圖片來(lái)源：中房報(bào)圖庫(kù)
搶客大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
彭紅俠/發(fā)自北京
3家房企提前招標(biāo)鎖定，一場(chǎng)火藥味十足的搶地之戰(zhàn)打響了。
4月29日，北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)FZX-0303-6007地塊正式開(kāi)拍，招商蛇口、中鐵建、中能建、蕪湖康潤(rùn)4家房企火熱競(jìng)價(jià)，鏖戰(zhàn)超200輪后，中鐵建以7.7552億元總價(jià)拍下地塊，溢價(jià)率21.94%。
6007地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)
通州梨園6007地塊，對(duì)于場(chǎng)上玩家來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)勢(shì)在必得之戰(zhàn)。尤其是招商蛇口、中鐵建和中能建，早在地塊出讓之前就已相繼發(fā)布施工總承包和監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃。其中，中能建投資估算2.47億元，招商與中鐵建投資估算分別為2.23億元、2.26億元。從投資估算來(lái)看，招商蛇口和中鐵建有一定成本優(yōu)勢(shì)，分別比中能建低10%和8.5%。
一宗地塊未拍之前，就出現(xiàn)3家房企提前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃是十分罕見(jiàn)的。在梨園6007地塊上，為何3家房企都選擇提前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃？
6007地塊區(qū)位圖
從企業(yè)端來(lái)看，中鐵建近幾年在北京多次報(bào)名拿地但暫無(wú)斬獲，上一次在北京成功拿地還是3年前，聯(lián)手大悅城在昌平北七家打造的宸悅國(guó)際，目前這一項(xiàng)目已經(jīng)售罄。
2024年9月，中鐵建地產(chǎn)換帥，孫洪軍接替李興龍，出任黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)?？梢眠@個(gè)位置并不容易，2024年一季度，中鐵建合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率80.37%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)有息負(fù)債金額211.99億元，有息債務(wù)總額共計(jì) 984.85億元。
這一次中鐵建提前為6007地塊招標(biāo)，透露出中鐵建對(duì)這一地塊的決心。據(jù)悉，除梨園地塊外，中鐵建還將繼續(xù)出手，積極布局北京土地市場(chǎng)。
招商蛇口積極競(jìng)拍的指向性也很明顯，在梨園6007地塊東側(cè)一路之隔，就是它打造的招商云璟攬閱，項(xiàng)目開(kāi)盤就賣出208套房源，認(rèn)購(gòu)11.46億元，首次開(kāi)盤就覆蓋了土地款，開(kāi)盤當(dāng)月網(wǎng)簽超百套，登頂區(qū)域銷冠。這次6007地塊出讓，也是由招商蛇口率先報(bào)名激活，意在打造云璟攬閱二期，深度加碼通州。
中能建入局6007地塊，讓這場(chǎng)土拍多了一分看點(diǎn)。當(dāng)前中能建在梨園的在售項(xiàng)目京玥蘭園已經(jīng)網(wǎng)簽487套房源，去化超83%，順義項(xiàng)目璟上蘭園也去化過(guò)半。此時(shí)競(jìng)拍的6007地塊，成為了中能建補(bǔ)倉(cāng)梨園的重要選擇之一。
不同于上述國(guó)企央企，蕪湖康潤(rùn)是一家外埠民營(yíng)房企，由常州老牌房企江蘇怡康控股集團(tuán)100%持股。2023年6月，蕪湖康潤(rùn)曾報(bào)名競(jìng)拍順義新城兩地塊，但因地塊過(guò)于火熱，未能成功搖中；2024年又報(bào)名競(jìng)拍了昌平生命科學(xué)園三期0056地塊，再次失利敗走；時(shí)隔一年再入京，蕪湖康潤(rùn)在京拿地的執(zhí)念依然未能實(shí)現(xiàn)。
從地塊來(lái)看，6007地塊規(guī)模小且總價(jià)低，地上建筑面積2.17萬(wàn)平方米，相比云璟攬閱地塊建筑面積少了1.31萬(wàn)平方米，起拍價(jià)也更低只有6.36億元，降低了企業(yè)拿地資金門檻。
另外，6007地塊綜合素質(zhì)更高，地塊更加方正，接近正方形的地塊形狀更利于樓棟排布，且容積率更有優(yōu)勢(shì)，6007地塊1.7的容積率創(chuàng)下了近年來(lái)通州地塊新低。
值得關(guān)注的是，6007地塊歷經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，2022年公示時(shí)編號(hào)為FZX-0303-0133，用地性質(zhì)原為F3多功能混合用地，經(jīng)優(yōu)化調(diào)整為純居住屬性后，用地規(guī)模由1.3公頃微調(diào)至1.274公頃，容積率更從3.08大幅降至1.7。
根據(jù)6007地塊控高和容積率數(shù)據(jù)，項(xiàng)目未來(lái)最高只到15層，以套均100平方米戶型估算，2.17萬(wàn)平方米建筑面積大約產(chǎn)出200余套房源。
建設(shè)設(shè)計(jì)方面，出讓文件中也提出了具體要求，比如外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵(lì)采用干掛式外墻材料；鼓勵(lì)建筑立面采用節(jié)能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應(yīng)采用外遮陽(yáng)構(gòu)造；鼓勵(lì)坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺(tái)或構(gòu)件簡(jiǎn)單處理。
6007地塊與云璟攬閱一路之隔，配套條件一致，周邊有新華醫(yī)院、史家小學(xué)（通州分校）、梨園城市森林公園等配套設(shè)施，建設(shè)中的萬(wàn)象匯城市綜合體將補(bǔ)強(qiáng)區(qū)域商業(yè)能級(jí)。
方正的地塊和超低容積率讓6007地塊占盡優(yōu)勢(shì)，但6007地塊也有一定成本壓力，3.58萬(wàn)元/平方米成交樓面價(jià)，較云璟攬閱樓面價(jià)每平方米高出超7000元。
同時(shí)，地塊周邊競(jìng)品項(xiàng)目較多，璀璨公元、頤瑞府、京彩世界、國(guó)譽(yù)未來(lái)悅，以及花溪云錦、通州八里橋項(xiàng)目等，中鐵建需要借力1.7容積率指標(biāo)優(yōu)勢(shì)，打造兼具低總價(jià)與改善型居住體驗(yàn)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，為通州帶來(lái)更多好房子項(xiàng)目。
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