在政策與市場的雙重作用下，4月樓市呈現(xiàn)出一系列值得關(guān)注的變化。在全國房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的大環(huán)境中，青島積極“因城施策”發(fā)布“416新政”，試圖通過政策引導(dǎo)，為樓市注入活力，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展。短期來看，政策利好尚未完全釋放，新房市場仍處調(diào)整期。
NO.1 商品房簽約情況
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-4月青島共計簽約商品房20887套、約274.65萬㎡，簽約總金額389億，較去年同期套數(shù)下滑1.2%，面積和銷售金額分別上漲1.2%和4.1%。前4個月商品住宅簽約均價為14165元/㎡，同比上漲2.9%。
（2025年4月商品房供銷價數(shù)據(jù)為4.1-4.29）
4月新增商品房2606套、45.16萬㎡，簽約新建商品房4298套，約57.44萬㎡，銷售總金額83.37億元，簽約套數(shù)、簽約面積、金額較上個月均出現(xiàn)大幅下滑，分別下滑46.5%、51.0%和51.7%，較去年同期相比，套、面、金同比下滑31.8%、22.5%和16.7%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，4月簽約均價為14514元/㎡，環(huán)比下滑1.4%。
其中商品住宅新增1638套，約21.72萬㎡，簽約3422套、約44.45萬㎡、銷售總金額68.4億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅下滑，幅度維持在45%左右。簽約均價為15388元/㎡。
二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。4月份青島市二手房成交6649套，環(huán)比下滑3.8%，同比下滑11.7%。
NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況
在商品住宅的成交區(qū)域分布上，4月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸、城陽、即墨。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1062套、約14.6萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的32.8%；城陽區(qū)簽約460套、約6.12萬㎡，占比13.8%；即墨 簽約404套、約4.75萬㎡，占比10.7%。
（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個月月均去化量）
去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至20.3個月（去化周期已去除死庫存），其中主城區(qū)（市南、市北、原四方、李滄、嶗山）去化周期縮短至17個月，明顯低于18個月風(fēng)險警戒線。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體活躍庫存去化周期呈現(xiàn)下行趨勢，但這并不足以說明市場已完全脫離中高風(fēng)險區(qū)間。在居民住房消費理念加速迭代的背景下，各區(qū)域市場的發(fā)展態(tài)勢出現(xiàn)顯著分化。不同板塊在供需關(guān)系、價格走勢和成交活躍度上的差異持續(xù)擴大，部分熱點區(qū)域憑借配套資源優(yōu)勢、產(chǎn)品力與發(fā)展?jié)摿?，去化效率顯著提升；而部分缺乏核心競爭力的區(qū)域，仍面臨庫存積壓、銷售乏力的困境，市場風(fēng)險尚未得到有效緩解。
其中原市北區(qū)去化周期最短，8.5個月。缺乏新地供應(yīng)是導(dǎo)致原市北區(qū)去化周期短的關(guān)鍵因素，該區(qū)域2023年至今區(qū)域內(nèi)僅成交1宗商住用地。
此外，李滄區(qū)去化周期為12.7個月。其中東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項目的去化，存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項目。由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。價格方面，青鐵芳華地120㎡的戶型，新加推樓座價格已出現(xiàn)上漲從1.8萬/㎡上調(diào)至2.0萬/㎡左右。4月，金茂LC0605-27地塊規(guī)劃方案公示，據(jù)悉，這本地塊是金茂打造的全新四代宅項目，規(guī)劃為11棟5-12F別墅、洋房，預(yù)計7月份入市。
作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為14.9個月。隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產(chǎn)市場煥發(fā)新活力，新房供應(yīng)量顯著增加。不僅涌現(xiàn)出海信悅瀾山等高品質(zhì)改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、濱海國際中心等流量盤吸引關(guān)注，新盤還有青實清荷茗苑、青樾灣、通和悅章等項目。其中通和悅章，憑借超大尺寸陽臺和高比例贈送面積，開盤取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績；國信和悅15-17F小高層，容積率2.42，贈送尺度也很大，目前價格待定。此外，環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等預(yù)計也將在今年面世。
在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，成為市場競爭的熱點。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。
在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。
NO.3 土地方面
對于青島樓市來說，青島土地市場近兩年供應(yīng)與成交整體是呈現(xiàn)下降態(tài)勢，逐漸平衡新房市場的供求關(guān)系。
在2025年，青島市在土地市場表現(xiàn)出極高的審慎態(tài)度。今年一季度全市范圍內(nèi)僅有限地出讓了兩宗住宅用地。4月僅有枯桃1宗地塊掛牌，但并未成功出讓。這種極為克制的土地供應(yīng)策略，無疑為房地產(chǎn)市場的新房去庫存提供了極為有利的條件，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
NO.4 政策層面
繼3月青島出臺公積金新政，提高貸款額度上限等政策后，4月再發(fā)力，出臺“416新政”，發(fā)布12條樓市新政策，旨在推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。政策覆蓋青年就業(yè)者、青年置業(yè)者、改善置業(yè)者以及開發(fā)企業(yè)等多個群體。
新政內(nèi)容包括降低高校畢業(yè)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)租房成本，降低青年群體前期住房貸款還款壓力，降低地下空間利用成本；提高多子女家庭購房支持力度，提高住房“以舊換新”置換成效。此外，政策還提出優(yōu)化商品住宅用地申請制度，優(yōu)化房地產(chǎn)項目融資支持，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，優(yōu)化“群團(tuán)購”等促銷活動。
從全國范圍來看，青島“416新政”在多個方面展現(xiàn)出創(chuàng)新性和政策力度。其中，提高多子女家庭購房支持力度方面，青島對二孩、三孩家庭分別提供5萬元和10萬元購房補貼，力度較大，在全國范圍內(nèi)具有示范意義。相比之下，其他城市如重慶、成都等雖然也有購房補貼政策，但補貼金額和覆蓋范圍相對較小。
繼續(xù)深化“以舊換新”方面，擬收購個人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長租房等，鼓勵居民“賣舊房，買新房”，或?qū)崿F(xiàn)帶動銷售新建商品住房1200套以上。這一政策打通一二手鏈條，其通過財政補貼+國企主導(dǎo)+市場運作相結(jié)合的模式，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞せ畲媪糠渴袌?，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍。但從目前來看，樓市的企穩(wěn)和持續(xù)健康發(fā)展仍需依賴居民收入預(yù)期改善、宏觀環(huán)境回暖等多種因素。
2025年1-4月
開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20
2025年1-4月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約187.44億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的48.2%。其中，前十名開發(fā)商的表現(xiàn)尤為亮眼，凸顯了它們在市場競爭中的強大實力和不斷提升的影響力。
特別值得一提的是，海信地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn)卓越，市場份額持續(xù)增長。1-4月簽約金額29.07億元，海信君璽簽約4.82億、海信臻悅簽約4.54億、海信璟悅簽約3.8億。
天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動下，簽約量猛增至第二位，共計簽約17.97億。
憑借銀豐玖璽城、銀豐御璽、 銀豐玖璽臺三大紅盤的強勁熱銷勢頭，銀豐地產(chǎn)迎來業(yè)績大幅增長，以 16.61億元的亮眼簽約成績強勢登頂榜單季軍寶座。
2025年1-4月
開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10
《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進(jìn)行審閱。
2025年1-4月，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨占鰲頭，以28.98億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項目均由海信地產(chǎn)獨立開發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項目開發(fā)上的雄厚實力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優(yōu)勢。
天一仁和權(quán)益銷售金額為17.25億，排名第二位。
銀豐地產(chǎn)以權(quán)益銷售金額16.31億，位居第三。
2025年1-4月
新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20
2025年1-4月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積109.39萬㎡，占全市簽約總面積的29.8%。
海信地產(chǎn)以簽約11.46萬㎡位居第一位，海信臻悅、海信君璽和海信璟悅是簽約絕對主力。
和達(dá)集團(tuán)以簽約面積9.37萬㎡，位列亞軍。
2025年1-4月
商品住宅銷售總金額TOP10
在房地產(chǎn)市場的分化時期，隨著市場泡沫的逐步剔除，行業(yè)將逐步回歸至地段與產(chǎn)品力的核心競爭。品質(zhì)，日益成為檢驗市場的關(guān)鍵“試金石”，那些具備卓越品質(zhì)的“好房子”愈發(fā)受到消費者的熱捧。
從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場上占據(jù)明顯優(yōu)勢，天一仁和吾疆、銀豐玖璽城、海信君璽、嶗山·首府、海信臻悅5盤躋身TOP10。高端改善市場的活躍反映了人們對高品質(zhì)生活的追求，以及對稀缺資源的需求。
天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量猛增至第一位，共計7.91億。
位于嶗山前海一線的頂級豪宅項目銀豐玖璽城，以7.03億元的簽約額榮登銷售榜亞軍寶座。自項目入市以來，憑借其優(yōu)越的城市地段和卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，一直保持著市場的熱銷態(tài)勢。
海信有兩個盤入選，均在嶗山張村河板塊，其中海信君璽簽約4.82億，海信臻悅簽約4.54億。
作為嶗山核心備受矚目的品質(zhì)樓盤， 嶗山·首府 施工現(xiàn)場一派繁忙。憑借稀缺的地段優(yōu)勢、精湛的建筑工藝與高端的產(chǎn)品定位，項目自亮相便收獲高凈值人群的青睞。今年1-4月，其以4.71億元的簽約金額，在全市商品住宅銷售榜單中脫穎而出，位列第六；同時在嶗山區(qū)商品住宅市場躋身前四。
2025年1-4月
商品住宅銷售總面積TOP10
2025年1-4月商品住宅銷售總面積TOP10中，魯商學(xué)府集中網(wǎng)簽5.0萬㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。
中仁瀾山悅府和中德綠色恬園以簽約4.82萬㎡和4.00萬㎡位居第二、三位。
1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年4月29日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；
3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。
4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。
2025年，青島該不該買房？
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