中交地產(chǎn)的沉浮，濃縮了中國房地產(chǎn)從野蠻生長到理性出清的完整周期。它既是政策與市場共振的產(chǎn)物，也是高杠桿模式終結(jié)的象征。
原創(chuàng) | 沸點財經(jīng)
撰文 | Aaron
雖然中國經(jīng)濟太需要樓市支撐，但罕見地，這個五一大假并沒有什么好消息。
一方面，喊了兩個月的降準降息，并沒有在節(jié)前節(jié)后出現(xiàn)；另一方面，無論是一線城市，還是二線城市，成交量并沒有帶來什么驚喜。
房地產(chǎn)發(fā)展到今天的確疲軟了，是庫茲涅夫房地產(chǎn)周期規(guī)律，更與房地產(chǎn)供過于求，失去金融屬性的內(nèi)在邏輯有關(guān)。
從未來更長時間來看，人口的持續(xù)萎縮，房地產(chǎn)不再有春天！
一方面，我們都希望樓市好起來；另一方面，也知道樓市回不到過去。
房子是用來住的！“好房子”只是小部分人的需求，不要有太大的夢想，也只有小部分品質(zhì)開發(fā)商有市場空間。
曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥萬科，郁亮五年前喊出“活下去”，至今都還不算活過來。曾經(jīng)的地產(chǎn)妖股中交地產(chǎn)，成立33年，沒有三生萬物，2025年變成了ST中地。
1993年，中交地產(chǎn)誕生于中國房地產(chǎn)市場化改革的浪潮中，恰逢行業(yè)從“土地紅利”向“金融紅利”轉(zhuǎn)型的起點。
作為央企中交集團旗下的地產(chǎn)平臺，它曾承載著“千億規(guī)?！钡男坌模缃褚浴?ST中地”的身份黯然退場，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)興衰的典型注腳。
2019年，中交地產(chǎn)在時任董事長的帶領(lǐng)下提出“三年沖千億”目標，以高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式瘋狂拿地，其激進的擴張為今天的落幕埋下了伏筆。
2020年，其土地投資額達535億元，遠超同期銷售額，成為逆周期擴張的“異類”。
這一策略映射了房地產(chǎn)“金融紅利期”（2008—2018年）的典型邏輯——依賴債務(wù)驅(qū)動規(guī)模增長，卻未預見政策與市場的轉(zhuǎn)向。
2020年后，“三道紅線”壓縮融資空間，預售資金監(jiān)管加劇流動性危機，疊加疫情沖擊與需求萎縮，房企紛紛暴雷，中交地產(chǎn)亦難幸免。
翻看ST中地這兩年財報，2023年虧損16.11億元，2024年巨虧51.79億元，凈資產(chǎn)跌至-35.8億元，成為首家資不抵債的央企房企。
2024年中交地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額156.43億元，銷售面積85.32萬平方米，分別同比減少58.13%和52.51%，銷售權(quán)益相較于2023年降低了6個百分點至67.2%。
2025年一季度，中交地產(chǎn)營收117.70億元 同比增長224.19%；凈利潤卻-4.93億元，同比下降127.73%，陷入越賣越虧的狀態(tài)。
截至2024年底，中交地產(chǎn)共擁有117個項目，總計容建面約為2263.2萬平方米，其中在建及待建面積771.37萬平方米。在建及待建總土儲69%位于二線城市。
總體上一線城市土儲較少，二線城市也并非在核心地段。就以成都為例，目前在售項目多處遠郊，在三圈層內(nèi)鮮有ST中交的身影。
激進時期氣吞山河，重金出手爭奪地王，如今多地“地王”項目貶值，卻因國有資產(chǎn)流失風險難以處置。陷入“賣不掉、建不起”的僵局，千億土儲反成拖累，
2025年4月22日董事會審議通過重大資產(chǎn)出售預案，擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)并轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營模式。
此舉雖短暫緩解退市危機，卻暴露轉(zhuǎn)型困境。物業(yè)管理收入僅占營收4%，毛利率持續(xù)下滑，難以填補開發(fā)業(yè)務(wù)缺口，也支撐不了當前的市值。
母公司中交房地產(chǎn)集團接盤虧損資產(chǎn)，更折射出行業(yè)“國進民退”的無奈——昔日擴張利器，今成燙手山芋。
當行業(yè)步入 “更年期”，如何平衡規(guī)模與風險、國資使命與市場規(guī)律，仍是未竟之問！
而中交房地產(chǎn)集團作為央企，它接盤的虧損，又是誰在買單？
看著下圖上“時代交筑，大道行遠”八個字，覺得特別諷刺。33年之后，中交地產(chǎn)終于活成了自己討厭的樣子：ST（Special Treatment）！
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撰文Writer | Aaron
研究資本20年 資深媒體人
《沸點財經(jīng)》 特約撰稿人
出品人 | 潘談
視覺 | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李云尚
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