深圳房價泡沫擠完了嗎？
深圳房價下跌空間還有多大？
深圳作為全國房地產市場的領頭羊，投資需求旺盛，研究和測量其房價泡沫意義重大。
此前，我們已分別探討過北京和上海的房價泡沫情況，今天就來解讀深圳的相關狀況。
我們先逐一分析三個細分指標。
深圳房價收入比28倍
首先看深圳的房價收入比。
深圳房價收入比最高的年份是 2020 年，高達 40 倍，當時在全國乃至全世界都處于最高水平。
2021 年降至 39 倍，2021 年 4 月份深圳房價開始轉跌，該年房價收入比略有下降。
2022 - 2024 年，深圳的房價收入比快速下滑，2024 年為 28 倍。這一數(shù)值低于 2016 - 2023 年，但高于 2010 - 2015 年。
深圳房價收入比最低的年份是 2012 年，僅 17 倍。
目前的 28 倍，仍居全國最高。
很多網友看到 28 倍這個全國最高值，就認為深圳房價泡沫很大。
但老楊并不這么認為！
過去我多次提醒各位網友，房價收入比指標不太適合在不同國家之間對比，也不太適合在不同能級的城市之間直接對比，最好的分析方法是進行城市自身的縱向對比。
為此，我們構建了房價收入比指數(shù)。
2024 年深圳的房價收入比是 28 倍，而其房價收入比指數(shù)為 -18。
負值代表它低于過去多年的歷史均值，2016 - 2022 年該指數(shù)為正值，意味著房價收入比存在高估情況；2011 - 2015 年為負值，且負值明顯超過 2024 年。
深圳房價收入比最低估的時候并非現(xiàn)在，而是 2012 - 2014 年。
通過指數(shù)化的對比，我認為當前深圳的房價收入比已不存在高估情況。
以深圳的三口之家購買 100 平米均價戶型為例，按照深圳的人均可支配收入計算，需要 28 年。
這個數(shù)據看似離譜，但深圳外地人占比很高，很多外地人在深圳買房，其資金部分來源于外地父母，而這部分資金并未統(tǒng)計在深圳官方數(shù)據中。
這種現(xiàn)象在高等級城市普遍存在，深圳尤為突出。
深圳租金收益率為1.5%
接著看第二個指標 —— 租售比（也叫租金收益率）。
回顧過去十幾年，深圳租金收益率最高是在 2013 年，為 3.5%。
2015 年大幅降低，主要原因是深圳房價漲幅遠超房租漲幅。
2021 年第一季度，深圳的租金收益率僅 1%，達到歷史最低水平。
此后至今呈震蕩式小幅回升，目前為 1.5%。
與歷史較高的 3.5% 相比，降幅明顯。
直觀來看，目前深圳的房價水平相比租金水平偏高。
經過指數(shù)化處理后，深圳的租售比指數(shù)顯示，2016 年至今均為負值，這意味著租金收益率相比歷史平均水平偏低。
今年 3 月份該指數(shù)為 -67，說明從租金收益率指標來看，目前深圳的房價相比租金略偏高，存在高估現(xiàn)象。
從周期波動看，深圳房價跌透了
第三個指標是房價的周期性波動指數(shù)，這是老楊獨創(chuàng)的指標。
作為中國房地產短周期理論的創(chuàng)始人，我在研究過去多年房價周期性波動的原理和規(guī)律后，創(chuàng)新推出該指數(shù)，用于衡量在某個時間段內房價在周期波動中處于低估還是高估狀態(tài)。
過去十年，大部分時間段深圳房價處于高估狀態(tài)。
從 2015 年下半年到 2024 年上半年，深圳的房價周期波動指數(shù)都是正值，最高峰出現(xiàn)在 2016 年四季度，次高峰出現(xiàn)在 2021 年第一季度。
2014 - 2015 年上半年房價處于低估狀態(tài)。
本輪從 2024 年 10 月份以來，房價波動進入負值區(qū)間，處于低估狀態(tài)，今年 3 月該指數(shù)為 -46，低于 2014 年 12 月份的 -75。
深圳房價泡沫擠完了
將上述三個細分指標 —— 房價收入比、租售比、房價周期波動指數(shù)，按照不同權重綜合之后，可以得出衡量深圳房價泡沫的最終指數(shù)。
從相關圖表可知，2015 年 7 月份開始，深圳的房價出現(xiàn)泡沫，一度在 2016 年 9 月份沖高，最高值達到 263。
之后在調控政策影響下，深圳房價出現(xiàn)盤整，泡沫指數(shù)略有回落。
2019 年下半年到 2021 年一季度，房價又迎來一波上漲，最高值低于 2016 年的高點。
與北京、上海相比，2020 - 2021 年一季度期間，深圳的房價泡沫指數(shù)更高。
此后深圳開始擠泡沫進程，到 2024 年 10 月份，深圳的房價泡沫終于擠完，房價泡沫指數(shù)進入負值區(qū)間。
今年 3 月份為 -20 ，負值明顯低于 2014 - 2015 年上半年。
目前深圳房價泡沫已不存在，房價被低估，但低估程度小于 2014 - 2015 年上半年。
過去幾個月，深圳房價整體呈下跌趨勢，但不同板塊和房源存在差異。
從房價泡沫指數(shù)角度來看，深圳房價已不再高估，雖仍有繼續(xù)下跌的動能，但下跌空間比較小。
4 月初以來，中美經貿摩擦對全國外貿第一城深圳的沖擊較為明顯。
不過，鑒于深圳房價泡沫已擠完，即便面臨外貿沖擊，后續(xù)深圳限購政策若取消，綜合這些因素，對深圳樓市也不必過于悲觀。
未來兩三個月，建議密切關注深圳核心板塊的購房機會。
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