于“一手房”買賣，消費者的物權期待權可優(yōu)先保護。
法條鏈接
《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議規(guī)定案件若干問題的規(guī)定》第二十八條金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
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郭軍律師
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