4月，上海新房市場延續(xù)了一季度的良好勢頭，但整體呈現(xiàn)"提質(zhì)縮量"的明顯特征。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)到成交表現(xiàn)，市場正經(jīng)歷著由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，主城區(qū)高端改善型住宅成為市場主流，普通剛需類供應(yīng)減少，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然搶手。
新房市場：優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)熱銷，核心區(qū)域供求結(jié)構(gòu)優(yōu)化
供應(yīng)規(guī)?？s減，結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯
4月份，上海新房市場供應(yīng)面積明顯縮減，主城區(qū)改善型與高端住宅占比顯著上升。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海共有31個(gè)項(xiàng)目開盤，共推出4125套房源。供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量較上月及去年同期均有較大幅度下滑。
在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，主城區(qū)改善型和高端項(xiàng)目占據(jù)了主導(dǎo)地位，這類項(xiàng)目在上海新房供應(yīng)中占比已超六成，反映出開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)土地和高端購房需求的聚焦策略。
從區(qū)域分布看，浦東新區(qū)以847套的供應(yīng)量領(lǐng)跑全市，寶山區(qū)緊隨其后達(dá)1167套，體現(xiàn)了這兩個(gè)區(qū)域作為上海重要居住新區(qū)的地位。同時(shí)，值得注意的是黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)雖然供應(yīng)量相對(duì)較少，但成交均價(jià)普遍在10萬元/㎡以上，顯示出中心城區(qū)住宅市場的高端化趨勢。
認(rèn)籌熱度不減，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目積分制常態(tài)化
4月，上海多個(gè)新房項(xiàng)目認(rèn)籌表現(xiàn)亮眼，一批位于核心區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)熱銷：
浦東新楊思地王項(xiàng)目翡雲(yún)悅府表現(xiàn)尤為突出，首批228套房源獲得939組認(rèn)購，認(rèn)購率高達(dá)412%，刷新了今年上海新盤最高認(rèn)購數(shù)，入圍積分達(dá)到近64分，為今年以來最高入圍積分。
位于楊浦濱江的中海云邸玖章，187套房源獲得383組有效意向認(rèn)購客戶，認(rèn)購率約達(dá)204%。
位于閔行梅隴的保利·海上印，104套房源累計(jì)認(rèn)購超240組，認(rèn)購率超過230%，甚至觸發(fā)了積分制，入圍分達(dá)到51.8分。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，翡雲(yún)悅府是2025年4月誕生的第3個(gè)"日光項(xiàng)目"。在此之前，浦發(fā)·蓮園、象嶼蘇河琹庭均實(shí)現(xiàn)開盤即罄。就在發(fā)稿時(shí)，保利海上印開盤售罄，4月的新房市場再添“日光項(xiàng)目”。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，上海共產(chǎn)生10個(gè)"日光項(xiàng)目"，領(lǐng)先全國，四大一線城市中，北京與深圳分別有1個(gè)和2個(gè)日光項(xiàng)目。
這些數(shù)據(jù)表明，盡管供應(yīng)總量有所減少，但高品質(zhì)、位置優(yōu)越的改善型住宅依然保持著強(qiáng)勁的市場需求。
整體成交情況：維持穩(wěn)健勢頭
從整體成交數(shù)據(jù)來看，4月上海新房市場延續(xù)了3月份較高的交易情緒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，上海新房市場共成交399套，從整個(gè)4月前十天來看，新房累計(jì)成交2881套。
4月整體市場數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)套數(shù)4125套，成交套數(shù)3131套，供求比1.3，市場供需基本平衡。而64755元/㎡成交均價(jià)，雖然環(huán)比下降21.87%，但改善型需求仍處于當(dāng)前市場主導(dǎo)地位。
二手房市場：成交強(qiáng)勢反彈，帶動(dòng)新房需求
2025年4月，上海二手房市場表現(xiàn)出強(qiáng)勁的成交活躍度，為新房市場特別是改善型區(qū)域的復(fù)蘇提供了有力支撐。
二手房成交顯著增長
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)4月15日的數(shù)據(jù)顯示，2025年第15周(4.7-4.13)，上海市累計(jì)網(wǎng)簽6279套二手房，環(huán)比增長62.79%。
隨后，4月22日公布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步證實(shí)了這一趨勢，周末單日成交量再度突破1000套，重現(xiàn)去年12月以及今年3月部分周末的交易盛況。
截至4月26日，上海二手房（含商業(yè)）已網(wǎng)簽20316套，同比增長約30%。這一成交數(shù)據(jù)表明，上海二手房市場已連續(xù)六個(gè)月維持在1.5萬套榮枯線以上的活躍水平。
二手房激活改善需求，聯(lián)動(dòng)新房市場
二手房市場的活躍直接促進(jìn)了新房市場，特別是改善型住宅的成交。正如上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦所指出的："4月新房市場延續(xù)3月份較高的交易情緒，一方面一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)披露，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)較為理想，消除買家疑慮。另一方面，二手房市場交易保持較高活躍度，對(duì)中高端改善力量釋放提供穩(wěn)定的消費(fèi)力。"
在二手房交易活躍的背后，是大量改善型或置換型買家需求的釋放。一部分買家置換二手房，另一部分則轉(zhuǎn)向購買七百萬甚至千萬元級(jí)以上的新房，整個(gè)市場的置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。
五一假期樓市：延續(xù)熱度，結(jié)構(gòu)性分化明顯
基于4月市場整體表現(xiàn)，上海5月樓市有望迎來開門紅。目前已知有四個(gè)項(xiàng)目將于5月1日開啟認(rèn)購，另有7個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購期延續(xù)至5.1期間。其中最受矚目的無疑是綠城潮鳴東方，而安高申隴院、翡雲(yún)悅府、國貿(mào)中國鐵建西派海上等熱點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)籌，為假日樓市升溫。
Ai igent分析，隨著二手房市場熱度的傳導(dǎo)，新房市場特別是改善型區(qū)域的復(fù)蘇可能會(huì)在五一假期加速體現(xiàn)。假期期間認(rèn)購熱度很可能會(huì)進(jìn)一步上升，延續(xù)"小陽春"行情。
不過需要注意的是，"冰火"博弈的特點(diǎn)并未改變。熱門項(xiàng)目認(rèn)購率遠(yuǎn)超供應(yīng)量，積分觸發(fā)已成為常態(tài)，高端項(xiàng)目和核心區(qū)域項(xiàng)目的搶購現(xiàn)象，和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目繼續(xù)遇冷的局面將并存。
結(jié)合4月上海樓市的表現(xiàn)，Ai igent認(rèn)為：今年的假期樓市， 文章來源:樂居買房
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