“房子將來(lái)就是有錢(qián)的人賣(mài)給有錢(qián)的人，賣(mài)得出去嗎”？
這句話(huà)從“玻璃大王”曹德旺口中說(shuō)出時(shí)，曾引發(fā)巨大爭(zhēng)議。
但如今再看2025年的中國(guó)樓市，他的預(yù)言似乎正在應(yīng)驗(yàn)。多地二手房掛牌量激增、房?jī)r(jià)跌幅超預(yù)期、開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)成常態(tài)。曹德旺多次警告的“非自住房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，正一步步照進(jìn)現(xiàn)實(shí)：
“未來(lái)房子可能賣(mài)不掉、租不出去，還要倒貼物業(yè)費(fèi)！”（查閱公開(kāi)報(bào)道，言論出自2017年曹德旺的采訪(fǎng)視頻）
01、曹德旺的“危言”為何成真？
“有錢(qián)人房子太多，窮人買(mǎi)不起，最后只能爛在手里”
曹德旺對(duì)房地產(chǎn)的批評(píng)從未留情。他直指樓市兩大“死穴”：泡沫化的價(jià)格和失衡的供需。
在他看來(lái)，房子本質(zhì)是居住工具，但過(guò)去20年卻被炒成“金融產(chǎn)品”。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭77%的資產(chǎn)是房產(chǎn)，居民負(fù)債率從5%飆升至56%，而房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線(xiàn)。
全國(guó)存量房已達(dá)6億棟（注意是“棟”不是“套”?。銐?0億人居住，但人口出生率連年下降，90后比80后少1.5億人，城鎮(zhèn)化率接近65%的瓶頸，剛需群體正在消失。
“擊鼓傳花的游戲玩不下去了”
2022年后，樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)：鄭州、天津等二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌30%，環(huán)京地區(qū)腰斬，上海、深圳高價(jià)房縮水百萬(wàn)。曹德旺的預(yù)言開(kāi)始兌現(xiàn)，“有錢(qián)人賣(mài)給有錢(qián)人，能賣(mài)得動(dòng)嗎？”
02、2025年樓市的三大真相
政策救市，但難改長(zhǎng)期頹勢(shì)
2024年中央喊出“止跌回穩(wěn)”口號(hào)，降利率、松限購(gòu)、推“以購(gòu)代建”保障房，核心城市成交量短暫回升。但數(shù)據(jù)背后藏著隱憂(yōu)：
政策效果有限：房貸利率已降至歷史最低（部分城市3%），但銷(xiāo)售僅恢復(fù)至疫情前70%。
庫(kù)存壓力山大：50個(gè)重點(diǎn)城市新房去化周期長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月，開(kāi)發(fā)商被迫“以?xún)r(jià)換量”。
“政策能托底，但托不住所有人的預(yù)期?！?/p>
房?jī)r(jià)分化：核心區(qū)堅(jiān)挺，郊區(qū)成“重災(zāi)區(qū)”
一線(xiàn)城市局部回暖：上海內(nèi)環(huán)新房價(jià)格連漲30個(gè)月，深圳豪宅降價(jià)20%仍難賣(mài)。
三四線(xiàn)“跌跌不休”：廊坊、燕郊房?jī)r(jià)比高點(diǎn)跌超50%，部分區(qū)域現(xiàn)“免費(fèi)送房”（只需接盤(pán)房貸）。
“買(mǎi)房邏輯變了，不是所有房子都能保值，選錯(cuò)地段可能血本無(wú)歸?！?/p>
開(kāi)發(fā)商“大洗牌”：從賺快錢(qián)到求生存
房企數(shù)量腰斬：2024年千億級(jí)房企從16家減至11家，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比跌40%。
轉(zhuǎn)型求生：萬(wàn)科搞代建、碧桂園轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)、恒大徹底出局……“活下去”比規(guī)模更重要。
“以前閉眼拿地就能賺錢(qián)，現(xiàn)在得學(xué)會(huì)蓋‘好房子’，得房率高、精裝交付、甚至送家電?！?/p>
03、普通人該買(mǎi)房還是賣(mài)房？
三類(lèi)人必須警惕
1、手持多套房的投資者
“6億棟房子”+老齡化=租售雙殺。一線(xiàn)城市租金回報(bào)率僅1.5%，二三線(xiàn)空置率超30%，持有成本（物業(yè)費(fèi)、折舊）可能吞噬收益。
2、高位接盤(pán)的“房奴”
2022年后貸款買(mǎi)房的人，部分已面臨“房?jī)r(jià)跌、月供漲”的雙殺困局。
3、迷信“學(xué)區(qū)房”的家長(zhǎng)
教師輪崗、多校劃片讓學(xué)區(qū)屬性弱化，北京西城頂級(jí)學(xué)區(qū)房兩年跌40%。
剛需族的生存指南
量力而行：月供別超收入40%，預(yù)留失業(yè)、疾病風(fēng)險(xiǎn)金。
盯緊政策：一線(xiàn)城市放寬限購(gòu)、現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)（避免爛尾）、城市更新（老舊小區(qū)改造補(bǔ)貼）。
拒絕“偽需求”：別為“面子”買(mǎi)遠(yuǎn)郊大戶(hù)型，優(yōu)先地鐵、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟的二手房。
04、未來(lái)5年，房子會(huì)變成“負(fù)資產(chǎn)”嗎？
短期（1-3年）：政策托底下，核心城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，但反彈無(wú)力；三四線(xiàn)繼續(xù)陰跌。
長(zhǎng)期（5-10年）：人口負(fù)增長(zhǎng)+存量房時(shí)代到來(lái)，除少數(shù)稀缺資產(chǎn)（核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)），多數(shù)房產(chǎn)回歸居住屬性，年漲幅可能跑不贏通脹。
“別再幻想靠房子暴富，它終將變成和冰箱、電視一樣的普通商品。”
寫(xiě)在文末：
當(dāng)房子褪去金融外衣，我們更需要理性判斷：
自住需求：抓住政策窗口期，但拒絕加杠桿賭博。
資產(chǎn)配置：降低房產(chǎn)占比，增加保險(xiǎn)、黃金、基金等多元投資。
記?。赫嬲呢?cái)富，永遠(yuǎn)來(lái)自人的價(jià)值，而不是一堆鋼筋水泥。
注：本文數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)綜合自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中指研究院及公開(kāi)報(bào)道
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