作者 | 騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
新房又要沖刺了？
隨著五一黃金周的到來，最近一個星期，深圳連發(fā)了9張住宅預售證，共計1047套住宅。
其中4月30日還一次性批準了兩張預售證。
一張是位于寶安沙井的會展灣雍境名邸，195套80~92平戶型，備案均價約47510.63元/㎡，單價區(qū)間約4.06萬-5.34萬/平，總價區(qū)間約343萬~491萬。
另一張是位于龍崗中心的景云上辰花園，199套101~118平戶型，備案均價約53816元/㎡，單價區(qū)間約4.67萬—6.35萬/平，總價區(qū)間約482萬~747萬。
同樣都是5萬左右一平，前者位于寶安會展中心，后者位于龍崗中心。
積極入市
這兩個新盤供應體量和價格水平都差不多。
但從市場的焦點來看，寶安沙井的會展灣雍境名邸的關(guān)注度更高一些。
一方面，項目所處的區(qū)域地段更有熱度，另一方面，項目的綜合體量也更大，更有代表性。
還有就是項目給出的折扣只有98折左右，折后均價約4.65萬/平，單價約4.2萬/㎡起，折后總價區(qū)間約336萬—481萬，比吹風價便宜了。
會展灣雍境名邸前身是A301-0602宗地，限價49400元/㎡，一期是會展灣雍境花園。
從2023年3月會展灣雍境花園第一批房源入市，到如今的會展灣雍境名邸已經(jīng)是第四次積極入市。
2023年3月會展灣雍境花園(4—5棟)380套67~110平住宅入市，備案均價約47112元/㎡，總價區(qū)間約300萬~590萬；
2023年5月會展灣雍境花園(3棟)入市162套79~110平住宅，備案均價約47493元/㎡，總價區(qū)間約349萬~583萬；
2023年8月會展灣雍境花園(6—9棟)778套67~110平住宅，備案均價約48144元/㎡，總價區(qū)間約271萬~592萬。
一期會展灣雍境花園建設規(guī)劃總戶數(shù)1327戶，其中住宅套數(shù)1327套，二期會展灣雍境名邸規(guī)劃總戶數(shù)1534戶，其中商品住宅套數(shù)804套，保障性租賃住房730套。
目前一期會展灣雍境花園已經(jīng)交付，推出的二期會展灣雍境名邸也出地面六七層了。
（一期會展灣雍境花園）
（二期會展灣雍境名?。?/p>
回顧項目的推售歷程，一期會展灣雍境花園分別推售三次，雖然開盤成績?nèi)セ凰闾貏e亮眼，但持續(xù)銷售也體現(xiàn)出了去化優(yōu)勢。
在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，3—9棟共1320套住宅，只剩3棟的6套未售。
而項目周邊的競品其實不少。
周邊的競品項目，除了華發(fā)新城華苑的人才房，還有緊挨著項目的云海臻府，與項目隔河相望的恒興御景園以及直線約1.7公里的前海未來城。
其中，恒興御景園2022年9月入市，532套65~182平住宅備案均價約47966元/㎡，總價區(qū)間約287萬~994萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余160套；
云海臻府2023年5月入市，738套89~117平住宅備案均價約45850元/㎡，總價區(qū)間約364萬~609萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余180套；
卓越前海未來城(2棟)2024年10月入市，600套75~112平住宅備案均價約43234元/㎡，總價區(qū)間約293萬~576萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余95套；
卓越前海未來城(1棟)2025年4月入市，588套63~113平住宅備案均價約45876元/㎡，總價區(qū)間約272萬~583萬，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示還剩余587套。
所以，相對而言，會展灣雍境名邸這一批次的房源，折后的價格在整個會展新城及海洋新城片區(qū)新房中不算特別有優(yōu)勢。
而市場已經(jīng)不再是兩三年前的市場，銷售去化是否能夠復制一期成績？
需要留給時間驗證。
討論焦點
雖然市場的焦點更多是集中在會展灣雍境名邸，但也為項目打開了討論度。
首先，市場有爭議地方是項目位于寶安區(qū)的沙井區(qū)域，為何歸到了前海的范疇。
從深圳房地產(chǎn)信息平臺的備案信息來看，所在片區(qū)確實也劃到了前海的位置。
按照《全面深化前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)改革開放方案》劃分，會展新城及海洋新城片區(qū)+機場及周邊片區(qū)+寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)+前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)+蛇口及大小南山片區(qū)，都屬于前海的范疇。
所以，項目所在區(qū)歸屬前海，其實問題不大。
其次，市場上有人認為會展新城及海洋新城片區(qū)藍圖規(guī)劃兌現(xiàn)周期長，預計需要5～10年的周期。
實際上目前會展新城及海洋新城片區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，會展新城已經(jīng)漸成型。
比如沙井的南環(huán)路已經(jīng)通車，福海河兩側(cè)的住宅以及周邊的綠化公園已經(jīng)建成，深圳國際會展中心也已經(jīng)投入使用。
那么，區(qū)域或者項目真正的問題是什么？
對區(qū)域住宅來說，環(huán)境的噪音影響大概避免不了，因為住宅片區(qū)恰恰處于航線之下。
從實地情況來看，抬頭能清晰地看到飛機低空掠過上方的情況。
對于追求安靜無噪音居住環(huán)境的群體來說，有一定的影響概率。
就會展灣雍境名邸而言，東側(cè)為會展灣雍境花園、云海臻府華發(fā)新城華苑住宅群，臨福海河一側(cè)的景觀有一定的視野遮擋。
更重要的是，會展灣雍境名邸占地面積僅25246平，分為南北兩個地塊開發(fā)。
其中，南邊地塊為純商品住宅地塊，北邊地塊則包含住宅以及保障性租賃住房，從規(guī)劃建設及實地觀察，占地面積小，樓棟間距較近，而這一批次住宅恰恰位于北部地塊的1棟3單元。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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