作者 | 燕大
有老讀者在后臺問，政策面釋放這么多大招，房價到底怎么走，前幾年就是看很多人說上面在救市，然后沒賣房子，結果房子跌的稀里嘩啦。
看了這種留言我就有種無奈的既視感，記得前幾年，在房地產部分我講的最多的就是風險，國家政策都一直強調“防范化解風險”范疇，不斷松綁限購限售、降低利率來托底房地產經(jīng)濟。
為什么要不斷松綁限購、降利率？不就是因為房地產形勢嚴峻嘛，托底樓市就是讓它掉落的慢些。
彼時爛.尾.樓要保.交.樓；大批房企陷入半死不活狀態(tài)，房企的項目要拉一把，要不然交了錢的業(yè)主咋辦；
時不時還得救一救一些站在懸崖邊的大房企，想方設法給輸一點血，因為每一個大房企背后都是無數(shù)從業(yè)人員、建筑商、材料商等等，君不見建筑之鄉(xiāng)的南通，好多全國有名的建筑企業(yè)都被房企拖倒了嗎？！
與房地產相關聯(lián)的投資理財更是雷聲陣陣，斷供的房子被封被法拍也時不時沖上熱搜，彼時房地產的頹勢大家都快看麻了。
作為家庭主要資產組成的房子，價值大幅縮水，擱誰都非常肉疼，但既然當時有機會選擇賣卻沒有賣，那這跟炒股其實也沒區(qū)別，本著炒房的心理，卻錯過了高位出貨，又能怪誰呢。
網(wǎng)絡上的觀點千千萬，燕局不是最火的那個，但燕局愿意講真話實話，并且自認為在這方面的分析和判斷還是能拿高分的。如果彼時認真看了燕局的文，我相信你不可能有房價很快會反彈大漲的錯覺。
就像近一年來我講黃金一樣，尤其是在去年10月直接在文中明確說，黃金這東西根本沒有頂，在后面多篇文中也表達過黃金短期必漲的趨勢，如果有心讀者認真看過燕局的文，仔細咀嚼，那我相信，近半年的時間，你的收益應該相當可觀。
回到樓市，其實現(xiàn)在的趨勢已經(jīng)非常清晰。
1996年，朱領導正式提出把住.宅.業(yè)作為經(jīng)濟.增長的支柱產業(yè)，后面房地產熱火朝天發(fā)展了十余年，到了08年遭遇全球金融風暴，兩年4萬億計劃提出，轟轟烈烈開啟基建，房價騰飛；
到了2015年，經(jīng)濟面臨巨大下行壓力，庫存積壓嚴重，這時候貨幣化安置被提出，預計3年棚改1800萬套房、漲價去庫存，這一策略支撐房子再度暴漲到2019年前后。
恒.大的雷在2019年就出現(xiàn)苗頭，2018年的年報到了2019年3月都還沒出，后面21年恒.大正式宣告暴雷之后查出，2019年它虛增5642億的營收，造假造出史無前例。
說白了，2019年左右，大部分能棚改的地方棚改完了，房價上漲的核.動力——貨幣化棚改，開始消弭。
底層支撐開始消弭，房價焉有不跌之理？！
附帶的，所有攀附在房地產上的各行各業(yè)都進入萎靡不振和降本增效。
后面就是不斷排雷拆雷，什么雷？與房地產相關的融資雷、爛尾雷、理財雷、腐.敗雷，等等。
去年到今年在搞的100萬套貨幣化安置棚改，雖然跟2015年一樣是棚改，但意義已經(jīng)不同，2015年的時候是為去庫存，而現(xiàn)在至今是為了穩(wěn)樓市，全力防止樓市再大跌。
這一點，政策面也說的很清楚。今年3月16日中辦、國辦印發(fā)的文件就明確提到：“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。
官方從來說的都是穩(wěn)，你又憑什么認為房價一定會漲且持續(xù)十幾二十年的穩(wěn)漲呢。
房地產，已經(jīng)歸到大宗消費，是要“更好滿足住房消費需求”。翻譯過來，鼓勵你買高價改善的房子，前提是不差錢。
從這個角度也可以理解現(xiàn)在的樓市價格趨勢：
舉例來看，新房，3月份，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%（上海新房連續(xù)漲了34個月?。?；二線城市新房環(huán)比持平，不漲不跌；三線新房價格下降0.2%，收窄0.1。
再看二手房，3月份，一線從上月下降0.1%轉為上漲0.2%,；二線降0.2%，比上月收窄0.2；三線下降0.3%，收窄0.1。
稍微分析就能看出，在新房上，一線是漲的，二線是基本穩(wěn)的，三線還是跌的。二手房，一線的上海迎來金三銀四，3月份成交2.93萬套，創(chuàng)21年8月以來的第二高，價格由跌轉升，二線、三線的二手房，價格仍然在跌，不過跌幅收窄。
什么是穩(wěn)，這些數(shù)據(jù)狀況體現(xiàn)的就是穩(wěn)。從這你也能理解為什么國家說了半年多的“擇機降息”始終沒有大幅降息，因為數(shù)據(jù)顯示較穩(wěn)，政策層面自然不會在這時候降息。
但房價的漲跌是因城而異，是不斷變化，是與經(jīng)濟政策密切相關的，而且是滯后的。
許多四五線乃至十八線小縣城，說實話，幾乎沒有再能支撐房價上漲的基礎，隨著人口的減少、人口的聚集，城市邊緣的房子也會隨之貶值，聚集區(qū)的房子則更趨穩(wěn)。
一線城市應該是例外，首先是政策扎堆聚焦，其次是人口流入也由政策驅動，換句話說，它的新房價格受政策調控的影響較大，但即使是這樣，也利于新房價格的穩(wěn)漲，而不是二手房。
二手房的價格主要看交易量，如果交易量持續(xù)火爆，量變帶動質變，那價格趨穩(wěn)是必然，而未來一段時間內會不會上漲，也要看接下來的交易量。
換句話說，現(xiàn)在的二手樓市不再處于過去的上升通道，而是在進入穩(wěn)定期，價格漲跌更接近股市，不確定性極高。
眼前來看，最大的Bug是關稅、貿易戰(zhàn)，出口受阻的影響還沒有真正體現(xiàn)出來！
拿日本來說，85年9月美日等國在紐約簽訂讓日元升值、打壓日本出口的“廣場協(xié)議”，之后日本出口企業(yè)哀聲遍野。但大量閑錢卻流到了股市樓市，推動日本股市樓市一路漲到89年，在89年那一年更是上演最后的瘋狂上漲，那時候日本人簡直目空一切。
但萬萬沒想到，轉瞬崩盤，日本股市樓市在七八個月內暴跌了70%。
現(xiàn)在萬稅王搞的關稅.戰(zhàn)同樣嚴重阻礙了出口、傷害出口企業(yè)，區(qū)別只是85年那會日本是主動自殘，現(xiàn)在除美國之外的全是被動。
所以，如果這種傷害持續(xù)，那么海量資金會往哪里去呢？股市是必然，因為政策已經(jīng)表明要把股市作為“拓寬財產性收入渠道”，要大力推動中長期資金入市。
但樓市很難說，一方面是日本人的前車之鑒就在眼前，二是咱們也經(jīng)歷了一輪泡沫破裂，炒高樓市的代價太大。
最后還是那句話，房價的漲跌是因城而異，是不斷變化，是與政策密切相關，而且是滯后的。
但貸款買房就要背上二三十年的房貸，時間跨度太長，天知道會有哪些變量！
如果買了房又過分關注房價漲跌，那與炒股又有啥區(qū)別？！
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