觀點(diǎn)網(wǎng) 五月以來(lái)，北京已有三個(gè)新房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。
其中，金隅花溪云錦在5月1日取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積為45682.1平方米，涉及1#至8#的八棟住宅樓，共計(jì)房源366套。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目銷(xiāo)售狀態(tài)為“2025/5/1開(kāi)盤(pán)”，擬售均價(jià)在6.03-6.46萬(wàn)元之間。
雖然已經(jīng)取證，但點(diǎn)開(kāi)樓盤(pán)表可以看到目前該項(xiàng)目網(wǎng)簽情況仍為“不可售”。
據(jù)了解，這種情況一般可能由多種原因造成，包括預(yù)售資金監(jiān)管、項(xiàng)目自身調(diào)整，或是一些相關(guān)的法律問(wèn)題。有觀點(diǎn)則認(rèn)為此次金隅花溪云錦“不可售”是由于項(xiàng)目存在抵押情況，相關(guān)解押手續(xù)未完成。
不過(guò)觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，更大的可能性是該項(xiàng)目“未按時(shí)辦理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)注冊(cè)備案”，這也側(cè)面表示，至少項(xiàng)目短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)放網(wǎng)簽銷(xiāo)售。
從公開(kāi)信息來(lái)看，金隅花溪云錦已在4月26日開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心。項(xiàng)目全系打造為108-153平方米的純四居低密洋房改善社區(qū)，得房率在88%-92%。銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)有降價(jià)空間。
預(yù)售待啟封
金隅花溪云錦項(xiàng)目用地是金隅嘉業(yè)在2024年11月5日拿下的北京城市副中心0202街區(qū)FZX-0202-6025地塊，成交價(jià)格為11.96億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在花溪云錦之前，金隅已在北京通州推出了七個(gè)住宅項(xiàng)目，包括金隅·花石匠、金隅·七零九零、金隅·金成府、金隅·通和園、金隅·香溪家園、金隅·自由筑、金隅·創(chuàng)客+，但建成時(shí)間均較早，集中在2020年之前。
可以說(shuō)，花溪云錦是金隅時(shí)隔多年，回歸通州市場(chǎng)的又一力作。目前有消息稱(chēng)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在5月末開(kāi)盤(pán)。以此來(lái)看，從售樓處開(kāi)放到正式開(kāi)盤(pán)，為市場(chǎng)留有一個(gè)月的傳播發(fā)酵時(shí)間，最終開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)值得期待。
而在此之前，金隅還需完善相關(guān)手續(xù)或信息，啟封預(yù)售。
一邊是金隅繼續(xù)加碼通州市場(chǎng)，另一邊，伴隨此前出讓土地陸續(xù)入市，通州新房市場(chǎng)的硝煙正彌漫開(kāi)來(lái)。
在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)上，以“通州”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索發(fā)現(xiàn)，2025年以來(lái)已辦理相關(guān)預(yù)售許可證的有9個(gè)。
其中，綠地環(huán)盈中心為商辦項(xiàng)目；璟云雅苑于2月、4月各取得一張預(yù)售許可證；譽(yù)頌佳園在3月取得兩張預(yù)售許可證；縵云福苑（一期）（縵云ONE）于3月、4月分別取得兩張預(yù)售許可證……
算下來(lái)，在通州范圍內(nèi)，今年以來(lái)取證的新建商品房項(xiàng)目涉及云帆汀瀾嘉園、璟云雅苑、譽(yù)頌佳園、縵云福苑（一期）、花溪云錦佳苑這五個(gè)。
除花溪云錦佳苑外，分別來(lái)看，云帆汀瀾嘉園即為北投云帆汀瀾項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)北京北投宏象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是北京北投置業(yè)有限公司的全資子公司。實(shí)際上，該項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，是2023年6月20日完成出讓的北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊。
當(dāng)時(shí)，由于僅獲得一家企業(yè)報(bào)名，北投置業(yè)最終以底價(jià)25.9億元摘得，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目容積率為2.2，規(guī)劃打造12棟5-11層低密精裝純洋房，總戶數(shù)971戶，覆蓋75㎡/85㎡/96㎡/120㎡/140㎡的兩居到四居，可以滿足剛需到改善置換的不同購(gòu)房需求。
璟云雅苑即為北京招商云璟攬閱，是招商局地產(chǎn)（北京）有限公司在2024年10月23日，以底價(jià)9.92億元摘得的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6001地塊，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。
項(xiàng)目容積率2.17，擬建12棟5-16層洋房+小高層住宅樓，規(guī)劃367戶，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡的三至四房，定位剛需/剛改產(chǎn)品。
譽(yù)頌佳園案名為北京城建·國(guó)譽(yù)頌，由北京城建開(kāi)發(fā)打造，2024年9月27日，該公司以底價(jià)15.96億元拿下北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)雙埠頭村、大龐村、大興莊村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目TZ03-0403- 6008、6015地塊，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米。
項(xiàng)目容積率1.8，規(guī)劃19棟9-11層住宅樓，分為南北兩區(qū)，共計(jì)房源686套，產(chǎn)品面積段在88-158㎡，戶型選擇較為多樣，但以兩居到三居為主。
縵云福苑（一期）項(xiàng)目用地的歷史相對(duì)久遠(yuǎn)，最早可追溯到2001年。當(dāng)時(shí)珠江投資與合生創(chuàng)展聯(lián)手在同一時(shí)期拿下5宗大型開(kāi)發(fā)用地，總開(kāi)發(fā)面積270萬(wàn)平方米。其中，縵云福苑（一期）所在的北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊可開(kāi)發(fā)面積超100萬(wàn)平方米。
整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)周期10年，分為五期開(kāi)發(fā)。一期項(xiàng)目即縵云福苑（一期），也即縵云ONE，規(guī)劃建設(shè)8棟樓共346套房，包括6棟洋房和2棟高層。
通州戰(zhàn)場(chǎng)升級(jí)
整體而言，今年以來(lái)通州新房市場(chǎng)的熱度與過(guò)去一段時(shí)間的宅地供應(yīng)節(jié)奏有較大關(guān)聯(lián)。
據(jù)悉，在2024年北京共計(jì)出讓41宗住宅用地，總成交金額達(dá)1554億元。無(wú)論是數(shù)量還是金額較2023年均有不同程度下降。而在成交的宅地中，有26宗為底價(jià)成交，溢價(jià)成交地塊數(shù)量?jī)H為15宗。
分區(qū)域來(lái)看，通州區(qū)完成3宗宅地出讓?zhuān)礊樯鲜鎏岬降谋本┏墙ā?guó)譽(yù)頌、招商云璟攬閱、金隅花溪云錦，且截至目前均已經(jīng)取得預(yù)售許可證。
實(shí)際上，云璟攬閱銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)突出。該項(xiàng)目于今年3月開(kāi)盤(pán)，首推353套房源，4月取得的第二張預(yù)售許可證批準(zhǔn)銷(xiāo)售14套住宅，兩批次共計(jì)367套房源，目前已網(wǎng)簽137套，去化接近四成，銷(xiāo)售均價(jià)在5.8萬(wàn)元-6萬(wàn)元之間，較指導(dǎo)價(jià)略有折讓。
北京城建·國(guó)譽(yù)頌兩次取證共批準(zhǔn)銷(xiāo)售住宅592套，目前網(wǎng)簽79套，去化率在13.34%，同時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在4.27-4.38萬(wàn)元，明顯低于云璟攬閱。
去化的差異也與項(xiàng)目區(qū)位相關(guān)，云璟攬閱位于通州主城核心區(qū)，城市界面更為成熟完善。值得一提的是，今年4月29日，中鐵建以7.7552億元摘得通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊，溢價(jià)率21.94%，并刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄。
這宗新成交地塊緊鄰云璟攬閱，許是項(xiàng)目去化表現(xiàn)有目共睹，此次出讓一轉(zhuǎn)之前招商底價(jià)拿地的局面，引來(lái)招商蛇口、中鐵建、中能建、康潤(rùn)等4家企業(yè)的關(guān)注。
其最終成交樓面價(jià)約3.58萬(wàn)元/平米，較云璟攬閱高出7000元/平米，這也使得先入市的云璟攬閱無(wú)論是時(shí)機(jī)、價(jià)格都更具優(yōu)勢(shì)，后續(xù)或許需要中鐵建在產(chǎn)品上多下功夫。
按照截至目前發(fā)布的北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，短期內(nèi)通州區(qū)有6宗項(xiàng)目入市，除了中鐵建拿下的強(qiáng)力家居地塊外，八里橋地塊也已成交，由招商拿下。
其余4宗均位于城市副中心，最近1宗待出讓項(xiàng)目為北京城市副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地塊，起始價(jià)高達(dá)74.91億元。
該地塊由8個(gè)子地塊組成，用地規(guī)模共計(jì)11.28公頃，地上建面26.19萬(wàn)平米，除0707地塊為F3其他類(lèi)多功能用地外，其余子地塊均為R2二類(lèi)居住用地，住宅地塊容積率2.1-2.3米，限高100米。
目前項(xiàng)目處于預(yù)申請(qǐng)階段，預(yù)計(jì)在6月初正式開(kāi)拍。若不出意外，這宗“巨無(wú)霸”地塊有望將通州的土拍市場(chǎng)熱度推到新高，繼而點(diǎn)燃新房市場(chǎng)熱情。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。
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