樓市風云：“小陽春”后為什么急轉(zhuǎn)直下？
最近大家有沒有發(fā)現(xiàn)一個細節(jié)，售樓部和與二手房房東談判的人突然增多。乍一看，還以為樓市火起來了，湊近一聽才知道，好多人都是來退房的。這是怎么回事呢？
原來是不少人輕信了一些所謂“偽分析人”的蠱惑。他們利用樓市“小陽春”的假象，宣揚樓市即將上漲。結(jié)果呢，樓市就像年邁的老人吃錯藥，“小陽春”短暫熱鬧過后，直接急轉(zhuǎn)直下。新房業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己不僅買早了，還買貴了；二手房業(yè)主在五一房地產(chǎn)新規(guī)實施后，意識到手里的二手房不僅越來越不值錢，還愈發(fā)難賣，只能紛紛降價拋售。
而那些接手二手房的買家也發(fā)現(xiàn)自己買貴了，畢竟不到一個月，樓市寒流來襲。好在他們大多只交了定金，還沒來得及辦手續(xù)，房價就下滑了，于是紛紛選擇違約，甚至不要定金也要及時止損，這才有了開頭那一幕，退房大軍涌現(xiàn)，樓市從“買了就賺”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I了即賠”的時代。
我一直跟大家講，買房別急，后續(xù)刺激政策會越來越多、越來越強，估計他們都沒刷到我的內(nèi)容。給大家看看兩個核心城市房價下沉的數(shù)據(jù)：北京德勝板塊房價每平米跌了5000元，月壇板塊從13.5萬跌到13萬，萬柳板塊從14萬跌至12.9萬，很明顯，北京房價跌勢明顯，甚至一年前下跌的部分都沒漲回去。
再看上海，北外灘板塊價格從10.3萬跌至9.9萬，新天地板塊從11.9萬跌至11.2萬，董家渡板塊從10.3萬跌至9.5萬，隨便舉例都能看出，上海房價普遍低于去年同期。不止北京、上海、深圳這些一線城市，成都、杭州等二線城市房價也都出現(xiàn)下跌情況。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象，大家不必意外，看看這個數(shù)據(jù)就明白了。決定樓市漲跌的核心依據(jù)是收入和預期。大家原本以為2025年會比2024年好，可“小陽春”過后突然醒悟，現(xiàn)實很殘酷。4月的PMI低于預期，這個數(shù)據(jù)能體現(xiàn)當下生意人或創(chuàng)業(yè)者對經(jīng)濟的看法和預期。
當PMI低于50%時，意味著大家對經(jīng)濟又開始悲觀了。像一些做生意的老板，他們給打工人發(fā)工資。就算靠所謂“大放水”救市，錢也得老板從銀行借出來才能“放”出來。況且，即便放水，錢也未必會流向樓市。當下實際情況是，老板們沒信心，不擴張，不去銀行貸款，能不裁員就不錯了，更別說給員工漲工資。所以，錢再多也到不了老百姓口袋，大家自然不敢消費，更不敢負債，像買房這種大宗消費就更別提了，這就是樓市“小陽春”后再次遇冷的核心原因。
現(xiàn)在樓市還有三個問題，是導致房價下跌的重要因素。
第一，新房庫存量和供應(yīng)量依舊過大?！昂梅孔印狈桨冈谖逡缓髮嵤?，新地塊房子后期品質(zhì)會越來越好，這給二手房以及老標準的庫存房帶來巨大壓力，只能降價提前搶客戶，不然以后更難賣，甚至賣不出去。這幾天剛需和改善型購房者退房，就和房地產(chǎn)建筑新規(guī)有關(guān)，他們都等著新規(guī)后的房子，就好比寧愿等彩色電視機，也不再買黑白電視機。
第二，占據(jù)就業(yè)板塊最大比重的中小企業(yè)老板和自由職業(yè)者，對未來預期不樂觀。經(jīng)過5年經(jīng)濟下行，他們真的缺錢了，只能拋售房子回血。一些房地產(chǎn)投資客資金鏈也斷裂了，不得不割肉賣房。有人可能問，缺錢為啥不去銀行抵押房子貸款呢？
抵押是要付利息的，又不是白給。要是他們有掙錢預期，肯定愿意抵押房子貸款繼續(xù)掙錢。但現(xiàn)在外面行情不好，他們知道即使貸出來也掙不到錢，搞不好還會虧，所以寧可低價賣房填窟窿，也不愿貸款。更何況現(xiàn)在房價還在不斷下跌，半年前能賣400萬，現(xiàn)在只能賣320萬，沒辦法只能賣。當大部分人都降價賣房，就形成數(shù)量擠壓，出現(xiàn)“價廉先跑”效應(yīng)，導致房價下跌。
還有能還原房子真實價格的法拍房，看看數(shù)據(jù)就知道，量在增加，價格卻在回落，越拍越便宜，越拍越多。當法拍房數(shù)量超過二手房出售總量的20%時，就能直接拉低當下市場價格。
第三，不少懂趨勢的剛需購房者，以及“老破小”甚至次新房的二手房房東，都急切想置換成最新的新房。他們不是看空樓市，而是真切感受到手里的房子越來越不保值，住著也沒新規(guī)后的房子舒服。要想既保值又住得舒適，就必須向上置換?？纱蠹叶歼@么想，就導致二手房供應(yīng)增多，引發(fā)降價壓力。
這幾種情況綜合起來，就是“小陽春”過后樓市繼續(xù)下探的原因。其實說實話，在互聯(lián)網(wǎng)時代，樓市信息和數(shù)據(jù)比較透明。大家平時多看看數(shù)據(jù)，少聽偽分析師忽悠，兼聽則明，一般就不會被騙。容易被騙的往往是那些一根筋、不愛學習、沒認知，還容易被蠱惑的人。
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