觀點網(wǎng) 五一假期期間，上海又落地了新的舊改項目。
5月1日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了淮海東路云南南路7幅地塊的協(xié)議出讓情況。
此次舊改項目出讓地塊的用地面積總計3.3萬平方米，整體容積率為2.72，地上建筑面積總計8.98萬平方米，出讓價格總計73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司。
從去年開始，上海黃浦區(qū)已經(jīng)連續(xù)釋出多個核心板塊的舊改項目，舊改工作進(jìn)入了快速發(fā)展階段。
2025年1月13日，上海發(fā)改委印發(fā)《以人為本新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年實施方案》，對上海市的舊改項目進(jìn)行了更詳細(xì)的分工方案。
《方案》在“建設(shè)品質(zhì)宜居城市”大綱中，首先提出五年計劃中全面推進(jìn)城市更新目標(biāo)：到2025年底，全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造；到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
國資接手
透過股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司由上海地產(chǎn)集團(tuán)持股60%，黃浦區(qū)國資委持股40%，又是一名國資企業(yè)接手了上海的舊改項目。
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2024年上海的舊改項目，出讓金額規(guī)模超過500億，大部分項目是以協(xié)議的形式完成出讓，并且出讓的主體大部分為各區(qū)域國資企業(yè)?？梢哉f，當(dāng)下上海的國資企業(yè)中掌握著大量優(yōu)質(zhì)的房開項目資源等待建設(shè)。
其中黃浦區(qū)在去年之內(nèi)連續(xù)出讓三個舊改項目，總金額高達(dá)350億元。除去黃浦區(qū)C020102單元096-2、097-4地塊及吉安路地下空間舊改項目由新加坡豐隆集團(tuán)以及廈門聯(lián)發(fā)聯(lián)合體以87.4億元獲得外，上海城投以總價70.8億摘得黃浦區(qū)小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及豫園街道231B-02、231C-01地塊；上海永業(yè)以194.42億元收獲上海新天地東區(qū)三幅綜合體地塊。
國資企業(yè)作為出讓主體，可以使得項目建成后符合區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃和城市面貌，嚴(yán)格把控協(xié)議出讓中的規(guī)劃要求，但國資企業(yè)存在產(chǎn)品力不足的情況，因此在項目的實際推進(jìn)過程中國資企業(yè)會通過出讓股權(quán)的方式尋求合作。
今年2月，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公告，上海永業(yè)集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司50%股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)是今年初以194億元競得的新天地東側(cè)三宗商住地塊，其住宅貨值預(yù)估超300億元。
因此上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司在接手淮海東路舊改項目后大概率也會通過出讓股權(quán)的方式與其他企業(yè)展開合作。
另外，從目前黃浦區(qū)的舊改項目的投資方情況看，金陵東路舊改項目是由嘉里集團(tuán)建設(shè)，去年出讓的法藏講寺項目有新加坡豐隆集團(tuán)參與，新天地的最大開發(fā)商是瑞安集團(tuán)。為了保持區(qū)域規(guī)劃與城市面貌的整體性，永業(yè)集團(tuán)與黃浦城更的舊改項目大概率也會選擇與港資或者外資企業(yè)合作參與舊改項目的規(guī)劃。
值得注意的是，淮海東路舊改項目與嘉里建設(shè)打造的金陵東路項目相鄰，或許嘉里建設(shè)有機(jī)會進(jìn)一步擴(kuò)大在黃浦區(qū)的影響力。
風(fēng)貌建筑群
從整體規(guī)劃上看，作為上海舊改工作的核心行政區(qū)，黃浦區(qū)在新一輪的舊改項目中明顯有意要復(fù)刻民國時期上海的歷史與繁華。
當(dāng)下黃浦區(qū)熱度最高的舊改項目無疑是由嘉里建設(shè)建設(shè)的金陵東路項目，于3月22日金陵東路項目的住宅部分金陵華庭開盤銷售，首開3小時即售罄，總銷售金額高達(dá)92.34億元。值得注意的是，金陵東路中價值最高的29套石庫門風(fēng)貌住宅還尚未對外出售。
此次公示的淮海東路舊改項目則有條件復(fù)刻金陵華庭的銷售盛況。
一方面從地理位置來看，此次淮海東路舊改項目的7宗地塊中有5宗地塊位于金陵東路的街道兩側(cè)。其中3宗商品住宅地塊和1宗租賃住宅均與金陵華庭項目位于金陵東路的同一側(cè)，另一宗商業(yè)辦公用地則位于街道的另一側(cè)。
另一方面，在淮海東路舊改項目規(guī)劃要求中，明確規(guī)定地塊內(nèi)各類保護(hù)保留歷史建筑總面積達(dá)不少于6.64萬平方米，因此該項目也將打造與金陵華庭類似的風(fēng)貌住宅。
并且據(jù)統(tǒng)計此前金陵東路項目的規(guī)劃中要求該項目歷史建筑的體量超過12萬平方米。由此兩大舊改項目將在金陵東路上將打造出近20萬方的歷史風(fēng)貌街區(qū)。
或許淮海東路與金陵東路兩個舊改項目已經(jīng)足夠令市場振奮，但在2025年1月，上海市政府在黃浦區(qū)批復(fù)了一個更重磅的舊改項目——外灘01、02更新單元。
2025年1月，《上海市黃浦區(qū)外灘01、02更新單元規(guī)劃實施方案》正式獲批。該方案涉及舊改土地總面積約63.5萬㎡，這是近年來上海城央規(guī)模最大的一次，有望創(chuàng)造多項歷史。
該項目位于蘇州河與黃浦江的交匯處，幾乎可以說是上海最珍貴的地塊，據(jù)當(dāng)時曝出的補(bǔ)償方案，補(bǔ)償單價達(dá)到15萬元/㎡，由此可以算出，僅拆遷補(bǔ)償費用就可能接近千億級別，未來該項目土地的出讓價值或許將會是一個天文數(shù)字。
另外，1月披露的外灘舊改項目是上海市政府規(guī)劃“外灘第二立面”的重要部分?！巴鉃┑诙⒚妗笔侵竿鉃┭攸S浦江第一立面建筑后排、西至河南中路，南至延安東路的非臨江建筑群。
通過地圖可以發(fā)現(xiàn)，外灘第二立面的南側(cè)邊界的延安東路與金陵東路相鄰，未來建設(shè)完成后，外灘、金陵東路、淮海東路以及去年出讓的新天地、豫園、法藏講寺幾大舊改項目將連成一體，形成一個更加龐大的歷史風(fēng)貌建筑群。
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