最近朝陽最熱門的新房就是泛朝青板塊的三間房和黃衫木地塊，黃衫木地塊剛土拍完，沒有過多的信息，咱們這篇文章的重點(diǎn)還是三間房倆兄弟-保利朝觀天珺和金茂滿曜，在文章的最后我也會介紹一下黃衫木地塊情況，大家可以自行對比選擇，我會按照地塊情況、項(xiàng)目配套、項(xiàng)目基本信息、戶型情況及得房率、不利因素等各方面，對三間房雙子進(jìn)行一下詳細(xì)的介紹。
《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房塊分析。
1、地塊介紹
三間房分為倆地塊，這倆地塊土拍的時(shí)候是一起打包出售的，今年2月11日，北京市朝陽區(qū)三間房地塊迎來現(xiàn)場競價(jià)，保利+金茂、中海、招商共3家報(bào)名報(bào)價(jià)，最終競至103輪，由保利+金茂以87.2億元成交，樓面價(jià)約5.16萬元/㎡，溢價(jià)率10.5%，保利操盤三間房鄉(xiāng)南區(qū)，案名保利朝觀天珺，金茂操盤三間房D區(qū)，案名金茂滿曜。
其中保利負(fù)責(zé)操盤的南區(qū)分為0005、0006、0007三個(gè)地塊，0005是個(gè)公園綠地，占地2265平方米，0006是住宅用地，占地27553.34平方米，0007是規(guī)劃的幼兒園用地，占地4600.58平方米。
南區(qū)東至現(xiàn)狀定福莊路，南至規(guī)劃待開發(fā)地塊， 西至規(guī)劃褡褳坡東路，北至規(guī)劃綠地、隔綠地為朝陽北路
金茂操盤的D區(qū)分為0007和0020地塊，0007是住宅用地，占地面積36812.3平方米，0020是多功能用地，占地面積12426.58平方米
1205-0007:地塊為不規(guī)則矩形。東側(cè)緊臨規(guī)劃三間房東路(城市次干路);南側(cè)偏西部分鄰規(guī)劃綠地及水域，偏東部分緊臨三間房南街( 又名三間房南一街，規(guī)劃城市支路 );西側(cè)臨規(guī)劃黃渠東路( 城市支路)，北側(cè)臨規(guī)劃常營南路( 城市次干路)。
1205-0020:地塊為L型。東北角鄰規(guī)劃綠地，東側(cè)緊鄰規(guī)劃綠地及水域，南側(cè)臨規(guī)劃三路( 又名三間房南二街，城市支路);北側(cè)臨三間房南街( 又名三間房南街，規(guī)劃城市支路 )
保利的地塊相對于金茂的地塊而言，城市界面會更好一些，離地鐵站也會更近一點(diǎn)。
2、項(xiàng)目配套
這塊的配套是很成熟的，之前咱們寫過朝青板塊和常營板塊，三間房就介于常營和朝青之間，能夠享受兩個(gè)商圈的便捷。
2.1、交通
保利朝觀天珺離6號線褡褳坡站也就2-300米的步行距離，金茂滿曜離地鐵黃渠站步行7-800米左右，距離在建的平谷線定福莊站直線距離1km左右，兩個(gè)盤的地鐵通勤都是很方便的。
當(dāng)然開車上朝陽北路和朝陽路、東四環(huán)東五環(huán)也是很方便的（就是有點(diǎn)堵）
2.2、醫(yī)療
民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等，參考之前介紹的朝青和常營板塊即可，配套共享
2.3、商業(yè)
朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等都很近，隨便去哪里都可以。
2.4、學(xué)校
沒有學(xué)區(qū)屬性，有學(xué)校可上
2.5、公園
常營體育公園、常營公園、黃渠公園等
3、項(xiàng)目基本信息
周圍新房璽悅朝陽網(wǎng)簽均價(jià)8.3w左右，和光煦境網(wǎng)簽均價(jià)7.5萬左右，三間房項(xiàng)目均價(jià)應(yīng)該在8w左右，大家可以按照這個(gè)來預(yù)估。
3.1、保利朝觀天珺
「樓棟數(shù)量」：7棟11-25層小高層
「總戶數(shù)」：524套
「容積率」：2.8
「綠化率」：約30%
「面積段」：92-157（三-四居）還有139和157的少量幾套下躍
3.2、金茂滿曜
洋房 8 -10 層、小高 13-18 層 、大高 26 層、會所面積：1700+300平、層高約3-3.1米、金茂科技住宅系統(tǒng)
以“藝術(shù)長廊+星空穹頂會所+藝術(shù)公園” 構(gòu)建金維藝術(shù)生態(tài)
建統(tǒng)立面汲取 BVLGARI 傳奇香檳金與陶瓷白，融合東方“三交六椀”窗格形制，打造“東藝西形”的摩登美學(xué)，古銅色金屬雨棚、米白色石材門頭。
4、戶型情況及得房率
4.1、保利朝觀天珺
92平三居，共30套，得房率85%，比較少
122平4居，共60套，得房率93%
139平4居，共198套，得房率99%
157平4居，共250套，得房率90%
保利的樣板間做了139和157的
4.2、金茂滿曜
116平3居，共224戶，得房率87%
129平4居，124戶，得房率88%
133平4居，166戶，得房率93%
159平4居，49戶，得房率94%
還有一些別的戶型
金茂的樣板間做了116、133和159平的
5月10號保利朝觀天珺樣板間開放，5月17號金茂滿曜樣板間開放，預(yù)計(jì)5月底6月初開盤。
5、不利因素
1、金茂地塊的城市界面略差
2、兩個(gè)項(xiàng)目的容積率不算太低
3、金茂地塊的西北角有一座清朝大臣墓園，墓園中的誥封碑說要原址保護(hù)，不知道能不能遷走
4、保利北邊朝陽北路的噪音會有一些影響，還有北側(cè)的高壓線
此外還有一個(gè)潛在的競品，黃衫木地塊，位置和配套更好，4.28日下午剛土拍完成，屬于朝青板塊，以126億的價(jià)格被中建+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體拿下，樓面價(jià)5.45萬，溢價(jià)率16.28%，很多人也在等這塊地的一個(gè)情況，黃衫木肯定要比三間房貴，就看性價(jià)比哪個(gè)更高了，朝青板塊的新房可太熱鬧了，黃衫木這個(gè)帶頭老大哥起到的作用非常大，一旦它穩(wěn)不住了，直接帶累朝青整個(gè)板塊的新房和二手房。
另外，這塊的改善二手房肯定得受一波沖擊，新房供應(yīng)量可不小，這得房率動不動就90%，按套內(nèi)面積一合計(jì)，二手房和新房哪個(gè)更香，買房人自己算算就門清，別說二手房了，這塊的新房如咱們之前介紹過的御翠園，五一直接7折出售，均價(jià)7w左右，不僅如此還給之前已經(jīng)網(wǎng)簽的老業(yè)主補(bǔ)了100w左右的差價(jià)，這讓朝青的改善二手房業(yè)主怎么辦？
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