文 | Sabrina
很多朋友首次買房時(shí)會(huì)選擇一套戶型較小的房子，隨著家庭人口增多、收入增加，打算購(gòu)買一套改善型住宅。
那么，購(gòu)買改善型住宅究竟要注意什么呢？
首先明確一點(diǎn)，買改善型住宅不是為了“將就”，而是為了“住得更舒服”。
但很多人在售樓處被置業(yè)顧問一頓忽悠，最后買了“偽改善房”，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)坑太多。
今天咱們就敞開心扉聊，告訴你買房必須盯死的8個(gè)參數(shù)！
01
容積率
容積率，直接決定了住得擠不擠。
在官方定義中，容積率指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
說白了，就是一塊地上能蓋多少房子。數(shù)值越小，住得越爽。
容積率高的房子，就像地鐵早高峰——人擠人、搶資源、住著憋屈！
日常生活中的糟心事，說起來那是一大筐。
早上一睜眼拉開窗簾，就能看見樓對(duì)面大爺穿個(gè)紅褲衩在房間走來走去，辣眼睛啊；
正洗漱著，鄰居家炒菜的飯味就飄過來了；
晚上一回到小區(qū)，滿院子的小孩到處跑，保安根本管不過來；
健身器材搶不到，大爺大媽永久占位；
人多垃圾多，保潔阿姨都換好幾批了，根本沒人收拾...
改善型住宅的容積率要求：
1.高端改善(如別墅或聯(lián)排):0.3-0.8
2.中高端改善(洋房、小高層):1.0-1.8
可以需要根據(jù)自己的預(yù)算和偏好選擇，如果追求更安靜、低密度的環(huán)境，選擇更低的容積率;
如果接受小高層但希望較好環(huán)境，1.8以下是合適的。
避坑點(diǎn)：
很多“偽改善盤”容積率3.0+，號(hào)稱高端，實(shí)際住進(jìn)去發(fā)現(xiàn)樓挨樓，隱私差、采光爛；
要確保開發(fā)商承諾的容積率寫入合同，避免宣傳與實(shí)際不符。
02
綠化率
小區(qū)一般分為綠化和硬化。
綠化 = 種樹、種草、搞花園（讓人舒服的）
硬化 = 鋪水泥、磚頭、停車場(chǎng)（讓人方便的）
好小區(qū)要平衡兩者——不能全禿，也不能全種樹！
綠化率，官方定義是小區(qū)里綠地面積占總面積的比例。
綠化高，夏天涼；綠化低，熱成狗??！
說起綠化率的事兒，我朋友Jessica能給你講半天。
她們小區(qū)全是水泥地，沒有大樹遮陽(yáng)，夏天地面吸熱后像烤盤，空調(diào)費(fèi)暴漲；
沒有植物吸灰，路邊、工地飄來的灰塵直接進(jìn)她家，窗戶兩天不擦就一層土，而且特別容易引發(fā)鼻炎、過敏；
綠化少，活動(dòng)空間就少，她帶孩子玩得去隔壁小區(qū)蹭人家的兒童樂園，遛狗也只能去路邊吃尾氣！
改善房住宅：
綠化率 35%~50%，越高越舒服。
當(dāng)然，綠化率不是固定數(shù)字，交房時(shí)種的小樹苗，5年后可能長(zhǎng)成大樹，遮陽(yáng)效果翻倍，可以說物業(yè)決定它的生死！優(yōu)先選擇大品牌物業(yè)更有保障。
避坑點(diǎn)：
別信開發(fā)商效果圖，看現(xiàn)房+查規(guī)劃！合同里寫明綠化率標(biāo)準(zhǔn)（樹種、草坪類型、養(yǎng)護(hù)責(zé)任）避免后期扯皮。
買房時(shí)一定盯死這個(gè)數(shù)，別住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)是“水泥監(jiān)獄”！
03
總戶數(shù)
這個(gè)很好理解，總戶數(shù)多少就相當(dāng)于開發(fā)商怎么“切蛋糕”。
戶數(shù)多少與容積率 、戶型大小有直接的關(guān)系。
一般戶數(shù)少的小區(qū)，多為高端改善盤、別墅區(qū)；而戶數(shù)多的小區(qū)，大多是剛需大盤、公寓樓。
總戶數(shù)多的小區(qū)，問題可就太多了。
樓道里垃圾堆成山，已經(jīng)成了家常便飯；
給物業(yè)打電話，常年占線打不通；
租客占了一大半，晚上直播+喝酒嗨唱，太要命了；
電梯動(dòng)不動(dòng)就壞了，家住高層的我已經(jīng)找中介準(zhǔn)備賣房了！
改善型住宅：
想住得舒服，盯緊容積率 ≤1.5 ，起步門檻戶型越大越好，戶數(shù)越少越好的小區(qū)！
避坑點(diǎn)：
買房前一定要查清總戶數(shù)，別等住進(jìn)去才后悔！
04
梯戶比
簡(jiǎn)單來說就是 “幾部電梯伺候幾戶人家”，直接決定每天等電梯多久、擠不擠、煩不煩！
梯戶比越低，住得越爽；梯戶比高就受罪。
常言道：“1梯1戶是皇帝，2梯4戶算平民，1梯8戶像難民！”
我是親身經(jīng)歷過，以前租房梯戶比高。
每天早高峰等電梯像打仗，上班遲到是常態(tài)；
而且電梯特別容易壞，修電梯能修到我懷疑人生；
更崩潰的是好不容易等到電梯，結(jié)果滿員，眼睜睜看它跳過我的樓層…
改善型住宅梯戶比：
2梯2戶 或1梯1戶，不等待、不擁擠、不尷尬！
避坑點(diǎn)：
買房前一定問清梯戶比，每層幾部電梯，每部電梯服務(wù)多少戶？別被樣板間的香薰忽悠了。
05
車位比
車位比指的是小區(qū)總戶數(shù)與車位總數(shù)的比例，決定著停車難不難。
這對(duì)生活的便利性至關(guān)重要。
高車位比（如1:1.2及以上）就能很輕松停車，低車位比（如1:0.4-1:0.8）每次停車都好費(fèi)時(shí)間啊！
別的咱不說啊，小區(qū)車位配的少，三天兩頭就能看見群里因?yàn)橥＼嚦臣?/strong>的，各種問候?qū)Ψ阶孀诎舜?，哎，真無語(yǔ)！
還有些人亂停亂放，車輛占用消防通道、人行道等公共空間，不僅影響交通，還非常不安全。
上次親戚來了，屁股還沒坐熱就得給人去挪車，就挺無奈的！
還有一些小區(qū)是機(jī)械車位，空間狹小稍有不慎就導(dǎo)致輪胎被擠壓、后視鏡被刮擦等問題；
改善型住宅梯車位比：
1:1.2以上，每戶至少1個(gè)車位，訪客也有地方停。
避坑點(diǎn)：
有些“高端盤”車位只賣不租，逼你花幾十萬買車位！
06
得房率
得房率是指購(gòu)房者實(shí)際可使用的套內(nèi)面積與房屋建筑面積的比率，是衡量住宅實(shí)用性的重要指標(biāo)。
說白了，就是你花錢買的房子里，實(shí)際能用的面積到底有多少。
現(xiàn)在這個(gè)樓市行情下，各地調(diào)整贈(zèng)送規(guī)則：比如陽(yáng)臺(tái)、飄窗等。
以前可能算一半面積，現(xiàn)在可能全送或不算面積，導(dǎo)致套內(nèi)使用面積增加，得房率提高。
因此目前市面上存在新老標(biāo)準(zhǔn)的房子，得房率會(huì)有很大差別，同樣140平有人得房100平，有人得房180平。這中間可差太多了。
改善型住宅梯得房率：
第四代住宅通過設(shè)置空中花園、露臺(tái)等不計(jì)總面積，得房率通常在100%到120%之間，為購(gòu)房者提供更大的實(shí)際使用空間，提升居住體驗(yàn)。
避坑點(diǎn)：
優(yōu)先選產(chǎn)權(quán)清晰的高得房率戶型，避免交房糾紛。
07
日照時(shí)長(zhǎng)
住宅日照時(shí)長(zhǎng)是指在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日（通常為冬至日/大寒日）內(nèi)，住宅的外窗獲得滿窗日照的時(shí)間。
簡(jiǎn)單來說，就是你家每天至少能曬到太陽(yáng)的最低時(shí)間。
日照對(duì)人的健康有積極影響，能促進(jìn)維生素D合成、幫助鈣吸收；能改善情緒，減少抑郁發(fā)生；陽(yáng)光中的紫外線可以殺菌，減少室內(nèi)病菌的滋生。
南方 & 北方改善型住宅日照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比
南方改善住宅的日照參考標(biāo)準(zhǔn)：
冬至日 ≥2小時(shí)（常見于高端樓盤、低密社區(qū)）；
北方改善住宅的日照參考標(biāo)準(zhǔn)：
大寒日 ≥3小時(shí)（高端項(xiàng)目追求全天采光）；
像上面這個(gè)樓盤，大部分日照時(shí)長(zhǎng)是符合改善型住宅的，但按照參考標(biāo)準(zhǔn)，很明顯能看到9棟的低樓層是達(dá)不到的，所以就失去了改善的意義。
避坑點(diǎn)：
小心“西曬”，下午太陽(yáng)直射的房間（朝西），夏天熱到爆炸；
南方別貪多，日照太長(zhǎng)反而夏天變蒸籠，平衡更重要。
08
窗墻比
就是你家外墻的“窗戶面積”占“整面墻面積”的比例。
窗墻比大，家里越亮堂；
窗墻比小，家里墻上就一面小窗戶，采光就會(huì)差，白天可能也要開燈；而且人會(huì)有壓抑感；通風(fēng)也會(huì)差，尤其南方梅雨季易潮濕；
南方和北方改善住宅的窗墻比參考標(biāo)準(zhǔn)：
改善住宅可以適當(dāng)提高窗墻比40%~50%（南向立面）
避坑點(diǎn)：
警惕"全玻璃幕墻"住宅，北方冬季冷輻射明顯，優(yōu)選南向大窗+東西向小窗的戶型布局。
改善房的核心是“住得舒服”，不僅僅是“面積大”！ 看完這8點(diǎn)，銷售再忽悠你也不怕了！
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