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作者：周軍律師.

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現(xiàn)代社會，貸款購房成為常態(tài)，但因簽訂貸款購房合同時房屋往往暫時未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，無法辦理正式抵押登記，在正式抵押登記辦理完畢前，一般由開發(fā)商為借款提供階段性保證擔(dān)保。

那么，如果可以正式抵押，但貸款銀行怠于辦理抵押登記，開發(fā)商保證責(zé)任能否免除？

我們來看一則案例：

案情簡介

2009年6月1日，某銀行（貸款人）與李某（借款人、抵押人）、A房地產(chǎn)公司（保證人）簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，載明：貸款人根據(jù)借款人的申請，同意向其發(fā)放20萬個人房屋貸款，貸款用途為購買A房地產(chǎn)公司開發(fā)的一處樓房，貸款期限為240個月；

貸款采用階段性保證擔(dān)保+抵押的還款方式，由A房地產(chǎn)公司提供階段性連帶責(zé)任保證，保證期間為自貸款發(fā)放之日起至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)之日止，擔(dān)保范圍為借款合同項下借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償……；

借款人以該貸款購買的房屋設(shè)定抵押，抵押人應(yīng)于本合同簽訂之日起五日內(nèi)到有關(guān)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記或抵押登記手續(xù)……抵押人應(yīng)當(dāng)及時通知貸款人并在法定期限內(nèi)辦妥抵押登記。合同簽訂當(dāng)日，某銀行依約向李某發(fā)放貸款20萬元，但李某未按照約定辦理抵押預(yù)告登記。2012年5月8日李某取得涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，但涉案房產(chǎn)在辦理不動產(chǎn)權(quán)證書后未根據(jù)貸款合同約定辦理抵押登記。李某自2023年11月出現(xiàn)逾期，該涉案房屋于2022年5月被另一法院查封。2024年4月，該銀行訴至法院，要求A房地產(chǎn)公司承擔(dān)保證責(zé)任。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點為A房地產(chǎn)公司是否應(yīng)對案涉主債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

法院認(rèn)為，被告A房地產(chǎn)公司的階段性保證擔(dān)保未能得以解除，不僅是因該公司自身的緣故，其中某銀行也存在過失。

首先，A房地產(chǎn)公司作為房產(chǎn)開發(fā)商，對房屋權(quán)屬登記何時辦妥，房屋正式抵押登記何時可以開始辦理應(yīng)是完全知悉的。盡管借款合同對于辦理抵押登記的催促及告知義務(wù)沒有約定，但A房地產(chǎn)公司在房屋權(quán)屬登記后直至房屋被另案查封的整個過程中，未將辦理房屋抵押手續(xù)前提條件已經(jīng)具備的事實通知銀行，亦未通知其解除保證合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第二款之規(guī)定，當(dāng)事人在履行合同中應(yīng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，A房地產(chǎn)公司未履行法定的合同附隨義務(wù)，有違法律規(guī)定的誠實信用原則。

其次，作為一家專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，銀行放任貸款風(fēng)險發(fā)生，權(quán)利意識淡薄，其對于未辦理預(yù)告登記過錯明顯，而未辦理預(yù)告登記是房屋最終未辦理抵押登記并被另案查封的主要原因。同時，銀行作為審核、發(fā)放涉案貸款的機(jī)構(gòu)，商品房買賣合同是其審查、留存的重要書面資料。即便A房地產(chǎn)公司未通知銀行房屋已具備辦理正式抵押登記的條件，銀行憑商品房買賣合同中關(guān)于交房時間、辦理權(quán)屬手續(xù)的時間約定，也應(yīng)對房屋權(quán)屬手續(xù)辦妥的時間存在合理的預(yù)判，但銀行在發(fā)放貸款后一直疏于對房屋狀況進(jìn)行主動核查，未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，對于自己的抵押權(quán)能否設(shè)立漠不關(guān)心，更不顧及A房地產(chǎn)公司承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的期限被過度延長，在長達(dá)十多年之久的時間內(nèi)放任抵押物風(fēng)險的發(fā)生，明顯有違誠信原則。

綜上，某銀行怠于保障自己的債權(quán)利益，消極應(yīng)對可能發(fā)生的債權(quán)風(fēng)險，對于涉案房屋未辦理抵押登記而被另案查封應(yīng)承擔(dān)主要過失，A房地產(chǎn)公司違反合同附隨義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要過失。

據(jù)此，法院判決A房地產(chǎn)公司對于涉案借款本息承擔(dān)20%的連帶賠償責(zé)任。

一審判決作出后，某銀行不服提起上訴，二審駁回上訴，維持原判。

周軍律師提醒，為避免此類風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)在合同中明確擔(dān)保期限和解除條件，在交房后及時跟進(jìn)抵押進(jìn)度，通知銀行辦理抵押登記，同時還應(yīng)保留書面證據(jù)，以便在糾紛發(fā)生時依法維護(hù)自身權(quán)益。遇到相關(guān)問題，建議咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失良機(jī)。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效維護(hù)自身權(quán)益！