剛剛過去的五一，有人刷刷買入新房，喜報(bào)滿天飛；
也有業(yè)主迫不及待賣出手里的房子。
據(jù)@第一現(xiàn)場報(bào)道，近期，深圳某業(yè)主為了賣房，開出8.8萬獎(jiǎng)金，繼而吸引來了200多名中介，把家里堵得水泄不通。
不知道你看完什么感受啊，反正我第一反應(yīng)是，現(xiàn)在深圳業(yè)主賣房這么卑微了嗎？！
而這，只是深圳業(yè)主賣房的一個(gè)縮影。
在當(dāng)下的市場環(huán)境中，即便曾經(jīng)是 “日光盤” 的業(yè)主，也面臨虧掉首付才能含淚轉(zhuǎn)手的無奈局面。
7.2萬套
深圳二手掛牌越來越離譜
先問大家一個(gè)問題：你知道現(xiàn)在深圳有多少二手房在賣嗎？
深房中協(xié)給出的最新答案是：7.2萬套。
對(duì)比今年2月底的6.3萬套，短短兩個(gè)月時(shí)間，掛牌量就增加了超過一萬套。
這還是在成交逐月增加的情況下，拋盤量已經(jīng)遠(yuǎn)大于市場消化的速度。
什么意思？
相當(dāng)于，每賣1套房，就有2套房續(xù)上等著被賣……
需要注意的是，這7.2萬套是已經(jīng)可對(duì)外展示，屬于業(yè)主誠心要出掉的房源。
如果加上各家平臺(tái)里還沒有展示出來的房源，其實(shí)庫存已經(jīng)達(dá)到10萬多套。
換句話說， 你的房子在1個(gè)月內(nèi)被賣出去的概率是多少？
0.083333…
所以， 誰才是最焦慮的呢？
顯然不是中介，而是那些著急賣房的人，尤其是那些想要置換房產(chǎn)的業(yè)主。
他們面臨著激烈的競爭，為了能盡快賣掉房子，不得不參與到價(jià)格的比拼中，房子的轉(zhuǎn)手變得異常困難，成交周期也被無限拉長。
相反，對(duì)于買家來說，在談判桌上，主動(dòng)權(quán)就更大。
樂有家數(shù)據(jù)顯示，4月二手房議價(jià)空間高達(dá)9.7%，掛牌500萬的房子能砍下48萬。
但詭異的是，降價(jià)反而加劇觀望——購房者李先生的話很具代表性：
"原價(jià)不要買，等降價(jià)；降價(jià)了不要買，等下一套更便宜的。下一套出來不要直接買，等降價(jià)。"
超100套掛盤，業(yè)主賠本賣房
通常，衡量小區(qū)流通性，主要是看掛牌率，也就是小區(qū)掛牌在售的房子套數(shù)，在小區(qū)總戶數(shù)中的占比。
一般來說，掛牌率在1-3%時(shí)，小區(qū)掛牌出售的房源數(shù)量相對(duì)較少，賣房相對(duì)順暢。當(dāng)掛牌率達(dá)到5%時(shí)，這意味著小區(qū)內(nèi)掛牌出售的房子數(shù)量開始增多，市場競爭逐漸激烈。
而一旦掛牌率超過10%，對(duì)于賣家而言，意味著小區(qū)競品太多。
一個(gè)1000戶的小區(qū)，隨時(shí)都有100套房子在售，房子很難賣出好價(jià)格。
我們以2020年-2022年，新房最熱的三年間誕生的54個(gè)“日光盤”的為例。
▲上下滑動(dòng)查看完整圖片 | 數(shù)據(jù)來源：貝殼找房（部分項(xiàng)目受回遷房影響，數(shù)據(jù)僅供參考）
如掛盤率最高的龍華 尚譽(yù)紅山里，該樓盤總戶數(shù)約 210戶，在貝殼找房平臺(tái)就掛牌29套，掛盤率達(dá) 13.8%。
從掛牌房源的情況來看，眾多房源為毛坯出售，這很可能意味著業(yè)主購買這些房子并非用于自住，而是出于投資目的。
▲2023年5月交付至今，許多房源還是毛坯狀態(tài) | @貝殼找房
該盤日光的原因是當(dāng)時(shí)紅山有均價(jià)9萬/㎡的龍光玖悅臺(tái)，而它入市均價(jià)約7.2 萬/㎡，戶型小、總價(jià)低，被稱為“紅山最低價(jià)”，吸引了不少投資客。
但隨著時(shí)間的推移，如今其成交均價(jià)約6.36萬/㎡，一套99㎡的房子，不算利息跌價(jià)就超過了80萬。
其次是 華潤城潤璽一期，也是投資客扎堆的網(wǎng)紅盤，總戶數(shù)1272戶，掛牌量就超過121套，掛牌率達(dá)到9.5%。
作為當(dāng)年的 “倒掛神盤”， 開盤均價(jià) 13.1 萬/㎡，號(hào)稱買到就賺500萬。如今成交均價(jià)14.7萬/㎡，看似漲了12%，但對(duì)比當(dāng)年的預(yù)期，顯然是不合格的。
此外，天健悅桂府、深鐵懿府（一期）等掛牌率超過5%的小區(qū)，情況也大多如此。
不過，僅僅依靠掛牌率來衡量小區(qū)流通性存在一定的局限性。
掛牌僅僅代表業(yè)主有出售房屋的意愿，但并不意味著一定能夠成交，無法體現(xiàn)有多少買家愿意為該小區(qū)的房子買單。
因此，為了更準(zhǔn)確地衡量小區(qū)的流通性，我們還應(yīng)該關(guān)注換手率。 也就是小區(qū)過往一段時(shí)間里， 一般是1年內(nèi)的成交量，在小區(qū)總戶數(shù)中的占比。?????????????（計(jì)算公式為：換手率 = 總成交量 / 總掛牌量 * 100% ）
▲上下滑動(dòng)查看完整圖片 | 數(shù)據(jù)來源：貝殼找房（部分項(xiàng)目受回遷房影響，數(shù)據(jù)僅供參考）
從上圖可見，光明電建洺悅府換手率為0.826%，其次是紅山尚譽(yù)紅山里，換手率為0.476%。
南山的招商嶸璽家園換手率也達(dá)到0.385%，且該盤成交均價(jià)比備案均價(jià)僅降了-3.1%，沒有出現(xiàn)業(yè)主大幅度降價(jià)換量的情況。
總的來看，54個(gè)“日光盤”里，33個(gè)已跌破開盤價(jià)。其中，郊區(qū)樓盤跌幅大于核心區(qū)，頂豪打新盤盈利最多。此外，核心區(qū)掛盤比例高于郊區(qū)。
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