為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
一、案件梳理
（一）當事人信息
原告：林華
被告：甲公司
案件背景：林華與甲公司就一號房屋（位于北京市大興區(qū)）的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議產(chǎn)生糾紛，林華訴至法院請求確認協(xié)議無效并要求賠償。
（二）原告訴求與事實理由
林華訴請：
判令與甲公司簽訂的《房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；
判令甲公司返還經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款 835533 元并支付利息（以 828476 元為基數(shù)，自 2013 年 11 月 18 日起至 2016 年 6 月 18 日止，按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算）；
判令甲公司賠償裝修損失 20000 元；
判令甲公司賠償房屋差價損失 165000 元；
判令甲公司承擔(dān)本案訴訟費。
事實理由：2013 年 11 月 18 日，林華與甲公司簽訂協(xié)議，以 828476 元受讓一號房屋經(jīng)營使用權(quán)，后因房屋實測面積差異又支付 7057 元，合計支付 835533 元。因房屋所附土地性質(zhì)問題及甲公司無出售審批手續(xù)，協(xié)議違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為無效。甲公司過錯損害林華權(quán)益，故提起訴訟。
（三）被告答辯
甲公司辯稱：
世界之花項目為合法建筑，已取得產(chǎn)權(quán)證、土地證等手續(xù)，不存在合同無效情形；
林華明知房屋產(chǎn)權(quán)不明確仍簽約付款，自身存在過錯，無權(quán)主張利息及損失賠償；
若返還房屋，林華應(yīng)將房屋恢復(fù)至交付時的毛坯原狀。
（四）法院認定事實
合同簽訂與履行：2013 年 11 月 18 日，林華與甲公司簽訂《房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定甲公司以 828476 元轉(zhuǎn)讓一號房屋 40 年經(jīng)營使用權(quán)，林華于簽約當日支付 828476 元，2016 年 6 月 18 日因面積差支付 7057 元，房屋于同日交付，交付時為毛坯狀態(tài)，林華接收后進行裝修并出租。
項目產(chǎn)權(quán)情況：某項目于 2020 年 10 月 14 日完成工程竣工驗收備案，已取得 7 個不動產(chǎn)權(quán)證書，登記權(quán)利人為北京某投資管理中心，權(quán)利類型為集體建設(shè)用地使用權(quán) / 房屋所有權(quán)，其中一號房屋所在的 C1 座（現(xiàn) 2 號樓）用途為 F81 綠隔產(chǎn)業(yè)用地 / 酒店 ，甲公司無法提交對外出售房屋的審批手續(xù)。
二、爭議焦點
林華與甲公司簽訂的《房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效？
若協(xié)議無效，甲公司應(yīng)否返還轉(zhuǎn)讓款及利息？林華主張的裝修損失、房屋差價損失是否應(yīng)得到支持？雙方過錯責(zé)任如何劃分？
三、案件分析
（一）合同性質(zhì)與效力認定
協(xié)議雖名為 “經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，但內(nèi)容涉及房屋產(chǎn)權(quán)證辦理、繳稅及產(chǎn)權(quán)分割等房屋買賣合同核心要素，應(yīng)認定為房屋買賣合同。案涉房屋所在項目土地用途為綠隔產(chǎn)業(yè)用地，甲公司無對外出售審批手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，該協(xié)議違反強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。
（二）無效合同后果處理
轉(zhuǎn)讓款與利息返還：合同無效后，甲公司應(yīng)返還林華已支付的 835533 元轉(zhuǎn)讓款。林華要求甲公司支付交房前的利息損失，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。
損失賠償與過錯劃分：雙方對房屋性質(zhì)及手續(xù)辦理情況均屬明知，甲公司未提供合法出售手續(xù)，林華未盡審核義務(wù)，雙方過錯均等。對于裝修損失，法院結(jié)合合同履行、損失及過錯程度等因素酌情確定；房屋差價損失則根據(jù)雙方過錯及當前商業(yè)房產(chǎn)價格情況，酌情支持 。
四、裁判結(jié)果
法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，判決：
確認林華與甲公司于 2013 年 11 月 18 日簽訂的《房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；
甲公司于判決生效后十日內(nèi)返還林華合同價款 835533 元；
甲公司于判決生效后十日內(nèi)支付林華利息（以 828476 元為基數(shù)，自 2013 年 11 月 18 日起至 2016 年 6 月 18 日止按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算）；
甲公司于判決生效后十日內(nèi)支付林華裝修損失 1200 元；
甲公司于判決生效后十日內(nèi)支付林華房屋差價損失 150000 元；
駁回林華的其他訴訟請求。
五、案件啟示
謹慎審查交易合法性：購房者在簽訂房屋相關(guān)協(xié)議前，應(yīng)仔細核查房屋性質(zhì)、土地用途及賣方資質(zhì)，避免因合同違反法律強制性規(guī)定導(dǎo)致無效，造成財產(chǎn)損失。尤其對于商業(yè)地產(chǎn)、特殊用地項目，更需謹慎。
明確合同條款與風(fēng)險：簽訂合同時，要清晰界定雙方權(quán)利義務(wù)，對產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款作出明確約定。若對合同條款存在疑問，應(yīng)及時咨詢專業(yè)法律人士，避免因條款模糊引發(fā)糾紛。
合理主張損失賠償：合同無效后，主張損失賠償需證明對方過錯及自身實際損失。雙方均有過錯時，應(yīng)根據(jù)過錯程度分擔(dān)責(zé)任。因此，在交易過程中應(yīng)妥善留存證據(jù)，如付款憑證、溝通記錄等，為維權(quán)提供依據(jù)。
企業(yè)合規(guī)經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保項目開發(fā)、銷售符合法律法規(guī)要求，依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。違規(guī)銷售不僅面臨合同無效風(fēng)險，還可能承擔(dān)賠償責(zé)任，影響企業(yè)信譽和發(fā)展 。
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