為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林悅

被告：趙曉

人物關(guān)系：趙曉之母為白蕓，白蕓與趙鵬系夫妻，趙鵬早于白蕓去世，林悅為白蕓外甥女。

（二）原告訴求與事實(shí)理由

林悅訴請(qǐng)：

確認(rèn)林悅與白蕓于2020 年 11 月 14 日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效；

確認(rèn)位于北京市朝陽區(qū)的一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)歸林悅所有，并判令趙曉將房屋交付給林悅。

事實(shí)理由：2020 年 11 月 14 日，白蕓與林悅簽訂《房屋買賣合同》，約定以 260 萬元的價(jià)格將一號(hào)房屋出售給林悅，簽約當(dāng)日林悅支付全部房款。因該房屋為舊城保護(hù)定向安置住房，產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，雙方未過戶。2022 年 12 月 31 日白蕓去世，趙曉作為唯一法定繼承人，更換門鎖占領(lǐng)房屋并拒絕履行合同，林悅為維權(quán)訴至法院。

（三）被告答辯

趙曉辯稱：對(duì)母親白蕓與林悅的房屋買賣不知情。自己作為唯一法定繼承人，且是智力四級(jí)殘疾人，林悅稱白蕓將財(cái)產(chǎn)給予她和她姐姐，侵犯自身權(quán)益。一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記在案外人名下，性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理，白蕓未取得產(chǎn)權(quán)就交易，且260 萬元購房款林悅未實(shí)際支付，銀行流水顯示款項(xiàng)入賬后轉(zhuǎn)給林悅親屬，因此合同無效，應(yīng)駁回林悅訴求。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

白蕓與趙鵬為夫妻，育有女兒趙曉，趙鵬先于白蕓去世，林悅是白蕓外甥女。

2020 年 6 月 14 日，白蕓與甲公司簽訂《定向安置房項(xiàng)目房屋買賣合同》，購買一號(hào)房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理，支付房款 1954456 元 。

2020 年 11 月 14 日，林悅與白蕓簽訂《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定 260 萬元售房，林悅當(dāng)日轉(zhuǎn)賬支付。趙曉對(duì)合同存疑并申請(qǐng)筆跡鑒定，后因未繳納鑒定費(fèi)，鑒定終止 。

銀行明細(xì)顯示，白蕓收款后將260 萬元陸續(xù)轉(zhuǎn)給林悅親屬。林悅解釋為白蕓出于個(gè)人意愿轉(zhuǎn)賬 。

2023 年 6 月 14 日，一號(hào)房屋所有權(quán)登記在甲公司名下 。

二、爭議焦點(diǎn)

林悅與白蕓簽訂的《房屋買賣合同》是否合法有效？

林悅能否取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，趙曉是否應(yīng)將房屋交付給林悅？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

一號(hào)房屋由白蕓從甲公司購得，雖性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理，但林悅與白蕓簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示。林悅已支付全部房款，白蕓收款后轉(zhuǎn)款給林悅親屬，屬于其自主處分行為，不能據(jù)此認(rèn)定林悅未付款或合同非真實(shí)交易。合同內(nèi)容和形式不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同合法有效。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)與交付判定

根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更需依法登記生效。一號(hào)房屋所有權(quán)登記在甲公司名下，林悅僅依據(jù)合同要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸其所有，缺乏法律依據(jù)，無法得到支持。然而，白蕓去世后，趙曉作為法定繼承人，應(yīng)承繼白蕓在合同中的義務(wù)，將房屋交付給林悅。

四、裁判結(jié)果

法院依照《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，判決：

確認(rèn)林悅與白蕓于2020 年 11 月 14 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》合法有效；

趙曉于本判決生效后七日內(nèi)將北京市朝陽區(qū)一號(hào)房屋交付給林悅；

駁回林悅的其他訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

合同簽訂需謹(jǐn)慎：進(jìn)行房屋買賣時(shí)，要確保交易房屋產(chǎn)權(quán)清晰，尤其對(duì)于定向安置住房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊性質(zhì)房屋，需了解交易限制條件，避免因產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，合同條款應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)，保障交易合法合規(guī)。

證據(jù)留存是關(guān)鍵：在交易過程中，要妥善保存付款憑證、合同等相關(guān)證據(jù)。本案中，林悅雖能證明付款，但因白蕓后續(xù)轉(zhuǎn)款行為引發(fā)爭議。若交易雙方對(duì)款項(xiàng)用途等有特殊約定，應(yīng)通過書面協(xié)議明確，避免爭議。

繼承與合同義務(wù)：繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時(shí)，也需承繼被繼承人的合同義務(wù)。若對(duì)被繼承人的交易行為存在異議，應(yīng)通過合法途徑解決，而不能擅自拒絕履行合同，否則需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

特殊群體權(quán)益保護(hù)：對(duì)于像趙曉這樣的智力殘疾人群體，在涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)，相關(guān)部門和親屬應(yīng)加強(qiáng)保護(hù)和引導(dǎo)，確保其合法權(quán)益不受侵害。同時(shí)，交易相對(duì)方在與特殊群體進(jìn)行交易時(shí)，也應(yīng)遵循公平、誠信原則，保障交易的公正性。