作者：周軍律師.
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夫妻雙方常通過離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸一方所有，但倘若未及時(shí)辦理過戶登記，而另一方涉及債務(wù)糾紛致使房產(chǎn)面臨強(qiáng)制執(zhí)行。
那么，離婚協(xié)議中關(guān)于房產(chǎn)歸屬的約定可否排除強(qiáng)制執(zhí)行？
最高人民法院在《鐘永玉與王光、林榮達(dá)執(zhí)行異議之訴再審案》中明確：
離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸屬符合一定條件的，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
最高院認(rèn)為，
鐘永玉對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)享有的請(qǐng)求權(quán)成立時(shí)間早于金錢債權(quán)債權(quán)人與債務(wù)人形成的金錢債權(quán) 。從內(nèi)容上看，鐘永玉的請(qǐng)求權(quán)針對(duì)訴爭(zhēng)房屋，而金錢債權(quán)債權(quán)人的債權(quán)為金錢債權(quán)，未指向特定財(cái)產(chǎn)，且訴爭(zhēng)房屋在鐘永玉占有下 。
從性質(zhì)上，該債務(wù)為林榮達(dá)離婚后的個(gè)人債務(wù)，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)質(zhì)上已因離婚協(xié)議約定不再是林榮達(dá)的責(zé)任財(cái)產(chǎn) 。此外，該房產(chǎn)對(duì)鐘永玉具有生活保障功能 。綜合這些因素，最高院認(rèn)定鐘永玉對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)所享有的權(quán)利具有排除執(zhí)行的效力 。
司法實(shí)踐中，法院在判斷時(shí)，并非單純依據(jù)物權(quán)登記，而是綜合考慮債權(quán)成立時(shí)間、債權(quán)性質(zhì)、房產(chǎn)功能等多方面因素，結(jié)合以下情形進(jìn)行判斷：
一、雙方權(quán)利的性質(zhì)
如果申請(qǐng)執(zhí)行人享有的是非金錢債權(quán)，比如是執(zhí)行房屋的買受人，其享有的是對(duì)該房屋的物權(quán)期待權(quán)，離婚協(xié)議中關(guān)于房屋歸屬的約定未經(jīng)公示，難以與之對(duì)抗。
反之，如申請(qǐng)執(zhí)行人享有的是金錢債權(quán)，且對(duì)執(zhí)行房屋無任何抵押擔(dān)保的情形下，其享有的權(quán)利為普通金錢債權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人保全了房產(chǎn)，其對(duì)房產(chǎn)僅享有一定的信賴?yán)妫瑹o任何對(duì)外公示效力，如果將其金錢債權(quán)優(yōu)先于實(shí)際權(quán)利人享有的物權(quán)期待權(quán)予以保護(hù)，并不合理。
二、權(quán)利的形成時(shí)間
司法實(shí)踐中，夫妻雙方假借離婚名義預(yù)定轉(zhuǎn)移、惡意逃廢債務(wù)的情形不在少數(shù)，案外人與債務(wù)人離婚的時(shí)間是否早于債務(wù)人與申請(qǐng)執(zhí)行人債務(wù)關(guān)系發(fā)生的時(shí)間，是判定惡意串通與否最重要也是最客觀的因素。
三、案外人與債權(quán)人是否存在過錯(cuò)
首先，案外人對(duì)未辦理過戶登記是否具有重大過失。如案外人對(duì)未辦理過戶登記存在重大過失，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)無過錯(cuò)的申請(qǐng)執(zhí)行人的利益，不得排除執(zhí)行。如果簽訂離婚協(xié)議書時(shí)，被執(zhí)行房屋上設(shè)有抵押，因?yàn)榈盅何礈斐荒苻k理過戶而未辦理的，不屬于案外人因自身原因未辦理過戶登記。如果離婚協(xié)議書約定抵押貸款由案外人償還，抵押滌除之后，被執(zhí)行人配合案外人辦理變更登記，如案外人未能及時(shí)償還貸款，屬于因自身原因未辦理過戶登記。
其次，債權(quán)人是否存在過錯(cuò)，需要判斷債權(quán)人是否構(gòu)成善意。債權(quán)人并無義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的權(quán)利人是否系無權(quán)處分人、離婚行為與離婚協(xié)議的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，僅以物權(quán)登記公示外部形式為重要判斷標(biāo)準(zhǔn)。證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人不構(gòu)成善意或存在重大過失的舉證責(zé)任由實(shí)際權(quán)利人負(fù)責(zé)。
周軍律師提醒，只有離婚協(xié)議真實(shí)有效，簽訂于法院查封之前，且非因約定房產(chǎn)歸屬一方自身原因未辦理過戶登記，同時(shí)該房產(chǎn)對(duì)約定方具有生活保障等重要功能，法院才可能會(huì)認(rèn)定該約定具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力 。遇到相關(guān)問題，建議咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失良機(jī)。
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