摘要：一套未交付的房產(chǎn)、一份未履行的合同，背后可能隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)的民間借貸糾紛。本文通過真實(shí)案例解析法院如何穿透合同表象認(rèn)定借貸關(guān)系，并給出關(guān)鍵法律風(fēng)險(xiǎn)防范指南。
一、熱點(diǎn)案例：簽了購房合同，為何法院判成借款？
2024年，某地法院審理了一起蹊蹺的“購房糾紛”：張先生向開發(fā)商支付100萬元后，既未收房也未辦理過戶。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商實(shí)際控制人因資金鏈斷裂，與張先生簽訂《商品房買賣合同》作為借款擔(dān)保。最終法院認(rèn)定雙方真實(shí)法律關(guān)系為民間借貸，判決開發(fā)商返還本金及利息。
這類“名為買賣、實(shí)為借貸”的糾紛近年增長顯著。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國法院審結(jié)此類案件同比上升37%，其中超過60%的購房合同被認(rèn)定為借貸擔(dān)保工具。
二、法律穿透：法院如何識(shí)破“假買賣”？
上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師指出，法院認(rèn)定法律關(guān)系時(shí)遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，重點(diǎn)審查五大核心要素：
交易價(jià)格異常
若合同價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)價(jià)（如低于評(píng)估價(jià)30%以上），或存在“一房多賣”情形，可能被認(rèn)定缺乏真實(shí)買賣意圖。如某案中商鋪售價(jià)僅為同地段均價(jià)的40%，法院直接否定買賣合同效力。資金流向閉環(huán)
真實(shí)購房款通常直接支付至開發(fā)商監(jiān)管賬戶，而借貸資金往往存在“收款-返利”循環(huán)。某案件中，買方付款后每月收取固定“租金”，實(shí)為變相利息。合同履行異常
既不辦理網(wǎng)簽備案，也不主張交房，甚至出現(xiàn)“先簽購房合同后簽租賃合同”的荒唐操作，均屬典型借貸擔(dān)保特征。交易文件矛盾
同時(shí)存在《回購協(xié)議》《借款補(bǔ)充協(xié)議》等文件，或購房合同中出現(xiàn)“借款到期自動(dòng)抵房”條款，均暴露借貸本質(zhì)。證據(jù)鏈斷裂
無法提供購房資格證明、貸款審批材料、房屋交接記錄等關(guān)鍵證據(jù)鏈，將承擔(dān)舉證不利后果。某案件中買方連房屋具體位置都說不清，被法院當(dāng)庭戳穿謊言。
三、風(fēng)險(xiǎn)警示：普通人如何避免掉入“假買賣”陷阱？
俞強(qiáng)律師結(jié)合多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，給出三大避險(xiǎn)指南：
避險(xiǎn)策略1：資金交付留痕
通過銀行轉(zhuǎn)賬備注“購房款”
拒收“返利”“租金”等變相利息
保存開發(fā)商出具的購房發(fā)票及完稅憑證
避險(xiǎn)策略2：合同條款審查
警惕包含“到期回購”“自動(dòng)抵房”條款
拒絕簽署《房屋租賃合同》《委托經(jīng)營協(xié)議》等衍生文件
要求開發(fā)商提供預(yù)售許可證原件并核對(duì)編號(hào)
避險(xiǎn)策略3：權(quán)利及時(shí)主張
簽約后30日內(nèi)完成網(wǎng)簽備案
按合同約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)主張驗(yàn)房、收房
發(fā)現(xiàn)異常立即起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全
四、律師提示：法律救濟(jì)的正確打開方式
上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、北京大學(xué)法律碩士俞強(qiáng)律師特別提醒：
“當(dāng)遭遇‘名為買賣實(shí)為借貸’糾紛時(shí)，切忌自行采取換鎖、占房等過激行為。應(yīng)立即通過司法鑒定確認(rèn)合同簽署時(shí)間，申請(qǐng)調(diào)取資金流水軌跡，并依據(jù)《民法典》第146條主張‘通謀虛偽意思表示無效’?！?/p>
對(duì)于已陷入糾紛的當(dāng)事人，建議采取“三步走”策略：
① 收集微信聊天記錄、電話錄音等補(bǔ)充證據(jù)
② 申請(qǐng)對(duì)合同印章形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定
③ 提起債權(quán)人代位權(quán)訴訟追索關(guān)聯(lián)方財(cái)產(chǎn)
互動(dòng)話題：您是否遇到過“簽了購房合同卻拿不到房”的情況？您認(rèn)為該如何區(qū)分正常購房與借貸擔(dān)保？歡迎在評(píng)論區(qū)分享經(jīng)歷與見解。
風(fēng)險(xiǎn)提示：本文所述策略需結(jié)合具體案情調(diào)整，建議咨詢專業(yè)律師制定個(gè)性化方案。法律的生命在于經(jīng)驗(yàn)而非邏輯，每個(gè)案件都是獨(dú)特的戰(zhàn)場(chǎng)。
熱門跟貼