兩大商業(yè)項(xiàng)目明年落地，或進(jìn)一步催熱區(qū)內(nèi)樓市
自去年起，廣州市荔灣區(qū)的聚龍灣、石圍塘等地啟動(dòng)拆遷，到如今坑口、山村的補(bǔ)償方案出爐，大量拆遷居民涌入新房市場，紛紛在荔灣周邊看房。不少買家希望在“老地方”換房，總價(jià)親民的小戶型尤其搶手。新快報(bào)記者了解到，荔灣已成為目前全市去化周期最短的區(qū)，一手住宅去化周期為11.7個(gè)月。有業(yè)內(nèi)人士指出，不少荔灣新房都是學(xué)鐵商齊全的項(xiàng)目，加上白鵝潭萬象城、太古里兩大商業(yè)明年將落地，區(qū)域價(jià)值逐步兌現(xiàn)，個(gè)別項(xiàng)目推出特別優(yōu)惠及采用高傭渠道策略，令去化進(jìn)一步提升。
■荔灣白鵝潭板塊項(xiàng)目在“五一”假期人氣十足。
拆遷居民傾向于就近置換
芳村新房市場趨熱
聚龍灣、石圍塘片區(qū)啟動(dòng)大規(guī)模城市更新，隨著拆遷補(bǔ)償方案的陸續(xù)落地，荔灣多個(gè)樓盤銷售中心的銷售人員都表示，有不少拆遷居民前來咨詢和看房，他們都希望繼續(xù)留在熟悉的生活圈。
芳村怡花閣小區(qū)居民李先生告訴新快報(bào)記者，自己所在的小區(qū)屬于聚龍灣舊改片區(qū)，目前已簽約，他正在原居住地周邊找新房?！皬男≡谶@里長大，親戚朋友也都住在附近，所以換房還是想在這邊。”李先生的購房目標(biāo)非常明確：總價(jià)350萬元以內(nèi)，三房，靠近地鐵站?！拔壹颐娣e70多㎡，拆遷補(bǔ)償金額約5.6萬元/㎡，希望找一套拆遷費(fèi)能覆蓋總價(jià)的新房，（支付房款后）還能留點(diǎn)錢裝修?！痹诶鬄撤即迥臣t盤，現(xiàn)場銷售人員表示，近期接待的客戶有不少類似李生這樣的拆遷居民。“他們購房決策快，對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)房子所在地段和配套要求高”。
高使用率、低總價(jià)的
新規(guī)產(chǎn)品尤其受市場歡迎
據(jù)克而瑞廣佛統(tǒng)計(jì)，截至2024年四季度，荔灣區(qū)已有9個(gè)舊村確認(rèn)實(shí)施主體。以山村為例，《荔灣區(qū)山村城中村改造（一期）項(xiàng)目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿）》顯示，有產(chǎn)權(quán)登記的住宅最高補(bǔ)償均為4.46萬元/㎡，疊加獎(jiǎng)勵(lì)后最高可達(dá)5.6萬元/㎡。而目前荔灣主流新房價(jià)格在3萬元-5.5萬元/㎡之間，起步戶型多為75㎡-86㎡，個(gè)別項(xiàng)目門檻更低，甚至達(dá)到69㎡三房。
醫(yī)藥港板塊某新盤的銷售人員表示：“69㎡的小戶型在4月就進(jìn)入清貨階段，很多拆遷居民是沖著小戶型來的。我們戶型空間利用率高，能夠滿足多數(shù)家庭的基本居住需求。”
克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴新快報(bào)記者，得益于去年以來多個(gè)新盤的快速去化，截至今年4月末，荔灣一手住宅可售面積為74.99萬㎡、共5623套，去化周期為11.7個(gè)月，是全市去化周期最短的區(qū)域。從庫存結(jié)構(gòu)來看，目前荔灣區(qū)120㎡以下各面積段戶型去化周期均低于9個(gè)月，而120㎡以上各面積段戶型去化周期均在20個(gè)月左右，反映當(dāng)前荔灣的剛需、剛改需求更為活躍，特別是一些高使用率、低總價(jià)的新規(guī)產(chǎn)品尤其受市場歡迎。
房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志指出，與廣州市天河區(qū)的珠江新城、海珠區(qū)的琶洲等板塊140㎡以上大戶型成交持續(xù)增長的態(tài)勢不同，荔灣老區(qū)以及海珠西的小戶型去化速度更快，但大戶型則去化較慢?！澳壳?，荔灣多數(shù)樓盤的戶型上限面積在120㎡至130㎡之間，超過140㎡的產(chǎn)品較為稀缺，這反映出當(dāng)前市場對(duì)改善型需求的挖掘仍有待加強(qiáng)?！?/p>
舊改需求疊加商業(yè)升級(jí)
500萬元以內(nèi)新房受熱捧
在剛剛過去的“五一”假期，荔灣新房市場出現(xiàn)銷售小高峰。合富研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“總價(jià)500萬元以內(nèi)、地段成熟且優(yōu)惠力度大”的剛需首改項(xiàng)目成為市場熱點(diǎn)。根據(jù)克而瑞廣佛監(jiān)測，在“五一”假期，新盤入市重塑樓市價(jià)格，總價(jià)200萬元至400萬元、400萬元至600萬元的產(chǎn)品比例擴(kuò)大至65%，剛改產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位。荔灣新房項(xiàng)目折扣力度主要集中在九六折，個(gè)別紅盤如保利珠江天悅價(jià)格則保持穩(wěn)定，優(yōu)惠力度與假期前持平。廣州中原研究發(fā)展部同樣指出，“五一”假期的市場狀況顯示客戶的需求正在重塑，從價(jià)格因素?cái)U(kuò)展到“好房子”層面，同時(shí)高規(guī)格配套，高舒適度的產(chǎn)品成為購房者首選。
新快報(bào)記者了解到，在“五一”熱銷的荔灣項(xiàng)目“力卷”性價(jià)比。據(jù)合富研究院監(jiān)測，在建的地鐵東沙站附近的保利珠江印象，加推總價(jià)400萬元內(nèi)的88㎡三房產(chǎn)品，周邊為星河COCO Park綜合體，“五一”假期成交約20套；新世界·天馥憑借成熟的“學(xué)鐵商”配套和高配裝標(biāo)，加推79㎡至139㎡三房至四房產(chǎn)品，假期成交超40套；力誠榕城灣則以“低門檻上車盤”的定位突圍，部分房源均價(jià)僅3萬元/㎡出頭，吸引了一些預(yù)算有限的購房者。
荔灣新房市場火爆，離不開區(qū)域價(jià)值的逐步兌現(xiàn)。商業(yè)配套上，白鵝潭萬象城、太古里兩大商業(yè)綜合體預(yù)計(jì)明年開業(yè)，目前廣建、太古和山姆等項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已封頂。有業(yè)內(nèi)人士指出，高端商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，不僅能提升區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，還將吸引更多的人才流入，引發(fā)更多購房需求。
鄧浩志表示，荔灣不少新盤都是“學(xué)鐵商”齊全的項(xiàng)目，舊改需求疊加商業(yè)升級(jí)，有可能進(jìn)一步提升去化速度?！霸搮^(qū)購房者傾向理性購房，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇房產(chǎn)，不希望有太大房貸壓力，近日公積金利率下調(diào)等政策將進(jìn)一步降低購房成本。對(duì)于開發(fā)商而言，精準(zhǔn)把握剛需、剛改需求，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷策略，推出對(duì)應(yīng)的緊湊戶型，將是在市場競爭中脫穎而出的關(guān)鍵?！彼f。
■新快報(bào)記者 何璐詩
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