4月的合肥樓市正上演著魔幻現(xiàn)實(shí)。政務(wù)區(qū)豪宅直降300萬仍難出手，部分新房卻搖號接連加推。第一房研究院最新數(shù)據(jù)顯示，上周二手房成交量即將跌破600套關(guān)口，新房市場卻逆勢上漲約92%。在這場冰火交織的行情中，我們發(fā)現(xiàn)殘酷真相——降價300萬只是開始，品質(zhì)時代老破小降價似乎成為一種趨勢，而所有購房者都站在了十字路口。
NO.1|壹
二手房割肉求生，豪宅狂降300萬
根據(jù)第一房研究院AI指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周合肥二手房成交量607套房源，環(huán)比下跌9.4%。整體來看，合肥二手房市場今年以來成交量呈下跌趨勢，今年年后成交量達(dá)到較高水平，連續(xù)四周成交量超800套，進(jìn)入三月份后市場成交量有所回落，但依然保持較高成交量，進(jìn)入四月份后，二手房周成交量保持保持在600多套。
從成交價格來看，上周合肥二手房成交均價1.4萬/㎡，環(huán)比上漲4.7%。從合肥二手房整體價格來看，價格還是不斷下跌，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布70城房價來看，3月份合肥二手房持續(xù)下跌，已經(jīng)是連續(xù)24個月下跌，從趨勢來看，合肥二手房價格還在筑底階段。
整體來看目前二手房主要還是“以價換量”，尤其在金三銀四傳統(tǒng)旺季，一些業(yè)主想趁此機(jī)會盡快出手，在價格上都有很大的議價空間。
從近期二手房房源掛牌價格來看，合肥二手房市場分化加劇，不僅邊緣板塊二手房降價，就連一些品質(zhì)小區(qū)，甚至一些豪宅項(xiàng)目，業(yè)主也在割肉出讓。
比如政務(wù)區(qū)恒大華府一套304.08㎡房源，掛牌價960萬，降價300萬。綠城玫瑰園一套203.2平米房源，掛牌價850萬，也降價300萬。棠溪人家一套370.6㎡房源，掛牌價2280萬，降價200萬……
但也有部分房源價格上調(diào)，比如龍湖光年一套579.24平米房源，掛牌價800萬，價格上調(diào)212萬，對于這些上調(diào)幅度較大的房源，基本上是沒有購房者關(guān)注。
從整體來看，目前二手房主要還是以降價為主，二手房價格還在不斷筑底階段，一方面是新房去庫存壓力較大，迫使新房價格也在打折，倒逼二手房價格也在下跌，另一方面購房者對于品質(zhì)的追求，目前二手房品質(zhì)相對于新房相差較大，要想盡快出手，也只能在價格上有優(yōu)勢。
NO.2|貳
新房逆勢狂飆，單周成交暴漲92%
根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（4月21日-4月27日）合肥新房成交量持續(xù)上漲，上周合肥新房成交733套房源，環(huán)比上漲91.9%，從成交價格來看，上周合肥新房成交價格24379元/㎡，環(huán)比下跌了1.4%。
近期合肥新房市場表現(xiàn)活躍，尤其多個純新盤又有了最新動作，比如合肥軌道多個項(xiàng)目案名發(fā)布，濱湖省府東板塊包河區(qū)BH202430號地塊案名為廬月汀雲(yún)、包河區(qū)BH202431號地塊案名為雲(yún)濤、包河區(qū)BH202432號地塊案名為翰墨雲(yún)棲，高新區(qū)GX202501、02號地塊案名為云縵朗境，政務(wù)區(qū)SS202408、09、10號地塊（原紅四方地塊）案名為天鵝灣壹號，經(jīng)開區(qū)皖投06號地塊案名為皖投·安瀾府，臨展已經(jīng)開放……
雖然4月份LPR未降，但央行今年以來頻繁提及“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”，LPR下調(diào)是明確的，只是時間問題，屆時合肥房貸利率也將進(jìn)入2字頭時代，這對目前合肥市場又是一波利好。
合肥樓市濱湖航拍圖
濱湖作為合肥熱門置業(yè)區(qū)域，目前新房市場已經(jīng)成為高端改善置業(yè)主戰(zhàn)場，區(qū)域內(nèi)新房主要以改善為主。除了去年合肥軌道在省府東地塊外，基本就沒有新的項(xiàng)目，尤其金融板塊，目前沒有待入市項(xiàng)目，目前在售項(xiàng)目主要有高速壹品、高速尚闔院、遠(yuǎn)大璟庭里、偉星濱江道。
高速壹品全系標(biāo)準(zhǔn)層高約3.15-3.3米（部分約 3.5 米），建面約180-318㎡高階改善，還有約585㎡總裁級躍層，專為高端改善客群打造，均價35000-40000元/㎡。
定位：濱湖金融后臺板塊核心區(qū)高端改善豪宅，合肥頂豪代表。 地段稀缺性，主力戶型180-318㎡，精裝交付，采用嘉格納廚電、雅生衛(wèi)浴等國際一線品牌；配建超3000㎡高端會所。
不足：總價門檻高，部分房源超千萬元。 適合預(yù)算充足的頂豪改善家庭，注重圈層與資產(chǎn)保值。
高速尚闔院作為合肥最后一批競品質(zhì)限價盤，毛坯銷售，相比周邊項(xiàng)目性價比極高。整體規(guī)劃以小高層為主，主力面積段在140㎡ - 248㎡，定位改善型住房。不僅有競品質(zhì)標(biāo)配的3.15米層高，部分房源層高更是達(dá)到3.3米。高速作為本土國企，在濱湖開發(fā)過多個品質(zhì)項(xiàng)目，從2008年時代廣場到2022年尚宸院等，積累了良好口碑。
高速尚闔院品質(zhì)兌現(xiàn)力表現(xiàn)較強(qiáng)，不論從景觀，還是小區(qū)整體的品質(zhì)來說，都可以說表現(xiàn)很不錯。B區(qū)南大門突破性地拓寬到寬約28.6米、高約5.1米、進(jìn)深近30米，呈現(xiàn)威儀大氣的質(zhì)感，以入口為起點(diǎn)，構(gòu)建一套漸進(jìn)式歸家禮序。B區(qū)中央景觀區(qū)是一片約1900㎡的下沉式草坪，高速用了“豎向”造園手法，打造了一個極具創(chuàng)新特色的立體景觀體系。
項(xiàng)目實(shí)景圖
A區(qū)品質(zhì)延續(xù)B區(qū)，入戶大門整體寬約28米、高約5.1米、進(jìn)深約35米，采用天然馬蹄石鋪裝與香檳金鋁板組合設(shè)計(jì)，歸家動線設(shè)置三層疊水黑松景觀，配置4株冠徑4-5米黑松，搭配鏡面水景及皮球柏、油橄欖等名貴植被。中央景觀區(qū)規(guī)劃近千平琉光水院，選用星河中灰仿石磚鋪裝，搭配特選烏桕、叢生樸樹等喬木，形成3580㎡集中景觀帶及1700㎡后場景觀區(qū)。建筑戶型為建面約140-248㎡全系毛坯房，提供可定制精裝方案，采用超大橫廳設(shè)計(jì)，主臥配置星級套房標(biāo)準(zhǔn)，全系標(biāo)配子母門并引入類獨(dú)立門廳設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目為濱湖最后一批執(zhí)行毛坯限價政策的住宅，備案價保持2萬+區(qū)間。
項(xiàng)目實(shí)景圖
遠(yuǎn)大璟庭里作為滿分競品質(zhì)項(xiàng)目，在售戶型面積約111-131㎡，均價約2.6萬/㎡，屬于濱湖不多的毛坯限價盤。
項(xiàng)目定位金融板塊剛需兼改善盤，滿分競品質(zhì)毛坯項(xiàng)目。 在價格上，折后均價約2.1萬/㎡，總價200萬級即可上車。同時是綠色建筑，三玻兩腔中空玻璃、綠色三星標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能環(huán)保。
不足： 配套不斷完善中，適合首置或首改家庭，預(yù)算有限但重視性價比。
偉星濱江道同樣是競品質(zhì)項(xiàng)目，戶型面積約109-190㎡，能滿足不同家庭結(jié)構(gòu)需求。目前項(xiàng)目優(yōu)惠力度大，性價比得到極大提升。
目前項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤，主打折扣改善。折扣力度大，毛坯限價2.76萬/㎡，實(shí)際成交價約2.4萬/㎡，總價低于同板塊競品。 南向雙聯(lián)陽臺、樓間距較大，采光通風(fēng)優(yōu)秀。
不足：周邊二手房價格下跌明顯，升值預(yù)期較弱，適合對價格敏感、對交付時間有要求的剛需。
NO.3|叁
結(jié)語
普通人該如何抉擇？ 合肥樓市的“冰火兩重天”短期內(nèi)不會結(jié)束，但普通人必須警惕三個真相：
二手房仍未見底：若新房持續(xù)以價換量，二手房價或再跌，非核心區(qū)老破大慎碰；
新房窗口期短暫：利率下調(diào)后，濱湖、政務(wù)等核心區(qū)新盤可能收緊折扣，剛需可緊盯包河、高新性價比項(xiàng)目；
置換族抓緊止損：手持劣質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)主，建議以市場價8折掛牌，置換優(yōu)質(zhì)新房或持幣等待下一輪周期。
終極建議：
自住剛需：二手市場可“撿漏”急售次新房，新房優(yōu)先選國企/國央企開發(fā)的核心地塊；
改善群體：果斷拋售老破大、老破小，置換政務(wù)、濱湖高品質(zhì)新盤；
樓市沒有永遠(yuǎn)的神話，只有永恒的周期。在合肥這場殘酷的博弈中，誰能看透數(shù)據(jù)背后的邏輯，誰就能在下一個風(fēng)口到來前搶占先機(jī)。
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