每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。
房企提前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，是有好處的。
5月6日，招商蛇口對(duì)外公示了北京通州八里橋FZX-0401-6044、6049地塊（下稱"八里橋項(xiàng)目"）的總平面設(shè)計(jì)圖。
3月10日，它已發(fā)出了該地塊的招標(biāo)計(jì)劃；4月8日，它擊敗一眾對(duì)手，以27.082億元拿地，溢價(jià)16.28%。
時(shí)間就是戰(zhàn)機(jī)。
從拿地到出圖，滿打滿算，招商蛇口只用了28天。
八里橋項(xiàng)目是個(gè)河景房，有兩個(gè)地塊，總用地面積3.47萬平米，規(guī)劃地上建面8.68萬平米，容積率都是2.5。
當(dāng)它問世時(shí)，有人猜測(cè)它會(huì)背刺?hào)|邊約1公里外的縵云ONE。
花姐覺得，招商蛇口不會(huì)走大平層路線，理由至少有兩個(gè)：
1、招商蛇口很懂通州樓市。它開發(fā)的招商璀璨公元和招商云璟攬閱都賣得很好，走的都是剛需路線。
今年3月初，招商云璟攬閱首推230套房源，當(dāng)日去化率高達(dá)90.43%。截至目前，供應(yīng)367套房源，已網(wǎng)簽137套，成交均價(jià)5.89萬元/平米，成交金額7.92億元。
2、縵云ONE是一面鏡子。它的主力面積為199-341平米，填補(bǔ)了通州樓市的空白，開盤曾短暫熱銷過。（詳見《河景房殺出，縵云ONE雪上加霜》）
但在去年國慶之后銷售就非常吃力，原因是朝陽區(qū)的北京宸園、中建璞園PARK和御翠園搶走了客戶。
截至目前，縵云ONE供應(yīng)342套，網(wǎng)簽了150套，成交均價(jià)6.96萬元/平米成交金額23.33億元。
基于這兩點(diǎn)，招商蛇口在八里橋項(xiàng)目身上，同樣采取了剛需策略，花姐預(yù)計(jì)戶型面積與云璟攬閱相仿。
它雖然有兩個(gè)地塊，但面積并不是不大。再加上，北京副中心交通樞紐七塊住宅用地也馬上殺到，面積足有21萬平米。
招商蛇口絕不戀戰(zhàn)，小步快跑為上策。
八里橋項(xiàng)目的樓面價(jià)3.12萬元/平米，若售價(jià)和縵云ONE看齊，那招商蛇口就賺大了，縫差約3.8萬元/平米。
如果八里橋項(xiàng)目熱銷，會(huì)與縵云ONE的現(xiàn)狀形成反差，無形中會(huì)讓縵云ONE老業(yè)主倍感失落。
披著神秘的面紗
八里橋項(xiàng)目兩個(gè)地塊中，西區(qū)比東區(qū)大。
一個(gè)用地面積2.24萬平米，地上建面5.35萬平米；一個(gè)用地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米。
它們的素質(zhì)不錯(cuò)，正南面是通惠河，僅隔了一個(gè)綠化帶。也是一個(gè)地鐵盤，離規(guī)劃中的地鐵22號(hào)線永順鎮(zhèn)站，只有200米。
花姐拿到八里橋項(xiàng)目的圖紙，第一感覺是神秘。
第一，它只標(biāo)了樓間距，蠻寬的，西地塊樓間距系數(shù)為1.9，東地塊接近1.7。
但，它們沒有標(biāo)樓長和樓進(jìn)深的數(shù)據(jù)。
第二，它的樓體上，只標(biāo)出了層數(shù)和樓高，單層層高3米。但沒有標(biāo)出是否有陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)。
當(dāng)然了，它的設(shè)計(jì)單位為天鴻圓方，設(shè)計(jì)圖一定是符合規(guī)范的，只不過蒙著一層面紗，不夠直接而已。
這種朦朧的圖紙，朝陽區(qū)出現(xiàn)過。
如：三間房的金茂滿曜、保利朝觀天珺，不僅沒標(biāo)出陽臺(tái)，連樓間距數(shù)字都省去了，簡潔到了極致。
再如：十八里店的中海朝陽ONE，也沒有樓間距，但標(biāo)出了陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)。
招商八里橋項(xiàng)目，用了它們的折中方法：只標(biāo)了樓間距，但不顯露陽臺(tái)贈(zèng)送情況。
局部限高調(diào)規(guī)了
八里橋項(xiàng)目共規(guī)劃了13棟住宅樓。東區(qū)9-17層6棟，368戶；西區(qū)11-18層7棟，540戶。
在出讓文件中，八里橋項(xiàng)目的限高為48米，但總平圖中，調(diào)整為48米（局部54米）。
依據(jù)是，其可參考《北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管控技術(shù)要點(diǎn)（試點(diǎn)）的通知》，進(jìn)行高度彈性管控。
增高的樓棟為東區(qū)2#17層，高51米；西區(qū)2#、3#18層，高54米。
兩個(gè)地塊都是依地形，沿南北兩側(cè)規(guī)劃了兩排住宅樓，中間留出大面積的公建區(qū)域。東區(qū)全部為正南正北排列，西區(qū)的樓棟則向東南方向偏出少許。
兩個(gè)小區(qū)都配備了雙景觀大門。主大門的展示面很有氣勢(shì)，均位于規(guī)劃二路上，呈對(duì)稱之勢(shì)。東區(qū)的另一個(gè)人行大門設(shè)置在小區(qū)東面正中，西區(qū)則在北面偏西位置。
東區(qū)的車庫出入口，一處位于正南面5#和6#之間，一處在東邊的景觀大門下面；西區(qū)則位于2#和3#，以及6#和7#之間。
此外，兩個(gè)地塊都有室外活動(dòng)場地，東區(qū)兩處、西區(qū)一處。
好房子元素方面，八里橋項(xiàng)目在公區(qū)，配置了鄰里中心和風(fēng)雨連廊，但沒有設(shè)計(jì)首層架空。
其中鄰里中心位于東區(qū)的主大門處而風(fēng)雨連廊則圍繞在西區(qū)的下沉庭院處。
值得指出的是，八里橋項(xiàng)目兩個(gè)小區(qū)內(nèi)，都設(shè)計(jì)有地上停車位，東區(qū)有36個(gè)，西區(qū)54個(gè)。
類似的配置，也曾出現(xiàn)在金茂滿曜中。
背后原因，可能是相關(guān)的硬性要求。雖按規(guī)定報(bào)備了地上車位，但實(shí)際交付時(shí)，花姐猜測(cè)大概率會(huì)像金茂滿曜一樣，變成綠地。
72平至124平四種戶型
八里橋項(xiàng)目雖沒在平面圖中，標(biāo)注住宅樓的相關(guān)數(shù)據(jù)。但它給出了其他方面的尺寸。
花姐在測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，它和云璟攬閱的戶型段位一樣，同樣分為4種。
面積大小上，二者略有差異。八里橋項(xiàng)目大概為72平米兩居、91-103平米三居，以及124平米四居。
其中72平米戶型和91平米，為南向兩面寬；103平米和124平米，則為南向3面寬。
與云璟攬閱一致。
具體的戶型分布如下：
東區(qū)72平米69套，分布在4#和5#東單元，占比19%；91平米154套，分布在6#和1#、3#、5#部分單元，占比42%；103平77套，分布1#、3#，占比21%；124平68套，全部在2#，占比18%。
西區(qū)72平米55套，分布在5#部分單元，占比10%；91平米165套，分布在4#、5#、6#部分單元和7#，占比31%；103平米176套，分布在1#、4#、6#，占比33；124平米144套，位于2#和3#，占比26%。
贈(zèng)送面積參考云璟攬閱和招商序
贈(zèng)送尺度方面，由于沒有標(biāo)注住宅樓的任何數(shù)據(jù)，因此外界很難得知八里橋項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)。
不過，從戶型段位上看，外界暫時(shí)可參照云璟攬閱。
它的四款戶型中，都有內(nèi)嵌陽臺(tái)；除79平米沒有飄窗外，其余戶型都有；設(shè)備平臺(tái)除108平戶型沒有外，剩余都有。
整體上，云璟攬閱的實(shí)際得房率，在87%至92%之間。
此外，八里橋項(xiàng)目在91平和103平兩款主力戶型上，還有一個(gè)參照對(duì)象，即招商序。
這兩款戶型的樓棟形狀，也十分類似招商序。作為亦莊好房子的代表，招商序的整體贈(zèng)送尺度，要高于云璟攬閱。
其91平米戶型的總贈(zèng)送面積達(dá)到了15.4平米，實(shí)際使用率超過96%；108平實(shí)際使用率則達(dá)到了94%。
剛過去的五一，招商序到訪的客戶超過2000組，凍資超過200組。在客戶反饋中，91平米戶型的口碑非常不錯(cuò)。
作為最新的作品，招商蛇口完全有理由，將其當(dāng)下北京最好的戶型，復(fù)制到八里橋項(xiàng)目身上。
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