2025年，樓市傳來(lái)5個(gè)“壞消息”，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌？
2024年要真正習(xí)慣過(guò)緊日子。華潤(rùn)置地李欣在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出了建議。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，銷(xiāo)售額11.6萬(wàn)億元，下降6.5%，行業(yè)規(guī)模連續(xù)兩年收縮。以恒大、融創(chuàng)為代表的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式宣告終結(jié)。
市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻變革。越來(lái)越多的購(gòu)房者變得專(zhuān)業(yè)和理性，貝殼研究院調(diào)研顯示，85%的購(gòu)房者將建筑質(zhì)量作為首要考量因素。開(kāi)發(fā)商也在轉(zhuǎn)型，比如萬(wàn)科在北京開(kāi)發(fā)的城市之光項(xiàng)目，通過(guò)引入智能家居系統(tǒng)和共享辦公空間。
不過(guò)，政策層面并不希望開(kāi)發(fā)商生存困難，而是在持續(xù)發(fā)力。2023年四季度以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)推出金融16條、房企白名單等政策。截至2024年3月，已有超50家房企獲得銀行授信超2萬(wàn)億元。如龍湖集團(tuán)獲得300億元并購(gòu)貸支持，用于開(kāi)發(fā)綠色建筑項(xiàng)目。
那么，2025年的樓市表現(xiàn)，會(huì)更好嗎？?jī)?nèi)行人表示，樓市傳來(lái)5個(gè)“壞消息”，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌。樓市恢復(fù)生機(jī)，或許沒(méi)有那么快。
一、空置率警報(bào)：住房過(guò)剩已成定局。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的《2025年全國(guó)住房空置率調(diào)查報(bào)告》，全國(guó)城鎮(zhèn)住房平均空置率已達(dá)15%，較2022年上升3個(gè)百分點(diǎn)。
其中，東北三省、西北部分省份的空置率突破25%大關(guān)，個(gè)別資源型城市甚至達(dá)到驚人的30%。這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授認(rèn)為，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，空置率在5%-10%屬于合理區(qū)間，超過(guò)10%就存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。
在河南某三線(xiàn)城市，新建小區(qū)夜間亮燈率不足四成，大量毛坯房長(zhǎng)期閑置。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？
一方面，三四線(xiàn)城市人口和產(chǎn)業(yè)支撐不足，收入不夠還房貸的那些人，只好去大城市打工，留下老家的房子，賣(mài)也賣(mài)不出價(jià)格，租也不好租，只好空置。另一方面，過(guò)去的拆遷分房，三四線(xiàn)城市更多，人均房產(chǎn)數(shù)量多。這還不是個(gè)例，比如網(wǎng)紅城市鶴崗，常住人口不足百萬(wàn)，商品房庫(kù)存卻可供200萬(wàn)人居住。山東乳山，旅游養(yǎng)老房投資退潮，部分海景房跌掉首付。
二、庫(kù)存高壓：去化周期創(chuàng)歷史新高。
先來(lái)看看專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的結(jié)論。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年一季度末，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)5.8億平方米，同比上漲18%。其中，三四線(xiàn)城市平均去化周期達(dá)36個(gè)月，較一線(xiàn)城市（12個(gè)月）高出兩倍。
不過(guò)，以上還不包括已批未建的土地儲(chǔ)備。若計(jì)入隱性庫(kù)存，部分城市的實(shí)際供應(yīng)量可滿(mǎn)足未來(lái)5-8年的需求。
三、人口結(jié)構(gòu)：購(gòu)房剛需持續(xù)萎縮。
人口結(jié)構(gòu)變化正在重塑樓市格局。買(mǎi)房的主力人群通常是25-49歲的青壯年（首次購(gòu)房、改善住房等）。人口減少尤其是年輕人口下降，直接導(dǎo)致購(gòu)房需求減少。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年我國(guó)出生人口降至852萬(wàn)人，25-39歲主力購(gòu)房群體規(guī)模較2020年減少約1800萬(wàn)人。社科院預(yù)測(cè)，在25-34歲購(gòu)房主力人群數(shù)量年均減少3.7%的背景下，2025年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)回調(diào)5%-8%，尤其非核心區(qū)域跌幅可能更大。
人口減少導(dǎo)致勞動(dòng)力供給下降，經(jīng)濟(jì)活力減弱，居民收入增長(zhǎng)放緩，購(gòu)房能力降低。老齡化社會(huì)加重養(yǎng)老、醫(yī)療支出，擠壓家庭購(gòu)房預(yù)算。人口負(fù)增長(zhǎng)下，后代通過(guò)繼承獲得多套房產(chǎn)（例如00后繼承多套房產(chǎn)的現(xiàn)象越來(lái)越普遍），可能減少市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求。
四、消費(fèi)保守：儲(chǔ)蓄偏好抑制購(gòu)房意愿。
人行2025年一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，傾向于更多儲(chǔ)蓄的居民占比達(dá)58.3%，創(chuàng)2003年有記錄以來(lái)新高?？梢?jiàn)人們的求穩(wěn)心態(tài)明顯，現(xiàn)階段更傾向于儲(chǔ)蓄，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的醫(yī)療、教育風(fēng)險(xiǎn)。這種心態(tài)也可以理解，在限購(gòu)、房產(chǎn)稅預(yù)期的背景下，儲(chǔ)蓄被很多人認(rèn)為是比買(mǎi)房更安全的方式。
五、開(kāi)發(fā)商求生：以?xún)r(jià)換量成主流。
上市房企年報(bào)顯示，2024年TOP50房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.6%。為緩解現(xiàn)金流壓力，降價(jià)促銷(xiāo)成為開(kāi)發(fā)商求生存的選擇。降價(jià)是開(kāi)發(fā)商面對(duì)資金鏈壓力下的理性自救行為，如果房子長(zhǎng)期滯銷(xiāo)，利息成本和資產(chǎn)貶值損失可能還大于降價(jià)損失。為幫助房企去庫(kù)存，部分城市還會(huì)暫時(shí)放寬備案價(jià)下限，允許降價(jià)促銷(xiāo)。南昌經(jīng)開(kāi)區(qū)某項(xiàng)目，從峰值12000元/㎡降至4000元/㎡，降幅達(dá)67%。某頭部房企推出工抵房，部分房源相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)6折。
不過(guò)，樓市調(diào)整期既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這或許是一個(gè)精挑細(xì)選、理性入市的好時(shí)機(jī)。建議現(xiàn)階段買(mǎi)房，優(yōu)先現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)該階段買(mǎi)方議價(jià)能力提高，可爭(zhēng)取更多議價(jià)空間。
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