為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

一、當(dāng)事人信息

原告（夫妻）：張偉民（夫）、李芳（妻）

被告：李娟（李芳之妹）、張小雨（李娟之女）、王浩（張小雨之夫）

涉案房屋：101 號(hào)房屋、102 號(hào)房屋（登記在張偉民名下，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)）

物業(yè)公司：北京A物業(yè)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“A物業(yè)公司”）

二、原告訴訟請(qǐng)求

判令三被告騰退101 號(hào)、102 號(hào)房屋；

判令三被告按每日500 元標(biāo)準(zhǔn)支付 2018 年 7 月 1 日起至騰退之日止的房屋占用費(fèi)；

判令三被告返還房屋內(nèi)全部物品，或折價(jià)賠償20 萬(wàn)元。

三、原告事實(shí)與理由

2017 年初，李芳因妹妹李娟裝修住房，同意其臨時(shí)借用 101 號(hào)、102 號(hào)房屋，明確約定 “不得帶他人居住，裝修完畢即搬回”。2018 年中，李芳發(fā)現(xiàn)李娟私自更換門(mén)鎖并拒絕提供鑰匙，首次要求搬離未果。2022 年底，原告從A物業(yè)公司處得知，李娟之女張小雨、女婿王浩擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)并裝修為婚房居住。2023 年初，原告與被告協(xié)商售房，被告先稱(chēng)籌款購(gòu)買(mǎi)后反悔，以 “養(yǎng)老承諾” 及 “經(jīng)濟(jì)糾紛” 為由拒絕騰退。原告認(rèn)為被告無(wú)權(quán)占有房屋，應(yīng)承擔(dān)騰退及賠償責(zé)任。

四、被告答辯意見(jiàn)

李娟稱(chēng)，2016 年李芳主動(dòng)邀請(qǐng)其入住涉案房屋，承諾 “作為姐妹養(yǎng)老房”，并帶其至物業(yè)辦理交接；2021 年因管道更換導(dǎo)致房屋破損，經(jīng)李芳此前 “默許裝修” 指示，由張小雨、王浩出資裝修。被告主張，原告 1992 年借用李娟身份證時(shí)承諾支付 10 萬(wàn)元及利息，2011 年又以 “辦理公證委托” 為由承諾 “給房養(yǎng)老”，雙方存在未結(jié)經(jīng)濟(jì)糾紛，要求原告支付 50 萬(wàn)元裝修款后搬離，拒絕騰退。

五、法院認(rèn)定事實(shí)

101 號(hào)、102 號(hào)房屋為張偉民與李芳夫妻共同財(cái)產(chǎn)，二人享有完整所有權(quán)。

2017 年李芳將房屋鑰匙交予李娟，允許其臨時(shí)借住；2023 年原告通過(guò)短信、面談多次要求被告騰退，被告以 “需解決經(jīng)濟(jì)糾紛” 為由拖延，未履行騰退義務(wù)。

被告未提交“養(yǎng)老承諾” 的書(shū)面協(xié)議或原告授權(quán)裝修的證據(jù)，裝修行為未經(jīng)原告同意；所謂 “10 萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)糾紛” 與房屋占有無(wú)直接關(guān)聯(lián)，屬另一法律關(guān)系。

原告未提供房屋內(nèi)物品存在的有效證據(jù)（如交接清單、購(gòu)買(mǎi)憑證等），被告否認(rèn)物品存在。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

三被告對(duì)101 號(hào)、102 號(hào)房屋的占有是否構(gòu)成合法有權(quán)占有？

原告主張的房屋占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及起算時(shí)間是否具有事實(shí)與法律依據(jù)？

被告能否以“養(yǎng)老承諾”“經(jīng)濟(jì)糾紛”“裝修款爭(zhēng)議” 對(duì)抗原告的物權(quán)返還請(qǐng)求？

原告要求返還物品或折價(jià)賠償?shù)恼?qǐng)求是否成立？

案件分析

一、關(guān)于房屋占有合法性

根據(jù)《民法典》第235 條，所有權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有排他性權(quán)利，無(wú)權(quán)占有人應(yīng)返還原物。本案中，原告僅允許被告 “臨時(shí)借住”，未明確設(shè)立居住權(quán)或放棄所有權(quán)，借住期限屆滿(mǎn)后（李娟左家莊房屋裝修完成后），被告應(yīng)返還房屋。被告主張的 “養(yǎng)老承諾” 為口頭陳述，無(wú)書(shū)面合同或原告明確授權(quán)，其長(zhǎng)期占用并拒絕騰退的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)占有。即便雙方存在經(jīng)濟(jì)糾紛，被告亦不得以此對(duì)抗原告的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)另案主張權(quán)利。

二、關(guān)于房屋占用費(fèi)

被告自2018 年 7 月原告首次要求搬離后，無(wú)合法依據(jù)繼續(xù)占用房屋，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)賠償原告損失。原告主張每日 500 元標(biāo)準(zhǔn)，但未提供同地段租金評(píng)估報(bào)告或合同參考，法院綜合考慮房屋面積、地段及糾紛起因，酌定支持截至判決生效之日的占用費(fèi) 6 萬(wàn)元，體現(xiàn)公平原則；后續(xù)費(fèi)用因尚未實(shí)際發(fā)生，可待爭(zhēng)議解決后另行主張。

三、關(guān)于物品返還請(qǐng)求

根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證” 原則，原告需證明物品存在及價(jià)值。原告僅提交自制清單，未提供交房時(shí)物品交接記錄、現(xiàn)場(chǎng)照片或購(gòu)買(mǎi)憑證，被告又否認(rèn)物品存在，故原告因舉證不足承擔(dān)不利后果，該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。

裁判結(jié)果

騰退房屋：被告李娟、張小雨、王浩于判決生效后10 日內(nèi)騰退 101 號(hào)、102 號(hào)房屋，返還原告張偉民、李芳；

支付占用費(fèi)：三被告于判決生效后10 日內(nèi)支付原告房屋占用費(fèi) 6 萬(wàn)元；

駁回其他請(qǐng)求：原告要求返還物品或折價(jià)賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，不予支持。

案件啟示

物權(quán)行使的絕對(duì)性：所有權(quán)人對(duì)房屋的占有、處分權(quán)受法律保護(hù)，他人不得以債權(quán)糾紛（如經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、裝修款）對(duì)抗物權(quán)返還請(qǐng)求，不同法律關(guān)系需分開(kāi)處理。

口頭約定的風(fēng)險(xiǎn)：涉及房屋借用、居住權(quán)等重大事項(xiàng)，應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，明確期限、用途及解除條件，避免因“口頭承諾” 缺乏證據(jù)導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議。

糾紛解決的合法性：被告如認(rèn)為自身權(quán)益受損（如裝修投入、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償），應(yīng)通過(guò)反訴或另案訴訟主張，而非非法占用房屋，否則可能承擔(dān)騰退及賠償責(zé)任。

本案警示當(dāng)事人，在處理親屬間財(cái)產(chǎn)借用關(guān)系時(shí)，應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，明確權(quán)利義務(wù)并留存書(shū)面證據(jù)；發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，需通過(guò)合法途徑解決，避免因程序不當(dāng)擴(kuò)大損失。