今年1到4月，百強(qiáng)房企的銷售額同比暴跌了10.2%。4月單月的跌幅更是擴(kuò)大到了16.9%，這可不是小事。
去年房企們就已經(jīng)在以骨折價(jià)清倉了，今年的銷售基數(shù)更低，可跌幅卻更大，簡直是雪上加霜。這情形就好比在薄冰上跳芭蕾，每一步都得小心翼翼，稍有不慎，就可能摔個(gè)大跟頭。
萬科作為行業(yè)標(biāo)桿，今年一季度的財(cái)報(bào)簡直能用慘不忍睹來形容。其營收379億9500萬，同比直接腰斬，凈虧損62億4600萬，是去年同期的17倍。更讓人哭笑不得的是，萬科的銷量還穩(wěn)居行業(yè)前五，這不就是賣得越多，虧得越慘嗎？這就像商場里打著促銷，看似熱鬧，實(shí)際是在賠本賺吆喝。
別看一線城市的新房價(jià)格好像在漲，其實(shí)這里面大有文章?？藸柸鸬臄?shù)據(jù)一曝光，真相就大白了。4月，28個(gè)重點(diǎn)城市的新增供應(yīng)面積暴跌了48%，但高端樓盤的占比卻高達(dá)61%，而且其中60%都集中在主城區(qū)。這就像是把菜市場的白菜都撤了，只賣精品超市的有機(jī)菜，均價(jià)自然就上去了。杭州、上海這些城市的新房價(jià)格環(huán)比分別上漲了0.95%、0.61% ，背后其實(shí)是單價(jià)10萬元以上的頂豪項(xiàng)目集中入市。深圳南山區(qū)有個(gè)樓盤，推出的空中四合院單價(jià)高達(dá)18萬元每平方米，還被搶購一空。這種現(xiàn)象級的成交直接拉高了全市的均價(jià)。
可普通購房者關(guān)心的剛需盤呢？數(shù)據(jù)顯示，剛需盤的供應(yīng)占比從去年的45%驟降到了39%，改善型高需盤更是被壓縮到了可憐的10%。
新房市場這邊是高端局唱主角，二手房市場那邊卻正在經(jīng)歷一場價(jià)格大屠殺。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，百城二手房均價(jià)環(huán)比下跌了0.69%，同比跌幅更是達(dá)到了7.23%。北京西城區(qū)的某學(xué)區(qū)房單價(jià)從20萬元每平方米，跌到了14萬元每平方米，還是沒人買。普通的次新房掛牌價(jià)普遍下調(diào)了15%。更慘的是，二手房掛牌量同比激增了40%，形成了踩踏式的拋售。
這種冰火兩重天的局面，背后其實(shí)是房企和地方政府的默契配合。房企們通過以質(zhì)換價(jià)的策略，用高端盤來維持新房價(jià)格，地方政府則通過控制土地供應(yīng)，制造出物以稀為貴的假象。這就好比是一場精心策劃的舞臺(tái)劇，演員們在臺(tái)上賣力表演，觀眾卻成了買單的冤大頭。
比銷售價(jià)下滑更讓人揪心的，是房企們即將爆發(fā)的債務(wù)危機(jī)。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年房企到期的債務(wù)達(dá)到了525億7000萬，比2024年多了42億9000萬。融創(chuàng)、旭輝這些房企已經(jīng)開啟了償債模式。融創(chuàng)的境內(nèi)債展期方案直接砍半本金，旭輝的境外債重組交割33億美元。萬科更慘，一年內(nèi)到期的債務(wù)高達(dá)326億，只能靠大股東輸血續(xù)命。這種拆東墻補(bǔ)西墻的游戲還能玩多久呢？
當(dāng)銷售回款持續(xù)萎縮，當(dāng)政策刺激的效果越來越弱，房企的債務(wù)炸彈隨時(shí)都可能引爆。就像多米諾骨牌一樣，一家房企倒下可能就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，最終買單的還是普通購房者和投資者。
所以大家在買房的時(shí)候一定要擦亮眼睛。
第一，要警惕所謂回暖的陷阱。重點(diǎn)城市新房漲價(jià)并不等于市場復(fù)蘇，可能還是高端盤在唱戲，剛需盤還在觀望。
第二，二手房抄底要格外謹(jǐn)慎。掛牌量激增的情況下，房價(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下跌，特別是三四線城市。
第三，選擇房企的時(shí)候，盡量選國家隊(duì)，像保利、華潤這些央企、國企資金鏈相對更穩(wěn)健，民營房企的項(xiàng)目就要慎之又慎了。
第四，政策紅利也要抓準(zhǔn)。城市中心城中村改造可能會(huì)帶來局部機(jī)會(huì)，但一定要避開高價(jià)站崗。
2025年的樓市早就不是閉眼買房就能賺的時(shí)代了，而是進(jìn)入了精挑細(xì)選才能“存活”的新階段。
熱門跟貼