為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
一、案件梳理
（一）當(dāng)事人信息
原告（反訴被告）：陸明
被告（反訴原告）：林輝
關(guān)聯(lián)關(guān)系：陸明系北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)西黃村村民，林輝系北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)周村村民 。
（二）原告訴求與事實理由
陸明訴請：
判令林輝賠償損失 3482617 元（具體金額參照賠償損失明細）；
判令林輝承擔(dān)本案訴訟費用、保全費用 5000 元、保全保險費 6000 元。
事實理由：2004 年 11 月 16 日，陸明與林輝簽訂房屋買賣合同，約定林輝將位于北京市大興區(qū)（一號院落）的院落及北房五間出售給陸明。陸明支付 70000 元購房款后，對北房進行裝修，并在院落內(nèi)加蓋南房五間和東、西廂房各一間。后林輝起訴確認合同無效，經(jīng)法院判決，該合同于 2010 - 2011 年間被認定無效。雖合同無效，但林輝未返還購房款，且一號院落因某項目面臨搬遷騰退，陸明認為自己對院落的投入應(yīng)獲得相應(yīng)補償，故提起訴訟。
（三）被告答辯與反訴
林輝辯稱：不同意陸明的訴訟請求。主張損失應(yīng)以之前案件中評估報告金額為準(zhǔn)；即便參照騰退補償，也應(yīng)扣除案外人貢獻，并排除具有人身屬性的補償項目。同時，林輝提起反訴：
要求陸明支付 2017 年 5 月 16 日至 2024 年 1 月 29 日的房屋占有使用費 340166.1 元（按每年 50000 元計算）；
判令陸明承擔(dān)反訴訴訟費用。
（四）法院認定事實
合同簽訂與履行：2004 年 11 月 16 日，陸明與林輝簽訂《買賣房屋合同》，陸明支付 70000 元購房款，林輝交付一號院落及房屋 。
合同效力判決：2010 - 2011 年，經(jīng)法院判決，該房屋買賣合同無效 。
返還訴訟與評估：2011 - 2014 年間，林輝起訴要求返還房屋，案件審理中陸明申請評估，一號院落宅基地區(qū)位補償價及房屋設(shè)備裝修附屬物重置成新價共計 448657 元，但雙方后撤回訴訟 。
再次判決返還：2015 - 2017 年，林輝再次起訴，法院判決陸明返還房屋，二審維持原判 。
搬遷騰退情況：2024 年 1 月，一號院落因項目搬遷，林輝一家分院后，分院 1、2 的搬遷補償總額分別為 1557779 元、1358249 元 。
房屋交付時間：陸明于 2024 年 1 月 28 日將房屋交付給拆遷人 。
二、爭議焦點
陸明因合同無效產(chǎn)生的損失應(yīng)如何認定？應(yīng)以 2014 年評估報告為依據(jù)，還是參照 2024 年搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)？
林輝反訴主張的房屋占有使用費是否合理？應(yīng)如何計算？
雙方在合同無效及后續(xù)糾紛中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？
三、案件分析
（一）合同無效的責(zé)任劃分
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條，合同無效后，雙方應(yīng)返還財產(chǎn)并分擔(dān)過錯責(zé)任。林輝作為農(nóng)村房屋出賣人，將宅基地房屋售予外村村民陸明，違反法律強制性規(guī)定，對合同無效負主要責(zé)任；陸明明知買賣受限仍簽訂合同，承擔(dān)次要責(zé)任。
（二）損失賠償標(biāo)準(zhǔn)認定
評估報告適用性：2014 年評估報告因案件撤訴未實際作為裁判依據(jù)，且房屋未完成返還，故不能作為本案賠償依據(jù)。
搬遷補償參照合理性：林輝主動起訴確認合同無效且承擔(dān)主要過錯，同時在房屋返還訴訟期間已出現(xiàn)拆遷跡象，因此參照搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)認定損失更符合公平原則。但需剔除與個人身份關(guān)聯(lián)的補償項目（如安置房指標(biāo)、部分獎勵金） 。
（三）房屋占有使用費認定
考慮生效判決要求陸明返還房屋的時間、其實際占用時長及房屋使用情況，結(jié)合當(dāng)?shù)刈赓U市場行情，酌定合理的占有使用費金額。
四、裁判結(jié)果
法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條，判決：
林輝于本判決生效后 10 日內(nèi)向陸明賠償損失 2873000 元；
陸明于本判決生效后 10 日內(nèi)向林輝支付房屋占有使用費 200000 元。
五、案件啟示
農(nóng)村房屋交易風(fēng)險：農(nóng)村宅基地房屋買賣受法律嚴格限制，非本集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，合同大概率被認定無效，交易雙方應(yīng)謹慎對待，避免經(jīng)濟損失。
合同無效后的責(zé)任承擔(dān)：合同無效后，過錯方需賠償對方損失，且責(zé)任劃分需綜合考量雙方過錯程度、行為動機等因素。主張賠償時，應(yīng)提供充分證據(jù)證明損失范圍。
拆遷補償權(quán)益分配：涉及拆遷的無效房屋買賣合同糾紛中，法院通常結(jié)合合同無效原因、當(dāng)事人貢獻及拆遷政策，合理分配補償利益，排除具有人身屬性的補償項目。
生效判決履行義務(wù)：當(dāng)事人應(yīng)嚴格履行法院生效判決，拒不履行可能需承擔(dān)額外費用（如房屋占有使用費），甚至面臨強制執(zhí)行。
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