作者：周軍律師.
如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。
民法典規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
該制度有效解決了借款人有融資需求但尚無抵押物用于借款擔(dān)保的問題。但在實踐中，會出現(xiàn)部分開發(fā)商通過虛假期房交易，辦理按揭貸款和預(yù)告登記獲取銀行貸款的情形。
那么，虛假期房交易，銀行獲得抵押預(yù)告登記的，有優(yōu)先權(quán)嗎？
我們來看一則案例：
案情簡介
2012年5月25日，無錫金太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金太湖公司）與蔣虔、沈利敏訂立《商品房買賣合同》，并辦理了網(wǎng)簽備案登記，約定：蔣虔、沈利敏向金太湖公司預(yù)購商鋪1套，價格3175209元，其中首付款1588209元、貸款1587000元。合同訂立后，以蔣虔身份證辦理了借記卡，金太湖公司將自行轉(zhuǎn)入該借記卡內(nèi)的1588209元轉(zhuǎn)至金太湖公司，用于支付蔣虔按約應(yīng)支付的首付款。金太湖公司在具備提供相關(guān)資料供買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時未向蔣虔、沈利敏提供，也未交付商鋪。
為支付前述合同款項，蔣虔、沈利敏向中國工商銀行股份有限公司無錫城南支行（以下簡稱工行無錫城南支行）貸款1587000元，并將案涉商鋪辦理了抵押預(yù)告登記，用以擔(dān)保債務(wù)履行。金太湖公司與工行無錫城南支行簽訂合同，約定就該貸款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。上述貸款于2012年6月1日匯至金太湖公司賬戶。金太湖公司每月以蔣虔名義還本付息至2015年9月。后因貸款未獲清償，工行無錫城南支行訴至無錫市南長區(qū)人民法院，該院于2016年10月10日判決蔣虔、沈利敏承擔(dān)還本付息責(zé)任，金太湖公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
2020年9月14日，無錫市梁溪區(qū)人民法院裁定受理債權(quán)人對金太湖公司的破產(chǎn)重整申請。債權(quán)申報期間，工行無錫城南支行向金太湖公司管理人申報債權(quán)，主張其對前述抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。金太湖公司管理人認(rèn)為，金太湖公司和蔣虔、沈利敏簽訂的《商品房買賣合同》系雙方惡意串通騙取銀行貸款，并無買賣房產(chǎn)的真實意思表示，《商品房買賣合同》不可能真實履行，抵押預(yù)告登記不可能轉(zhuǎn)為正式抵押登記，故對工行無錫城南支行主張就案涉商鋪行使優(yōu)先受償權(quán)的意見不予采納。
2021年10月11日，金太湖公司管理人訴至一審法院，請求確認(rèn)金太湖公司與蔣虔、沈利敏簽訂的《商品房買賣合同》無效，并注銷備案登記。工行無錫城南支行作為有獨立請求權(quán)的第三人參與訴訟，請求確認(rèn)其對案涉商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)。
訴訟中，蔣虔、沈利敏自認(rèn)其并無購買商鋪意愿，是金太湖公司為了提高銷售業(yè)績以及公司資金需要，簽訂了《商品房買賣合同》和貸款合同，所有購房、貸款材料及銀行卡均由金太湖公司掌控。
法院判決
一審法院判決：確認(rèn)金太湖公司與蔣虔、沈利敏簽訂的《商品房買賣合同》無效，注銷備案登記，駁回工行無錫城南支行的訴訟請求。
工行無錫城南支行上訴至江蘇省無錫市中級人民法院。
該院認(rèn)為，法院生效裁判認(rèn)為案涉商鋪的抵押預(yù)告登記不存在失效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定工行無錫城南支行就案涉商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)。
第一，截至本案訴訟，案涉商鋪的所有權(quán)仍未變更登記至抵押人蔣虔、沈利敏的名下，辦理抵押登記的條件尚未成就，抵押預(yù)告登記尚未失效。
第二，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”。
本案中，案涉商鋪已辦理初始登記即建筑物所有權(quán)首次登記，不存在預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時財產(chǎn)不一致的情形，更不存在抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效的情形，此時應(yīng)當(dāng)支持工行無錫城南支行對辦理抵押預(yù)告登記的案涉商鋪主張優(yōu)先受償權(quán)的請求。
第三，案涉《商品房買賣合同》被法院確認(rèn)無效，此時蔣虔、沈利敏無權(quán)再主張將案涉商鋪的所有權(quán)變更登記至其名下，工行無錫城南支行的抵押預(yù)告登記將無法轉(zhuǎn)為抵押本登記，但是并無證據(jù)證明工行無錫城南支行在接受抵押擔(dān)保、發(fā)放貸款過程中明知《商品房買賣合同》存在無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定工行無錫城南支行系案涉商鋪抵押預(yù)告登記的善意第三人。
二審法院改判確認(rèn)工行無錫城南支行對案涉商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)。
周軍律師提醒，即使因房產(chǎn)開發(fā)商虛假交易導(dǎo)致房屋買賣合同無效，如銀行對此并無過錯，仍可就辦理預(yù)告登記的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。遇到相關(guān)問題，建議咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。
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