這就是中國房地產(chǎn)最后的兩個(gè)“堡壘”，似乎即將被攻破。廣州、深圳的朋友們，請做好心理準(zhǔn)備，接受即將到來的變化。一旦“堡壘”被攻破，意味著相當(dāng)一部分朋友的資產(chǎn)可能會付諸東流。就在我發(fā)視頻的時(shí)候，廣州和深圳的朋友們大多還毫無察覺。
我多次提到，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次住房大“絞殺”。這場風(fēng)暴席卷全國，超出了很多人對房地產(chǎn)的認(rèn)知。在這次大“絞殺”中，不少城市放棄了二手房市場的防御，主動“投降”。廣州和深圳，是我之前說的全國僅存的最后的“堡壘”，堅(jiān)持到了現(xiàn)在。
然而，隨著5月1日生效的國家級強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)落地，廣州無力抗拒，必然要遵循新的住房項(xiàng)目規(guī)范。這意味著在此之前，很多人在廣州、深圳購買的房產(chǎn)注定會被淘汰，一場殘酷的資產(chǎn)“大絞殺”已然開啟。
為了讓大家明白這場“絞殺”有多殘酷，我覺得有必要快速回顧一下房地產(chǎn)過去的兩場大“絞殺”，看看那些沒做好準(zhǔn)備的人，面臨的結(jié)局有多悲慘。
第一次住房大“絞殺”發(fā)生在20年前，也就是2005年。那次和現(xiàn)在不同，是開發(fā)商主動發(fā)起的。就在那一年，全國很多城市最后一次集中建設(shè)開發(fā)步梯房，之后新房市場上就再也沒有步梯房了。從那時(shí)起，步梯房就逐漸被市場淘汰。那些沒意識到這點(diǎn)，還在購買步梯房的人，直到賣二手房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，自己的房子成了市場上最難轉(zhuǎn)手的產(chǎn)品。
第二次住房大“絞殺”在10年前，即2015年。從那一年開始，全國很多城市開始建設(shè)全人車分流的小區(qū)。此后新上市的房子，全人車分流成為標(biāo)配，而過去人車不分流的二手房則遭受重創(chuàng)，在二手房市場漸漸無人問津，成了劣勢資產(chǎn)。
而第三次住房大“絞殺”，就是當(dāng)下5月1日生效的國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)——《住房項(xiàng)目規(guī)范》，它就像發(fā)令槍。以后城市建造什么樣的住宅，都得符合這個(gè)強(qiáng)制性規(guī)范。很多人關(guān)注規(guī)范里提到的層高提高到3米以上、四層以上住宅要建電梯等內(nèi)容，卻不知道真正的“殺招”不在這里。大家注意規(guī)范里的第三條關(guān)于空間居住規(guī)范的表格，里面對興建住宅的容積率和層高都有明確限制，要求住宅高度不得高于80米，容積率不得高于3.1。
如果你在杭州、蘇州，可能覺得這沒什么大不了，這條規(guī)定似乎沒什么殺傷力。但如果你在廣州、深圳或者武漢，就會感覺天要塌了。因?yàn)檫@些城市過去建造了大量高容積率的超高層住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過80米，100米以上的都比比皆是。一旦這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)在這些城市推行，意味著以后這些城市不會再建造任何超高層住宅，未來新房最高都不會超過80米。
那么問題來了，過去那些超高層二手房的價(jià)格會怎樣呢？想想辛亥革命后最后一個(gè)太監(jiān)的下場，再看看第一次、第二次住房大“絞殺”中被淘汰的步梯房、人車不分流的小區(qū)的結(jié)局，就知道接下來這些城市超高層二手房的下場只會更慘。
這第三次住房大變革是自上而下推進(jìn)的，任何城市都不例外，包括廣州和深圳。很多二手房房東可能心有不甘，主要有兩點(diǎn)原因。
第一，他們覺得房地產(chǎn)要止跌回穩(wěn)，對二手房“下狠手”，怎么能止跌回穩(wěn)呢？其實(shí)大家沒看出來嗎？如今中國房地產(chǎn)存在兩種情況，一種是二手房房東眼中不斷貶值、跌跌不休的二手房市場；另一種是新房市場，一線二線城市新房價(jià)格環(huán)比不斷上漲，土地市場也恢復(fù)火熱，“地王”頻出。
很多人盼著更有力的房地產(chǎn)刺激政策卻一直沒來，原因就是從新房角度看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖了，新房價(jià)格上漲，土地賣得也好，二手房市場怎樣，和賣地關(guān)系不大。要是出臺更厲害的刺激政策，萬一導(dǎo)致房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲，那就麻煩了。
第二，二手房房東覺得不公平，為什么自己買房的時(shí)候沒有這種“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，等自己有了二手房，突然出臺新的標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)這就是住房產(chǎn)品的迭代呀。以前的產(chǎn)品是“住宅1.0”，現(xiàn)在是“住宅2.0”。要是一開始就賣“住宅2.0”，那“住宅1.0”不就賣不出去了嗎？
所以得等大家把“住宅1.0”買得差不多了，“住宅2.0”才會推出。說不定等大家買了“住宅2.0”，過不了多久，“住宅3.0”又出來了。只有這樣，新房才能一直賣，土地也能一直賣。
那么在這種時(shí)代浪潮下，個(gè)人怎樣做才能讓自己的利益最大化呢？
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