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原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

最近的深圳樓市，在經(jīng)歷過年初那波“小陽春”后，似乎又進(jìn)入了一個(gè)情緒的“微妙期”。成交量有所回調(diào)，觀望氣氛似乎又濃了些。

但就在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，一個(gè)堪稱“巨無霸”級(jí)的項(xiàng)目，卻選擇高調(diào)入市：

深圳今年的“體量之王”——總建面約410萬㎡的鴻榮源觀城，其首發(fā)之作“云山府8號(hào)”，已于5月8日取得預(yù)售證，主推建面約88-117㎡的3-4房，折后總價(jià)約336萬起。

這個(gè)消息，立刻在業(yè)內(nèi)和購房者圈層里炸開了鍋。疑問也隨之而來：

市場(chǎng)“微涼”，它為何敢“逆勢(shì)”登場(chǎng)？信心修復(fù)的關(guān)鍵時(shí)刻，如此體量的超級(jí)大城選擇入市，是“頭鐵”還是另有深意？

像鴻榮源這樣深耕深圳多年的品牌房企，其一舉一動(dòng)往往被視為市場(chǎng)的“晴雨表”。這次如此大規(guī)模的“造城”，究竟想向我們傳遞什么信號(hào)？

回顧深圳樓市的發(fā)展史，如此規(guī)模的“造城”手筆其實(shí)并不多見。如早年的華僑城，近年的華潤城、壹方中心、珈譽(yù)大城，不僅深刻改變了片區(qū)的面貌，更在一定程度上影響了城市的發(fā)展格局。鴻榮源觀城，能否在新的歷史時(shí)期，扮演類似的角色？

對(duì)于我們普通購房者而言，又帶來了怎樣的啟示？買房時(shí)機(jī)到了嗎？什么樣的產(chǎn)品更值得買入？

別急，讀完這篇文章，你會(huì)找到答案。我們的觀點(diǎn)是：這不僅是一個(gè)項(xiàng)目的入市，更可能是一個(gè)被很多人忽略的“市場(chǎng)轉(zhuǎn)折信號(hào)”和“機(jī)遇窗口期”。

政策底已現(xiàn)，后續(xù)還有大招！

很多人的目光，可能還停留在5月7日央行那套“降準(zhǔn)降息”的組合拳上。沒錯(cuò)，這確實(shí)為市場(chǎng)注入了萬億級(jí)的流動(dòng)性，也明確了高層“穩(wěn)預(yù)期、提信心”的政策基調(diào)。

但如果僅僅把這理解為政策的全部，那就低估了高層的決心和工具箱的深度。

5月初的這一系列貨幣政策，更像是“開胃菜”。真正的“大招”，或許還在醞釀之中，并將在未來幾個(gè)月逐步釋放。

為什么這么說？

第一、單純的貨幣寬松，邊際效應(yīng)在遞減，財(cái)政的發(fā)力點(diǎn)將更為關(guān)鍵。

歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，貨幣政策打頭陣后，更為精準(zhǔn)和強(qiáng)有力的財(cái)政政策往往會(huì)接踵而至，以形成政策合力。

如最近各地專項(xiàng)債收購存量商品房和閑置土地，相當(dāng)于以前賣地是給財(cái)政輸血，現(xiàn)在倒過來了，財(cái)政開始給房地產(chǎn)“反向輸血”！

這種力度的支持，非同尋常，說明高層托底市場(chǎng)的決心是空前的。

第二、地方松綁政策“箭在弦上”，深圳“呼之欲出”。

4月底廣東省《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》已明確指示“各地全面梳理現(xiàn)行房地產(chǎn)購買、轉(zhuǎn)讓、信貸、定價(jià)等方面的限制性措施，因城施策進(jìn)行取消或調(diào)整”。

這話的分量，對(duì)于省內(nèi)唯一存在限購的深圳，簡(jiǎn)直就是“點(diǎn)名”。

深圳的樓市優(yōu)化政策，已經(jīng)不是“會(huì)不會(huì)來”的問題，而是“什么時(shí)候來”、“力度有多大”的問題。

那么，鴻榮源觀城選擇在5月8日這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市，其深意就不難理解了：

首先，這不僅是大城擔(dān)當(dāng)，更是對(duì)政策的“市場(chǎng)共振”。

在政策的“前菜”已上，后續(xù)“大招”可期的背景下，市場(chǎng)最需要的是什么？是信心，是行動(dòng)，是優(yōu)質(zhì)供給的實(shí)質(zhì)性落地。

深圳小陽春后成交量有所回調(diào)，很大原因是供應(yīng)問題。很多核心地段接近無房可賣，像龍華、光明、寶安這些熱門區(qū)域，其去化周期已經(jīng)低于5個(gè)月的警戒線。

鴻榮源觀城的入市，恰好緩解了深圳核心地段“缺貨”的狀態(tài)。

其次，這也是用行動(dòng)告訴所有人：我看好深圳，我看好現(xiàn)在！

當(dāng)前市場(chǎng)，部分購房者可能仍處在觀望狀態(tài)。一個(gè)標(biāo)桿性的百萬方大盤的啟動(dòng)，特別是由鴻榮源這樣深耕本土、擁有良好口碑和強(qiáng)大兌現(xiàn)能力的品牌房企操刀，其本身就是一種強(qiáng)烈的信心宣示。

鴻榮源向市場(chǎng)傳遞信號(hào)：深圳的核心價(jià)值依然穩(wěn)固，市場(chǎng)的韌性仍在，有實(shí)力的參與者依舊看好并積極布局未來。

對(duì)于購房者而言，政策暖風(fēng)頻吹，高層給出態(tài)度了，實(shí)力房企攜重量級(jí)項(xiàng)目入市，這本身就構(gòu)成了一個(gè)值得高度關(guān)注的“黃金窗口期”。

為北部崛起定制“未來之城”

在當(dāng)下的深圳市場(chǎng)，什么樣的房子更值得買？尤其在國家鼓勵(lì)“好房子”的背景下，什么樣的房子，才稱得上“好房子”？

如果你也有相同的疑問，可以親在到鴻榮源觀城看看，絕對(duì)會(huì)刷新你對(duì)“好房子”的認(rèn)知。

“大”，是鴻榮源觀城給人的第一印象，但絕非簡(jiǎn)單的體量疊加。

約410萬㎡的超大體量，其背后是鴻榮源對(duì)未來生活的前瞻思考——打造一個(gè)功能高度復(fù)合、資源高度集約、生活高度便利的“城中之城”。

效果圖

如何理解？

回顧過去20年，轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)令城市人口爆炸式增長，在政府、開發(fā)商、工程隊(duì)的協(xié)作下，成千上萬的新城和高樓被開發(fā)、被創(chuàng)造，然后把新城市居民像“罐頭”一樣塞進(jìn)這些水泥盒子。

雖然解決了衣食住行的基本生存問題，但城市居民的生活卻成了“兩點(diǎn)一線”，擁堵、壓抑、污染、快節(jié)奏、沒有社交、壓力無處釋放……

鴻榮源觀城要做的，是超越“居住”的基本需求，上升到更高維度的城市生活——一個(gè)能夠?qū)⑿逝c詩意、個(gè)體與社群、繁華與寧靜和諧共融的“全景生活場(chǎng)”。

項(xiàng)目規(guī)劃了住宅、超40萬㎡商業(yè)——觀城壹方、商務(wù)寫字樓、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間、主題公園群、歷史文脈保育（如馬壢大屋）、片區(qū)規(guī)劃8所學(xué)校、醫(yī)療康養(yǎng)設(shè)施等。

總平圖

這幾乎涵蓋了現(xiàn)代都市人從搖籃到皓首所需的所有核心生活場(chǎng)景。

這種“All-in-One”的規(guī)劃理念，其核心價(jià)值在于“效率”與“豐盛度”的統(tǒng)一。它極大地縮短了居民在不同生活場(chǎng)景間切換的物理距離和時(shí)間成本，讓“15分鐘生活圈”從概念走向現(xiàn)實(shí)。

為了讓不同生活場(chǎng)景無縫銜接，鴻榮源觀城打造了革命性的“三重交通網(wǎng)絡(luò)”：

地下：首創(chuàng)梅觀高速部分路段直通住宅地庫，并規(guī)劃了媲美“前海地下路網(wǎng)”的社區(qū)地下環(huán)路系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)車輛的快速分流與通達(dá)。

地面：地鐵4號(hào)線觀瀾站與商業(yè)體直接相連，深圳首條有軌電車新瀾站就在旁邊，地面路網(wǎng)便捷。

空中：約3.6公里空中漫步連廊，如城市的“翡翠項(xiàng)鏈”，將規(guī)劃的5大主題公園、商業(yè)街區(qū)、文化場(chǎng)館、辦公樓宇及各住宅組團(tuán)有機(jī)串聯(lián)，形成一道獨(dú)特的風(fēng)景線與生活線。

效果圖

這種“上天入地”的立體交通思維，以及商業(yè)與地鐵、公園、文化元素的無縫融合設(shè)計(jì)，營造一種全新的都市體驗(yàn)：人們的出行不再是單調(diào)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)位移，而可能成為一次充滿探索樂趣和不期而遇的“微旅行”。

效果圖

當(dāng)然，任何偉大的建筑，都無法脫離其所在的土地與時(shí)代。

鴻榮源觀城的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，不止于造城，更是深刻洞察“深圳北部崛起”的時(shí)代浪潮。

近年來，深圳明確了“東進(jìn)、西協(xié)、南聯(lián)、北拓、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。

“南聯(lián)”香港已是深度融合，但物理拓展空間有限；“西協(xié)”珠江口則面臨生態(tài)與容量的制約；而廣闊的北部區(qū)域，就成了深圳未來的戰(zhàn)略方向。

隨著光明科學(xué)城的加速建設(shè)、平湖新凱來成為國產(chǎn)光刻機(jī)的希望（與項(xiàng)目直線距離約6公里），整個(gè)深圳北部的價(jià)值正在被重估，發(fā)展?jié)摿铀籴尫?，“北部崛起”的態(tài)勢(shì)日益明顯。

在此背景下，鴻榮源觀城擇址的龍華觀瀾鷺湖中心城，這里是《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》中確定的“市級(jí)功能中心”之一，也是龍華構(gòu)建南北“雙中心”格局的北部支點(diǎn)，更是承載著“深圳北部硅谷”愿景的核心產(chǎn)業(yè)承載區(qū)。

示意圖

觀瀾片區(qū)，憑借其已有的雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和新興的科創(chuàng)布局，正成為這輪“北部崛起”浪潮中的中堅(jiān)力量和價(jià)值高地。

而鴻榮源觀城正深度參與并加速這一進(jìn)程：

觀瀾片區(qū)擁有龍華70%的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，鴻榮源觀城自帶的產(chǎn)業(yè)及辦公空間，將與區(qū)域內(nèi)已有的華為、邁瑞等龍頭企業(yè)，以及九龍山數(shù)字城等形成聯(lián)動(dòng)，共同推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和高端人才集聚。

示意圖

項(xiàng)目榮獲國內(nèi)外多項(xiàng)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，其大手筆規(guī)劃的公園體系（5大公園通過連廊串聯(lián)，超23公頃生態(tài)公園）、教育配套（規(guī)劃8所學(xué)校，臨近百年名校觀瀾中心學(xué)校等），以及與鷺湖“四館一場(chǎng)兩中心”等市政公配的有機(jī)呼應(yīng)，無疑將極大提升整個(gè)觀瀾片區(qū)的城市品質(zhì)和宜居水平。

鴻榮源觀城在此落子，并非僅僅是建造一片房子，更是在參與一場(chǎng)深刻的“城市共建”。它以自身的“超級(jí)體量”和“標(biāo)桿品質(zhì)”，擔(dān)當(dāng)起區(qū)域價(jià)值“壓艙石”和發(fā)展“加速器”的角色。

大城首發(fā)——云山府8號(hào)

鴻榮源觀城云山府8號(hào)，已于5月8號(hào)取證，折后總價(jià)約336萬起。

云山府8號(hào)作為首期產(chǎn)品，不僅占據(jù)大城心臟地帶，前后被雙公園簇?fù)?，出則繁華，入則寧靜，更是在戶型設(shè)計(jì)上反復(fù)推敲，精心打磨，讓每一處居住細(xì)節(jié)都力求精致完美。

建面約88㎡三房?jī)尚l(wèi)：對(duì)于追求高性價(jià)比的年輕家庭或二孩家庭而言，這款戶型堪稱“優(yōu)選范本”。它做到了南北通透、戶型方正，并罕見地實(shí)現(xiàn)了雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，極大提升了居住便利性。特別是主臥的270°寬景采光，讓陽光灑滿生活的角落，溫暖又明亮。

建面約98㎡三房?jī)尚l(wèi)：這款戶型更側(cè)重于居住的舒適度與品質(zhì)感?？筒蛷d及主要臥室多采用南向布局，確保了充足的采光與優(yōu)良的通風(fēng)。公衛(wèi)巧妙地實(shí)現(xiàn)了干濕浴三分離，是對(duì)家人生活習(xí)慣的細(xì)致體貼。