文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會
去年10月，深圳地鐵以底價(jià)66.65億元，拿下深圳機(jī)場東A219-0080居住用地。
這是深圳在2024年，拍出的僅有的幾宗宅地之一。
總價(jià)不低，樓面價(jià)倒不算太貴，約2.3萬/平方米。
過去了大半年，地塊的規(guī)劃方案得以披露。
近幾天，項(xiàng)目陸續(xù)披露了二期、三期、四期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。
項(xiàng)目已命名為閱海境花園，在更早前的3月19日，其一期的總平圖也已經(jīng)公布。
閱海境花園位于深圳市寶安區(qū)航城、福永街道，整個地塊總用地面積18.16萬平方米，容積率2.94，總建筑面積達(dá)42.5萬平方米。
將打造住宅戶數(shù)共2263戶，地下機(jī)動車停車位2480個，車位戶數(shù)比為1.09。
另外，項(xiàng)目還規(guī)劃有80個地上的社會停車位。
目前，項(xiàng)目顯示的用地單位仍為深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（簡稱：深圳地鐵或深鐵）。
具體來看：
一期，總建筑面積20.38萬平方米，計(jì)容建筑面積12.64萬平方米，住宅建筑面積9.89萬平方米，戶數(shù)824戶。
打造5棟、6棟一二單元、13棟一二單元、14棟一二單元，以及7棟、8棟、12棟七棟住宅。
二期，總建筑面積7.68萬平方米，計(jì)容建筑面積6.22萬平方米，住宅建筑面積5.94萬平方米，戶數(shù)488戶。
打造3棟、4棟一二單元、15棟、16棟四棟住宅。
三期，總建筑面積9.49萬平方米，計(jì)容建筑面積6.96萬平方米，住宅建筑面積6.62萬平方米，戶數(shù)534戶。
打造1棟、2棟、17棟、18棟、19棟一二單元五棟住宅。
四期，總建筑面積4.94萬平方米，計(jì)容建筑面積4.88萬平方米，住宅建筑面積4.8萬平方米，戶數(shù)417戶。
打造9棟、10棟、11棟三棟住宅。
也就是說，整個閱海境花園將打造共19棟住宅，為17-30層的小高層和高層。
項(xiàng)目的最南端有一個幼兒園（20棟），還在東北側(cè)的小區(qū)樓下打造了不少的2層商業(yè)（21-27棟）。
閱海境花園，有一個最大的特點(diǎn)。樓下就是公園。
整個小區(qū)被一個寬度超40米的公園分為西北、東南兩個組團(tuán)，小區(qū)的兩個正門就在公園兩側(cè)。
公園的中央還設(shè)計(jì)了6個連串的下沉廣場。
整個公園由西往東延伸，并與東邊的一大片公園綠地連接成一個整體。
從總平圖看，整個小區(qū)的設(shè)計(jì)，還算不錯。
小區(qū)的兩個正門雨棚，采用圓潤的弧線形不規(guī)則結(jié)構(gòu)打造。頗具設(shè)計(jì)感。
正門的旁邊還分別有一個小型的長方形下沉廣場。大概率應(yīng)該是跟門前的公園下沉廣場連通。
項(xiàng)目產(chǎn)品，主要為一層4戶、5戶的設(shè)計(jì)。但一些“樓王”單位也有一層兩戶的設(shè)計(jì)。
如位于二期報(bào)建范圍的3棟，位于小區(qū)西北組團(tuán)的中央，為27層，一層兩戶設(shè)計(jì)。
在再比如，位于一期報(bào)建范圍的6棟，20層，分為兩個單元；位于三期報(bào)建范圍的19棟，24層，分為兩個單元。
這兩棟樓，每個單元大概率也為一層兩戶的設(shè)計(jì)。
作為去年拿下的地塊，總平圖還能看出閱海境花園有不少新規(guī)產(chǎn)品的痕跡。
比如較大面積的飄窗，以及部分樓棟戶型主臥有270°飄窗、采光等。使用率可以期待下。
另外，整個小區(qū)2.94的容積率，并不算高。在深圳樓市整體較高的容積率，相對比較舒適。
但閱海境花園也并非沒有缺點(diǎn)。
位置上看，項(xiàng)目西邊是廣深公路，東邊則是京港澳高速，被兩條主要交通動脈夾在中間。
另外，項(xiàng)目西邊離深圳寶安國際機(jī)場僅兩三公里的距離，飛機(jī)的噪音也是需要考慮的一個問題。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案披露后，其噪音問題已引起部分網(wǎng)友的關(guān)注。
不過也有市場消息傳出，開發(fā)商承諾加裝隔音屏。但這也恰恰一定程度說明，項(xiàng)目的噪音問題確實(shí)是客觀存在的。
就看后面，開發(fā)商怎么更好地規(guī)避這個問題了。
還有值得關(guān)注的一點(diǎn)，閱海境花園是現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。地塊由調(diào)規(guī)而來。
2023年，寶安機(jī)場東地區(qū)多地塊規(guī)劃調(diào)整。
其中，通過將原來不少的純軌道交通用地、工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)規(guī)，調(diào)整出2宗總建面近40萬平方米宅地。
調(diào)規(guī)還規(guī)劃了公園用地、九年制學(xué)校用地、產(chǎn)業(yè)用地，以及建設(shè)敬老院、福利院。
經(jīng)此調(diào)整，12號線興圍站旁，將建設(shè)一座包含住宅、產(chǎn)業(yè)、18班幼兒園、45班九年制學(xué)校、敬老院、福利院、公園的綜合大城。
這便是閱海境花園的由來。
該地塊為機(jī)場東車輛段用地，位于12號線興圍站上蓋，也可以說是真正意義的TOD項(xiàng)目了。
根據(jù)去年的出讓公告，項(xiàng)目宗地塊要求全現(xiàn)房銷售。
而這也是深圳時隔8年，再一次以全現(xiàn)房銷售條件出讓宅地。上一次是2016年的龍華金茂府。
項(xiàng)目地塊當(dāng)時以“價(jià)高者得”為原則確定競得人，同時不受“70/90戶型”政策限制、無配建、建成后商品房不限售價(jià)。
價(jià)格方面，閱海境花園尚沒有過多信息流出。貝殼找房顯示，項(xiàng)目周邊的新房泰福名苑5.2萬/平。二手房，星航華府二、三、四期掛牌均價(jià)為4.6-5.1萬/平。
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