2025年的合肥經(jīng)開區(qū)，正以肉眼可見的速度“脫胎換骨”。曾經(jīng)的“工業(yè)老城”，如今憑借山姆超市開業(yè)、地鐵、頂奢樓盤扎堆、名校集群落地等重磅利好，一躍成為合肥樓市“黑馬”。這里既有200萬(wàn)級(jí)剛需入場(chǎng)券，也有3萬(wàn)+/㎡的頂奢大平層，新舊樓盤暗戰(zhàn)不斷，購(gòu)房者如何抓住機(jī)遇？
NO. 1｜壹
南艷湖三宗低密居住用地即將上市
今天，經(jīng)開區(qū)紫蓬路與習(xí)友路交口東北角JK-09-04地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整公示，從公示的內(nèi)容來(lái)看，規(guī)劃控規(guī)內(nèi)三宗居住用地進(jìn)行調(diào)整，合計(jì)面積112.35畝，其中一宗居住用地形狀及面積減少，三宗居住用地容積率均由原來(lái)2.0調(diào)整為1.8。
經(jīng)開區(qū)紫蓬路與習(xí)友路交口東北角JK-09-04地塊控制位于經(jīng)開區(qū)南艷湖東南角，緊鄰南艷湖，從容積率下調(diào)也可以看出來(lái)要打造低密臨湖住宅。周邊錦繡大道、習(xí)友路等城市主干道，北側(cè)錦繡大道在建地鐵7號(hào)線，交通便利。三宗居住地塊東側(cè)即是合肥一六八玫瑰園南校區(qū)初中部，錦繡大道北側(cè)即是清華附中合肥學(xué)校，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)比較明顯。
單元控規(guī)內(nèi)有綠地濱湖印象、中環(huán)濱湖公館、御景前城等成熟小區(qū)，同時(shí)周邊有啟迪科技、寶龍達(dá)、聯(lián)想等高新產(chǎn)業(yè)。
NO. 2｜貳
經(jīng)開開掛，城市界面全面升級(jí)
根據(jù)合肥市 “十四五” 規(guī)劃的重要部署，經(jīng)開區(qū)作為合肥九大城市副中心城市，依托“兩湖科創(chuàng)圈”規(guī)劃，以“明珠廣場(chǎng)片區(qū)”為核心，以翡翠湖、南艷湖為節(jié)點(diǎn)，全力建設(shè)西南副中心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳌?/strong>
商業(yè)能級(jí)爆發(fā)：山姆開業(yè)引爆消費(fèi)熱潮
安徽首店山姆會(huì)員店已開業(yè)，日均客流破萬(wàn)，帶動(dòng)板塊高端消費(fèi)力聚集，周邊樓盤如皖投安瀾府借勢(shì)打造“頂奢生活圈”。 銀泰in Park、山姆雙核驅(qū)動(dòng)，填補(bǔ)經(jīng)開區(qū)高端商業(yè)空白，推動(dòng)區(qū)域價(jià)值重估。
來(lái)源：合肥樓市拍攝
交通動(dòng)脈升級(jí)：地鐵7號(hào)線貫通東西
地鐵7號(hào)線串聯(lián)濱湖、政務(wù)、經(jīng)開，激活沿線樓盤價(jià)值。串聯(lián)濱湖、政務(wù)、經(jīng)開三大核心區(qū)，通勤效率大幅提升，激活沿線樓盤價(jià)值。
教育+產(chǎn)業(yè)+生態(tài)協(xié)同發(fā)力
教育： 整個(gè)區(qū)域以168玫瑰園、清華附中等形成名校集群，學(xué)區(qū)成為區(qū)域樓盤核心賣點(diǎn)。
產(chǎn)業(yè)： 兩湖科創(chuàng)圈規(guī)劃落地，佳通輪胎廠區(qū)改造為“中央綠谷”，融合科創(chuàng)辦公與生態(tài)景觀，推動(dòng)產(chǎn)城融合。
生態(tài)： 翡翠湖、南艷湖雙湖環(huán)繞，中央綠谷規(guī)劃打造城市綠肺，宜居屬性再升級(jí)。
NO. 3｜叁
市場(chǎng)分化，土地供應(yīng)稀缺
土地供應(yīng)收緊，新盤“低密高配”成主流
2021年以來(lái)經(jīng)開區(qū)供應(yīng)27宗涉宅地塊，2023-2024年僅成交6宗，稀缺性凸顯。皖投JK202306號(hào)地塊以13807元/㎡樓面價(jià)刷新區(qū)域紀(jì)錄，新供應(yīng)地塊不論是位置還是容積率上都較之前有很大改善。
新房?jī)r(jià)格波動(dòng)式上漲，庫(kù)存健康
從去年年底與今年年初，經(jīng)開區(qū)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月成交量上漲，2月、3月份成交量有所回落，目前新房主要在售翡翠湖板塊翡翠云璟、明珠廣場(chǎng)皖投云啟錦上/錦悅以及置地松谷鳴翠、南艷湖龍湖亞倫央璟頌，尤其置地松谷鳴翠作為經(jīng)開區(qū)唯一在售新計(jì)容項(xiàng)目，熱度較高。
目前經(jīng)開區(qū)有兩個(gè)純新盤待入市，一個(gè)是皖投JK202306號(hào)地塊，目前該項(xiàng)目案名為
皖投安瀾府，目前臨展已經(jīng)開放，是皖投打造的高端產(chǎn)品。另外一個(gè)就是合肥城投JK202402/JK202403號(hào)地塊，案名本月也已經(jīng)公布，為城投攬萃，規(guī)劃31棟11-17層洋房及小高層，主力戶型113-158㎡。
截止到今年3月份，經(jīng)開區(qū)新房?jī)r(jià)格達(dá)到26843元/㎡，雖然相比于3月份價(jià)格有所下跌，但整體來(lái)看，經(jīng)開區(qū)價(jià)格一直保持波動(dòng)式上漲。尤其計(jì)容新規(guī)后置地松谷鳴翠入市，將整體區(qū)域價(jià)格再度拔高，后期皖投安瀾府入市后，區(qū)域價(jià)格將再次上漲。
截止目前，經(jīng)開區(qū)顯性庫(kù)存約1660套，按照目前月均去化184套，去化周期約9個(gè)月，整體來(lái)看，區(qū)域庫(kù)存還是比較健康，隨著新項(xiàng)目的入市，去化速率將增加，也將帶動(dòng)非新計(jì)容新規(guī)樓盤去化。
二手房剛需主力，價(jià)格洼地顯現(xiàn)
經(jīng)開區(qū)整體小區(qū)成交價(jià)格在1.1-17萬(wàn)/㎡，其中芙蓉片區(qū)成交價(jià)最高，其次是海恒片區(qū)。但一些品質(zhì)次新房保值率較高，比如翡翠湖板塊綠城玫瑰園，但一些房齡較長(zhǎng)老破小價(jià)格相對(duì)較低。
經(jīng)開區(qū)的樓市格局正經(jīng)歷前所未有的裂變——當(dāng)土地稀缺性推高房?jī)r(jià)天花板、新規(guī)紅利重塑產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房邏輯已從“價(jià)格優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“價(jià)值博弈”。
置地·松谷鳴翠 位于明珠廣場(chǎng)核心區(qū)，143-260㎡大平層，均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡，168東校學(xué)區(qū)+地鐵商業(yè)環(huán)繞，稀缺性顯著。
地段價(jià)值：明珠廣場(chǎng)與政務(wù)商圈交匯，坐擁天鵝湖、翡翠湖、南艷湖三湖生態(tài)閉環(huán)，周邊覆蓋萬(wàn)象城、銀泰in77等多個(gè)大商圈，屬合肥西南發(fā)展核心區(qū)。
教育配套：168玫瑰園東校及石門路幼兒園，形成教育生活圈，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)較大。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)：經(jīng)開區(qū)計(jì)容新規(guī)首盤，戶型使用率突破100%，部分樓棟配備全明私家電梯廳。
品牌背書：安徽置地二十多載高端改善基因，全干掛石材+鋁板立面，社區(qū)景觀含1.6萬(wàn)㎡中軸花園及立體水院，品質(zhì)感突出。
不足： 總價(jià)門檻約450萬(wàn)起，適合高端改善群體。
建發(fā)華潤(rùn)翡翠云璟是建發(fā)和華潤(rùn)雙央企打造，精裝交付，戶型面積100-123㎡，高層2.9萬(wàn)/㎡、洋房3.3萬(wàn)/㎡，設(shè)計(jì)融合徽派與現(xiàn)代風(fēng)格，適合改善客群。
品牌聯(lián)合：建發(fā)與華潤(rùn)雙500強(qiáng)企業(yè)合作，配置中央空調(diào)+地暖+新風(fēng)系統(tǒng)。
教育資源：代建168玫瑰園西校新校區(qū)、自建18班幼兒園，形成全齡教育鏈。
生態(tài)資源：緊鄰翡翠湖景區(qū)，生態(tài)資源比較豐富。
劣勢(shì)： 東側(cè)緊鄰集賢路，北側(cè)繁華大道，均為城市主干道，有一定的影響，雖然屬于翡翠湖板塊，但與翡翠湖之間隔了集賢路，帶來(lái)很大不便。另外在價(jià)格上與同區(qū)域?qū)Ρ认鄬?duì)較高。
皖投云啟錦上/錦悅是國(guó)企皖投開發(fā)，戶型105-138㎡，學(xué)區(qū)為168東校區(qū)，佳通輪胎廠后期將打造明珠廣場(chǎng)地標(biāo)，均價(jià)2.4萬(wàn)/㎡，性價(jià)比突出。
性價(jià)比突出：高層單價(jià)2.3-2.4萬(wàn)/㎡，小高層2.5-2.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)250萬(wàn)起，屬政務(wù)南板塊價(jià)格洼地。
交通便利：近地鐵7號(hào)線蓮花路站（在建），金寨路城市主干道直達(dá)政務(wù)區(qū)。
生態(tài)配套：代建石門路運(yùn)動(dòng)公園+街頭游園，西鄰翡翠湖，東靠南艷湖，宜居屬性強(qiáng)。
教育配套：代建學(xué)校確定為一六八玫瑰園東校區(qū)
劣勢(shì)：目前項(xiàng)目房源不多，可選擇性比較少，尤其250萬(wàn)以內(nèi)剛需購(gòu)房者。
龍湖亞倫·央璟頌在售143-223㎡低密洋房大平層，主打高端改善，與駱崗公園一路之隔，168玫瑰園北校區(qū)，不論是位置還是配套優(yōu)勢(shì)較為明顯。
豪宅定位：容積率2.0，綠地率42%，純低密洋房社區(qū)，私梯入戶+270°環(huán)幕視野。 教育優(yōu)勢(shì)：代建54班168玫瑰園北校，與項(xiàng)目?jī)H一路之隔，實(shí)現(xiàn)目送式教育。
高端配套：配置藍(lán)珀五恒泳池、奢華健身房會(huì)所，裝修采用杜拉維特衛(wèi)浴等國(guó)際一線品牌。
劣勢(shì)：價(jià)格天花板：洋房單價(jià)3.5-3.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)500萬(wàn)起，購(gòu)房門檻極高。 緊鄰繞城高速，有一定的影響。
城投攬萃規(guī)劃高層、小高、洋房，高層110和122平，小高113/122/138/166平，洋房138和158平。網(wǎng)曝放風(fēng)價(jià)高層2.4萬(wàn)，小高層2.6萬(wàn)，洋房2.8萬(wàn)及以上。
低密規(guī)劃：容積率1.8，規(guī)劃洋房/小高層/高層，戶型110-166㎡，得房率較高。
生態(tài)資源：緊鄰南艷湖體育公園，代建18班幼兒園+實(shí)驗(yàn)小學(xué)，屬經(jīng)開南宜居板塊。
劣勢(shì)： 配套成熟度低，周邊商業(yè)依賴海恒步行街，能級(jí)不及明珠廣場(chǎng)/政務(wù)商圈。 品牌影響力弱，合肥城投過(guò)往項(xiàng)目以剛需為主，高端產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)待驗(yàn)證。
NO. 4｜肆
結(jié)語(yǔ)
經(jīng)開區(qū)的爆發(fā)絕非偶然—— “產(chǎn)業(yè)升級(jí)+配套兌現(xiàn)+新規(guī)紅利” 的三重驅(qū)動(dòng)，使其成為合肥“工業(yè)轉(zhuǎn)型”的范本。
對(duì)于購(gòu)房者：
剛需客：抓住低總價(jià)+高得房率紅利，優(yōu)先近地鐵小戶型；
改善客：錨定置地·松谷鳴翠、 皖投安瀾府，長(zhǎng)期持有稀缺地段資產(chǎn)。
終極提醒： 經(jīng)開已從“價(jià)格洼地”邁向“價(jià)值高地”，買房邏輯從“賭預(yù)期”轉(zhuǎn)向“看兌現(xiàn)”。在產(chǎn)業(yè)與居住深度融合的當(dāng)下，唯有抓住“窗口期”、精選核心資產(chǎn)，方能分享城市躍遷的紅利！
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