高頻交易小區(qū)同比翻番，掃清低價(jià)掛牌房源，積蓄上漲勢能。
◎ 文 / 馬千里
在月中的國新辦經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，對于關(guān)于“3月份數(shù)據(jù)是否放緩偏悲觀”的提問，統(tǒng)計(jì)局副局長盛來運(yùn)表示，無論是一線城市還是二三線城市，無論是新房還是二手房，價(jià)格均有積極變化。3月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二線、三線城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄。CRIC監(jiān)測重點(diǎn)城市3月份整體來訪、認(rèn)購迎來普漲，平均去化率也恢復(fù)至四成以上。核心城市房價(jià)亦在積蓄進(jìn)一步向上勢能，在上月房價(jià)上漲小區(qū)數(shù)量創(chuàng)新高之后，本月進(jìn)入短暫調(diào)整期，仍有49%小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲，議價(jià)空間延續(xù)低位運(yùn)行。與高頻交易小區(qū)的大幅增長同步，剛需、改善類買方開始掃清當(dāng)前的低價(jià)掛牌房源，為下一波房價(jià)上漲積蓄勢能：
01
高頻成交小區(qū)數(shù)量同比翻番
致房價(jià)上漲小區(qū)占比有所回落
為探析二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，研究中心以北京、上海等11個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個(gè)月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個(gè)月交易量不小于5套。
從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，3月有49%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上升，較上月回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。本月房價(jià)上漲小區(qū)數(shù)量減少的原因主要有二，其一，2月份基數(shù)過高，上月多達(dá)56%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上升，當(dāng)前行業(yè)仍在尋求新的供求關(guān)系平衡點(diǎn)，3月份上漲小區(qū)占比重回半數(shù)附近屬情理之中；其二，交易量增長帶來更多平價(jià)房源成交，大量小區(qū)房價(jià)不再繼續(xù)上漲。3月高頻交易小區(qū)數(shù)量同比增長132%，較上月增幅再度提升了45個(gè)百分點(diǎn)，二手房市場交易熱度高位上行。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份核心城市二手房交易量平均增長21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超過40%。
與成交價(jià)上漲小區(qū)占比的減少一致，賣方心理預(yù)期也在同步調(diào)整。2025年3月，有38.9%的小區(qū)掛牌價(jià)格環(huán)比上漲，較上月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，不過較上年同期仍提升7.9個(gè)百分點(diǎn)。在2024年下半年，掛牌價(jià)格上漲的小區(qū)占比均不足35%。總體而言，2025年以來賣方信心較2024年有所提振，隨著供求雙方預(yù)期趨于一致，掛牌價(jià)和成交價(jià)上漲小區(qū)占比的差距也在進(jìn)一步拉近。
3月份成交價(jià)格上漲小區(qū)數(shù)量雖有所下降，但高頻交易小區(qū)仍在快速增長，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房價(jià)指數(shù)保持環(huán)比上漲，其中杭州環(huán)比漲幅更是高達(dá)1%。在規(guī)模指標(biāo)延續(xù)高速增長的背景下，本月房價(jià)上漲小區(qū)占比下降，為行業(yè)筑底階段典型的“量在價(jià)先”，價(jià)格預(yù)期正在積蓄進(jìn)一步上漲勢能，房價(jià)預(yù)期仍在持續(xù)改善。
02
武漢七成小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲
滬津杭寧連續(xù)兩個(gè)月過半小區(qū)房價(jià)上漲
從城市表現(xiàn)來看，武漢有69%的小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲，高居首位。正如上月所預(yù)計(jì)，2月份房價(jià)上漲小區(qū)占比較低的武漢，本月迎來了“補(bǔ)漲”。結(jié)合成交規(guī)模表現(xiàn)來看，3月份武漢二手房交易量突破100萬平方米，環(huán)比增長接近47%，同比增長22%。此外上海、天津、杭州、南京連續(xù)兩個(gè)月均有過半小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲，其中杭州二手房成交量更是環(huán)比增長達(dá)到90%。聯(lián)系土地市場來看，上海、杭州土拍延續(xù)火熱表現(xiàn)，就連長期沉寂的南京，也在4月2日迎來了睽違已久的高溢價(jià)土拍，珠江路地塊拍出了43%的高溢價(jià)。
就同比數(shù)據(jù)來看，房價(jià)上漲小區(qū)較2024年3月大致持平，與2024年同期持平。聯(lián)系環(huán)比數(shù)據(jù)來看，上海、天津、杭州、南京連續(xù)兩個(gè)月均有過半小區(qū)房價(jià)上漲，典型如杭州2025年3月二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比增長1%，創(chuàng)2022年8月以來70城環(huán)比漲幅新高，這些城市買方預(yù)期向好，持續(xù)釋放積極信號。
03 議價(jià)空間延續(xù)低位，蘇州、南京、武漢、西安連續(xù)五個(gè)月議價(jià)空間低于10%
2025年3月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為17.7%，環(huán)比上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，不過仍是近一年以來的第二低點(diǎn)，在議價(jià)空間連續(xù)7個(gè)月下降之后，再加上二手房交易量的大幅提升，議價(jià)空間暫緩收窄亦在情理之中。不過隨著市場筑底向好的信號愈加明確，以及二手房交易量再度趨于穩(wěn)定，隨著買賣雙方的預(yù)期趨同，預(yù)計(jì)平均議價(jià)空間還將再度收窄。
分城市表現(xiàn)來看，蘇州、南京、西安等6個(gè)城市近2個(gè)月平均議價(jià)空間均低于15%，其中蘇州、武漢、南京、西安更是連續(xù)5個(gè)月平均議價(jià)空間低于10%，供求雙方價(jià)格預(yù)期持續(xù)趨同。而蘇州更是連續(xù)三個(gè)月議價(jià)空間處于負(fù)值（1月-1%、2月-5%、3月-2%），這意味著部分小區(qū)成交房源的平均價(jià)格已超過掛牌價(jià)，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續(xù)恢復(fù)。
04 高端小區(qū)房價(jià)再度領(lǐng)漲，成交量增背景下剛需、改善積蓄上漲勢能
從小區(qū)類型來看，本月52%高端小區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲，在2月份短暫調(diào)整之后，再度有過半小區(qū)房價(jià)延續(xù)漲勢。在成交規(guī)模上漲周期之中，高端小區(qū)率先顯露出了量價(jià)齊升的積極信號。與之對應(yīng)的，剛需、改善類小區(qū)房價(jià)上漲占比均不及半數(shù)，不復(fù)2月份的雙雙過半上漲。較高端小區(qū)而言，目前剛需、改善類小區(qū)掛牌規(guī)模更大，在大量平價(jià)房源長期待售的背景下，隨著成交顯著放量，房價(jià)走勢迎來了新的“平臺期”。隨著二手房交易的持續(xù)放量，買方掃清當(dāng)前的低價(jià)掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。
議價(jià)空間方面，高端小區(qū)表現(xiàn)同樣突出。3月議價(jià)空間14%，環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)，是各類小區(qū)中唯一議價(jià)空間收窄的，也是各類小區(qū)中議價(jià)空間最低的。剛需類小區(qū)議價(jià)空間回升了1個(gè)百分點(diǎn)至20%，改善類小區(qū)議價(jià)空間15%，較上月持平。
總結(jié)
2025年3月，房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底回穩(wěn)態(tài)勢，核心城市二手房呈現(xiàn)以量換價(jià)、蓄勢待發(fā)的階段性特征。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，49%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上漲，雖較上月回落7.4個(gè)百分點(diǎn)，但高頻交易小區(qū)數(shù)量同比激增132%，為后續(xù)價(jià)格上行積蓄動(dòng)能。
本月核心城市二手房市場呈現(xiàn)三大核心特征：
其一，交易放量夯實(shí)價(jià)格基礎(chǔ)。核心城市二手房成交量同比平均增長21%，上海、深圳等城市增幅超40%，杭州成交量同比翻番。高頻交易小區(qū)數(shù)量持續(xù)擴(kuò)容，帶動(dòng)武漢實(shí)現(xiàn)69%的小區(qū)價(jià)格環(huán)比上漲，滬津杭寧連續(xù)兩月過半小區(qū)價(jià)格上漲，市場交易活躍度創(chuàng)近三年新高。
其二，價(jià)格博弈進(jìn)入新平衡階段。平均議價(jià)空間17.7%維持近一年次低點(diǎn)，蘇州連續(xù)三月現(xiàn)價(jià)格倒掛，南京、西安等6城議價(jià)空間低于15%。買賣雙方預(yù)期差持續(xù)收窄，掛牌價(jià)上漲小區(qū)占比與成交價(jià)上漲占比差距收窄至10個(gè)百分點(diǎn)。
其三，高端小區(qū)領(lǐng)漲，剛需、改善積蓄勢能。高端小區(qū)以52%的漲價(jià)占比領(lǐng)跑市場，議價(jià)空間環(huán)比再降1個(gè)百分點(diǎn)至14%，量價(jià)齊升特征顯著。剛需、改善板塊進(jìn)入平臺整理期，隨著當(dāng)前低價(jià)房源加速去化，47%的改善類小區(qū)和44%的剛需類小區(qū)價(jià)格企穩(wěn)，并為后續(xù)價(jià)格回升蓄積動(dòng)能。
當(dāng)前市場正處于從規(guī)模復(fù)蘇到價(jià)格預(yù)期提振的關(guān)鍵轉(zhuǎn)換期。3月核心城市二手房成交量同比增幅達(dá)21%，上海、深圳等城增幅超40%。得益于房地產(chǎn)穩(wěn)市場政策的持續(xù)發(fā)力，以及買賣雙方價(jià)格認(rèn)知的進(jìn)一步趨同，核心城市憑借其更為優(yōu)秀的需求側(cè)支持、供給側(cè)約束，以及庫存調(diào)整，預(yù)計(jì)供求指標(biāo)將修復(fù)將進(jìn)一步加快，并率先在迎來二手房市場量價(jià)齊升的確定性信號。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）
文章來源:克而瑞
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