為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：甲商貿(mào)公司，以全款購(gòu)買涉案房屋，要求辦理抵押權(quán)注銷及產(chǎn)權(quán)登記。

被告：乙置業(yè)公司，涉案房屋出賣人，未作答辯。

第三人：丙融資租賃公司，涉案房屋抵押權(quán)人，不同意注銷抵押登記。

（二）案件事實(shí)

2022 年 2 月 10 日，甲商貿(mào)公司與乙置業(yè)公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以 190 萬(wàn)元全款購(gòu)買位于北京市大興區(qū)的一號(hào)房屋。甲商貿(mào)公司在簽約前已陸續(xù)支付全部購(gòu)房款，雙方于 2022 年 1 月 27 日辦理網(wǎng)簽手續(xù)，甲商貿(mào)公司實(shí)際占有使用房屋至今。此前，2020 年 4 月 1 日，相關(guān)部門對(duì)該房屋出具現(xiàn)房銷售備案證明，抵押權(quán)人丙融資租賃公司也出具同意房屋銷售聲明。但因乙置業(yè)公司存在債務(wù)問(wèn)題，甲商貿(mào)公司認(rèn)為自身權(quán)益受損，要求丙融資租賃公司協(xié)助注銷房屋抵押登記，乙置業(yè)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記 。

（三）查明事實(shí)

房屋交易情況：2021 年 7 月 12 日，甲商貿(mào)公司法定代表人（化名）與原房屋權(quán)益人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定支付 190 萬(wàn)元購(gòu)房款后與乙置業(yè)公司簽約。2022 年 2 月 10 日，甲商貿(mào)公司與乙置業(yè)公司正式簽訂現(xiàn)房買賣合同，約定總價(jià) 1692862 元，并辦理網(wǎng)簽備案，乙置業(yè)公司已交付房屋 。

抵押相關(guān)事實(shí)：2020 年，乙置業(yè)公司以包括一號(hào)房屋在內(nèi)的房產(chǎn)為天津某公司與丙融資租賃公司的融資租賃合同提供抵押擔(dān)保，簽訂《抵押合同》并辦理抵押登記。丙融資租賃公司出具同意抵押房屋銷售聲明，但強(qiáng)調(diào)仍享有抵押權(quán) 。

債務(wù)執(zhí)行情況：因天津某公司未履行融資租賃合同義務(wù)，丙融資租賃公司申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行證書確定其對(duì)乙置業(yè)公司抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

抵押權(quán)注銷問(wèn)題：丙融資租賃公司是否有義務(wù)協(xié)助辦理一號(hào)房屋抵押權(quán)注銷登記？其同意房屋銷售后，對(duì)房屋的抵押權(quán)是否應(yīng)消滅？

產(chǎn)權(quán)登記責(zé)任：乙置業(yè)公司在抵押權(quán)注銷后，是否應(yīng)協(xié)助甲商貿(mào)公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記？

法律適用與權(quán)利界定：本案應(yīng)適用何種法律規(guī)定，確定各方在房屋買賣、抵押及登記中的權(quán)利義務(wù)？

三、案件分析

（一）合同效力與履行

甲商貿(mào)公司與乙置業(yè)公司簽訂的買賣合同合法有效，且甲商貿(mào)公司已履行付款義務(wù)，乙置業(yè)公司應(yīng)依約協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，但前提是房屋抵押權(quán)得以解除。

（二）抵押權(quán)相關(guān)法律適用

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（本案抵押行為發(fā)生在民法典施行前），抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存，且抵押權(quán)人在抵押物交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)喪失物上追及力，效力僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)金。丙融資租賃公司出具同意銷售聲明后，乙置業(yè)公司出售房屋，因此丙融資租賃公司不能就已售房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，僅能就房款價(jià)金主張權(quán)利，其已喪失對(duì)一號(hào)房屋優(yōu)先受償?shù)幕A(chǔ)，應(yīng)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷登記。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：

丙融資租賃公司于判決生效后10 日內(nèi)，協(xié)助甲商貿(mào)公司到房屋登記主管部門辦理一號(hào)房屋抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。

乙置業(yè)公司于第一項(xiàng)履行完畢后10 日內(nèi)，協(xié)助甲商貿(mào)公司到房屋登記主管部門辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

五、案件啟示

交易前盡調(diào)的重要性：購(gòu)房方在交易前應(yīng)全面調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)及抵押情況，避免因抵押權(quán)存在影響后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記與使用。

明確合同條款與權(quán)利義務(wù)：買賣雙方及抵押權(quán)人應(yīng)在合同中明確約定房屋銷售、抵押注銷、產(chǎn)權(quán)登記等關(guān)鍵事項(xiàng)，減少糾紛隱患。

關(guān)注法律適用時(shí)效性：涉及不同時(shí)期的法律行為，需準(zhǔn)確判斷法律適用，確保權(quán)利主張符合法律規(guī)定。

抵押權(quán)人需謹(jǐn)慎行使權(quán)利：抵押權(quán)人同意抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)明確權(quán)利范圍與保障措施，避免權(quán)益受損。