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你有沒(méi)有這樣的感知
3月份樓市數(shù)據(jù)還是挺亮眼的
4月份突然就不行了
到底咋回事呢——
我扒了一下北京二手房數(shù)據(jù)給大家復(fù)盤(pán)
從去年930新政開(kāi)始
10-11-12月連續(xù)三個(gè)月的二手房成交還是不錯(cuò)的
尤其是12月份
二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬(wàn)套，
打破了連續(xù)21個(gè)月以來(lái)的最高紀(jì)錄
2025年，1、2月份受到春節(jié)假期的影響，數(shù)據(jù)差了點(diǎn)正常
結(jié)果到了3月份，網(wǎng)簽量19234 套，市場(chǎng)眼見(jiàn)著回暖了
到了4月份，網(wǎng)簽量15569 套——北京二手房冷熱15000套是刻度線。
這說(shuō)明市場(chǎng)一下子冷了。
再看掛牌數(shù)據(jù)——
930之前大中介二手房掛牌量達(dá)到13.7萬(wàn)套（前臺(tái)）
去年年底掛牌量是12.7萬(wàn)套 （前臺(tái)）
其實(shí)去年930新政以后掛牌量是逐漸減少得
掛牌量=已經(jīng)掛出來(lái)的房子+新掛出來(lái)的房子-已經(jīng)成交的房子
所以他是市場(chǎng)上的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)
掛牌量減少
這說(shuō)明買(mǎi)的速度比賣(mài)的速度更快
市場(chǎng)逐漸向好
掛牌量增加
說(shuō)明賣(mài)的速度開(kāi)始變慢，買(mǎi)家開(kāi)始觀望
再看最新的掛牌數(shù)據(jù)——
掛牌數(shù)據(jù)在今年又逐漸增加，尤其是3月份增加最猛烈
到5月份掛牌量已經(jīng)突破了14萬(wàn)套。接近930之前的掛牌量。
而現(xiàn)在鏈家內(nèi)網(wǎng)展示掛牌已經(jīng)沖到16萬(wàn)套大關(guān)。
說(shuō)明當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)是買(mǎi)的速度比不上賣(mài)的速度了。
好聽(tīng)點(diǎn)是進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)。
直白點(diǎn)就是進(jìn)入了拋售潮。
繼續(xù)看，哪些房子拋售得比較厲害呢？
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)
當(dāng)下80%的二手房成交在600萬(wàn)以?xún)?nèi)
這部分房源是全北京競(jìng)爭(zhēng)最激烈的房源
另外，二手房大社區(qū)，是降價(jià)重災(zāi)區(qū)
比如降價(jià)比較狠的房山加 州水郡、朝陽(yáng) 翠成馨園、石景山永樂(lè)東西區(qū)、昌平天通苑、通州京貿(mào)國(guó)際城……
基本上都是體量很大的小區(qū)
很多人說(shuō)老破小不該買(mǎi)，該放棄啥的
其實(shí)學(xué)區(qū)房老破小成交量和均價(jià)還雙漲了……
德勝去年4月份成交58套，今年成交87套
去年均價(jià)11.3萬(wàn)左右，今年12.6萬(wàn)……
主要是德勝去年調(diào)劑比較好
月壇今年和去年4月份成交差不多，都在50多套左右，均價(jià)也比去年漲了，去年大概是12.2萬(wàn)，今年12.9萬(wàn)左右。
所以別提老破小不能買(mǎi)了，現(xiàn)在600萬(wàn)以?xún)?nèi)的大社區(qū)才要避開(kāi)。
北京600萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子，如果還是多期開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，超過(guò)1000戶(hù)以上的大社區(qū)，是現(xiàn)在降價(jià)非常慘烈的重災(zāi)區(qū)
大社區(qū)最大的毛病就是 "供過(guò)于求"。你家掛牌 500 萬(wàn)，隔壁同款戶(hù)型 480 萬(wàn)就能成交，買(mǎi)家肯定扭頭就走。
樓市下行，大社區(qū)成交的本質(zhì)就是 "踩踏式拋售"。
對(duì)著急賣(mài)房的賣(mài)家來(lái)說(shuō)，大社區(qū)房子掛牌 3 個(gè)月賣(mài)不掉，心理防線就崩了，只能一次次降價(jià)，最后血虧離場(chǎng)。
對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，其實(shí)都是 "同質(zhì)化房源"，隔壁老王跟隔壁老李家的房子戶(hù)型都一樣，就買(mǎi)最便宜的，沒(méi)啥差異化。
給到大家的意見(jiàn)是，市場(chǎng)下行，如果想買(mǎi)增值保值的房子， 優(yōu)先選中小規(guī)模社區(qū)（總戶(hù)數(shù) 800 戶(hù)以?xún)?nèi)），掛牌量少，價(jià)格更穩(wěn)。 警惕 "純剛需大社區(qū)"，尤其是那些密度高、戶(hù)型差、物業(yè)爛的當(dāng)然，除了二手房之外，也有很多好品質(zhì)的新房。
好房子政策以后，高得房率，好戶(hù)型，好物業(yè)的樓盤(pán)非常多。
我們也準(zhǔn)備了總價(jià)500萬(wàn)、總價(jià)500-800萬(wàn)的全北京各個(gè)區(qū)域新盤(pán)盤(pán)點(diǎn)，以及優(yōu)缺點(diǎn)分析，買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)匯總
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希望大家買(mǎi)房不踩坑
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