眾所周知，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)從2022年就開(kāi)始出現(xiàn)下跌，先是像天津、鄭州、石家莊等二三線城市。在進(jìn)入到2023年之后，上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)下跌?，F(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)從最高位跌去了30%。
與此同時(shí)，現(xiàn)在無(wú)論是新房，還是二手房的成交量都出現(xiàn)了明顯下滑。為此，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷，而隨著二手房的掛牌量出現(xiàn)激增，現(xiàn)在房東即使低于市場(chǎng)價(jià)拋售，也很難能夠獲得成交。
而為了刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖。從2024年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)各地紛紛放開(kāi)限購(gòu)政策?，F(xiàn)在除了一線城市的核心區(qū)域之外，絕大多數(shù)城市都放開(kāi)了限購(gòu)政策。與此同時(shí)，現(xiàn)在銀行已經(jīng)把房貸利率降至3%以內(nèi)，首付比例也降至15%。盡管各種救市政策不斷出臺(tái)，但效果并不明顯。樓市調(diào)整趨勢(shì)已經(jīng)確定。
而面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，對(duì)于擁有二套及以上的家庭的影響卻非常深遠(yuǎn)。根據(jù)央行前些年的調(diào)查數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)41.5%的家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，如果再加上這幾年新增的家庭，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占比可能已經(jīng)達(dá)到45%，而這些家庭未來(lái)將面臨以下這四大挑戰(zhàn)：
挑戰(zhàn)一，未來(lái)資產(chǎn)縮水將成常態(tài)
近些年，各地房?jī)r(jià)一直在下跌，平均跌幅達(dá)到30%。像涿州、廊坊、燕郊等環(huán)京三四線城市的房?jī)r(jià)更是跌幅高達(dá)50%。而在進(jìn)入到2025年之后，國(guó)內(nèi)各地還是沿著之前房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)在運(yùn)行，未來(lái)資產(chǎn)縮水將是常態(tài)。
特別是像上海、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)與收入之比達(dá)到40，由于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂陆?，已?jīng)支撐不了高房?jī)r(jià)。所以，未來(lái)大城市的房?jī)r(jià)仍有較大下行空間?？傊瑩碛卸嗵追慨a(chǎn)的家庭要做好心理準(zhǔn)備。
挑戰(zhàn)二，二手房掛牌量激增，房子變現(xiàn)難
現(xiàn)在全國(guó)各大城市的二手房掛牌量出現(xiàn)激增的情況。數(shù)量顯示，重慶二手房掛牌量接近34萬(wàn)套，武漢、合肥、西安、天津都接近20萬(wàn)套，就連一線城市的廣州也掛出了17萬(wàn)套，北京達(dá)到13萬(wàn)套。
這意味著，炒房客們并不看好未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，都在拋售手里多余的房產(chǎn)。而隨著二手房掛牌量激增，擁有多套房產(chǎn)的家庭將面臨變現(xiàn)困難問(wèn)題。最終，大概率房子會(huì)爛在自己的手上。
挑戰(zhàn)三，多套房的家庭持房壓力在飆升
近些年，各行各業(yè)都不景氣，多數(shù)人收入減少或失業(yè)，在這種情況下，擁有多套房產(chǎn)的家庭還貸壓力要遠(yuǎn)大于只有1套房產(chǎn)的家庭。與此同時(shí)，物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、取暖費(fèi)等各種費(fèi)用每年都要上漲，這無(wú)疑又會(huì)加大多套房產(chǎn)家庭的支出的壓力。
值得一提的是，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近了，去年高層就宣布將房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市將從上海、重慶二地，擴(kuò)圍至60個(gè)城市。屆時(shí)，擁有多套房產(chǎn)的家庭將被征收房產(chǎn)稅，持房成本會(huì)大幅攀升。
挑戰(zhàn)四，“以租養(yǎng)貸”模式行不通了
現(xiàn)在很多擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭，都是通過(guò)把房子租出去，再把收取的租金費(fèi)用來(lái)支付房貸。而現(xiàn)在這種“以租養(yǎng)貸”的模式恐怕行不通了。因?yàn)?，現(xiàn)在三四線城市人口流出大于流入，手里擁有多套房子根本租不出去，即使租出去租金也很低。
而像一、二線城市現(xiàn)在房租也出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，房東手里的租金收入也越來(lái)越少。這主要是大城市的工作不好找，生活成本又這么高，很多打工人選擇返鄉(xiāng)發(fā)展?，F(xiàn)在即使是大城市的房子的租金價(jià)格也在下滑。所以，未來(lái)?yè)碛卸嗵追慨a(chǎn)的家庭將面臨“以租養(yǎng)貸”難以為繼的問(wèn)題。
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整，成交量持續(xù)低迷趨勢(shì)已定，未來(lái)45%擁有二套以上房子的家庭將面臨以上這“4大挑戰(zhàn)”。特別需要提醒大家的是，像上海、深圳等房?jī)r(jià)仍處于高位的城市，未來(lái)還有較大的下跌空間。
實(shí)際上，并不是這些大城市的房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，而是一線城市的核心區(qū)域的房?jī)r(jià)比較抗跌，后面很有可能會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)跌。建議多套房產(chǎn)家庭，趁現(xiàn)在房子還能通過(guò)降價(jià)方式賣出去就盡快變現(xiàn)，未來(lái)要想拋售變現(xiàn)都會(huì)非常困難。
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