國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1-3月宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。得益于政策效應(yīng)持續(xù)釋放，生產(chǎn)供給較快增長(zhǎng)，新質(zhì)生產(chǎn)力加快培育，國(guó)內(nèi)需求不斷擴(kuò)大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)均較上年全年有所加快。
地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步企穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅持續(xù)收窄，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新低，住宅待售面積迎來(lái)環(huán)比轉(zhuǎn)降。得益于中央和地方主管部門(mén)在供給側(cè)的有力調(diào)整，2025年一季度土地成交量?jī)H為新房交易量的六成左右，再加之收儲(chǔ)閑置用地和存量住房的推進(jìn)，房企和購(gòu)房者預(yù)期正在持續(xù)轉(zhuǎn)好。
基于中央部委明確穩(wěn)市場(chǎng)的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房?jī)r(jià)、庫(kù)存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積1.1億平方米、銷(xiāo)售額8222億元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以來(lái)，單月商品房銷(xiāo)售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3%，創(chuàng)近21個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月份，一二線(xiàn)城市交易規(guī)模持續(xù)同比增長(zhǎng)，北京、廣州、深圳、寧波、南京、蘇州等同比增幅均超過(guò)20%。北京核心區(qū)改善盤(pán)入市帶動(dòng)結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至超過(guò)50萬(wàn)平方米，一季度累計(jì)同比正增21%。3月房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，加之營(yíng)銷(xiāo)力度增強(qiáng)，29個(gè)重點(diǎn)城市3月平均開(kāi)盤(pán)去化率為45%，環(huán)比上升11pcts，同比上升19pcts，延續(xù)復(fù)蘇走勢(shì)。
2025年3月以來(lái)，中央部委多次明確發(fā)聲，將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，在賦能好房子建設(shè)的同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)于城市更新工作的支持，并在促消費(fèi)文件中首次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市。得益于中央政策面的有力扶持，以及地方政府在房貸額度、首付比例、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新等多方面的穩(wěn)市場(chǎng)政策護(hù)航，核心城市需求側(cè)指標(biāo)率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交總量同比增長(zhǎng)17%，3月份整體來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)迎來(lái)普漲。
在自然資源部的4月份例行新聞發(fā)布會(huì)上，公布了不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)，包括新建商品房轉(zhuǎn)移登記、存量商品房登記等房地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。其中存量商品房登記件數(shù)更是尤為關(guān)鍵，為當(dāng)下鮮見(jiàn)官方公開(kāi)披露的全國(guó)二手房交易規(guī)模數(shù)據(jù)。
2025年一季度，存量商品房（二手房）轉(zhuǎn)移登記同比大幅增長(zhǎng)34.7%，達(dá)到164.6萬(wàn)件。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2億平方米，大約219萬(wàn)套。相比一季度一手房的持續(xù)筑底而言，二手房市場(chǎng)率先發(fā)出了回穩(wěn)信號(hào)。
與克而瑞研究中心之前的判斷一致，得益于限售、限購(gòu)的解綁，以及以舊換新、帶押過(guò)戶(hù)等政策的推動(dòng)，作為大部分改善性需求的“發(fā)起點(diǎn)”以及更加適合剛需的“所見(jiàn)即所得+低總價(jià)門(mén)檻”。在交易規(guī)模指標(biāo)上，繼2024年率先企穩(wěn)之后，2025年二手房市場(chǎng)先一步迎來(lái)了大幅上漲，并拉動(dòng)2025年一季度一二手房成交總量達(dá)到383萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10%。2025年初房地產(chǎn)市場(chǎng)也正式迎來(lái)了交易規(guī)模的企穩(wěn)信號(hào)。
以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，3月份房?jī)r(jià)環(huán)比回落速度已收窄至0.2%以?xún)?nèi)。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅均繼續(xù)收窄，一手房價(jià)格同比下降5.0%，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，二手房?jī)r(jià)格同比下降7.3%，降幅更連續(xù)6個(gè)月同比收窄。其中，上海一手房?jī)r(jià)格上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%。
環(huán)比來(lái)看，3月份有34個(gè)城市一手房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，創(chuàng)2023年下半年以來(lái)的新高。一線(xiàn)城市新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)5個(gè)月處于正增長(zhǎng)區(qū)間，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，上海也是3月一手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高的城市，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市有24個(gè)，比上月增加6個(gè)，自2024年11月以來(lái)，一手房房?jī)r(jià)持平或上升的城市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月超過(guò)20個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，也比上月增加7個(gè)。
在3月份發(fā)布的2025年政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)住樓市股市”首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告總體要求，并指出房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)配置的重要部分，穩(wěn)資產(chǎn)價(jià)格可釋放財(cái)富效應(yīng)。隨后發(fā)改委發(fā)布提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案，首次在促消費(fèi)文件中強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，提出要更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求，促進(jìn)相關(guān)稅費(fèi)、公積金政策優(yōu)化，且兼顧供給側(cè)與庫(kù)存調(diào)降，要求加快實(shí)施城中村改造、舊改，推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)。
金融監(jiān)管總局明確：將加大個(gè)人消費(fèi)貸款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盤(pán)活力度，推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)被提到更為重要的位置上，預(yù)計(jì)年內(nèi)地方層面將進(jìn)一步落實(shí)“去庫(kù)存、松信貸、財(cái)稅補(bǔ)貼”舉措，穩(wěn)定居民價(jià)格預(yù)期，以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)價(jià)值重構(gòu)，支撐房產(chǎn)價(jià)格中樞，加強(qiáng)保交房，落實(shí)融資“白名單”等防風(fēng)險(xiǎn)舉措。得益于消費(fèi)端的金融和稅費(fèi)支持，以及加大庫(kù)存處置、減少土地供應(yīng)對(duì)供求預(yù)期的改善，越來(lái)越多城市正在迎來(lái)房?jī)r(jià)指標(biāo)的筑底信號(hào)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19904億元，同比下降9.9%。3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9184億元，同比下降10%，降幅較前2月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)投資下行的背后，是2025年初土地供求規(guī)模低位下行。一季度土地成交1.28億平方米，同比下降10%。這一方面是得益于財(cái)政預(yù)算進(jìn)一步減輕了地方土地財(cái)政依賴(lài)度，2025年地方政府性基金預(yù)算收入總量為11.4萬(wàn)億元，其中一半來(lái)自中央轉(zhuǎn)移支付和專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)收入，非土地出讓收入部分占比創(chuàng)歷史新高；另一方面也是得益于地方主管部門(mén)積極去庫(kù)存的決心，就已發(fā)布的供地計(jì)劃來(lái)看，2025年地方供地計(jì)劃平均同比下降20%。中央和地方進(jìn)一步緊縮供應(yīng)預(yù)期，加速促進(jìn)行業(yè)供求平衡。
就中期發(fā)展來(lái)看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也會(huì)延續(xù)低位。不過(guò)受到往期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時(shí)間會(huì)慢于新房銷(xiāo)售、一二手房?jī)r(jià)、新開(kāi)工、土地交易等指標(biāo)。對(duì)標(biāo)歷史行業(yè)投資-銷(xiāo)售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷(xiāo)售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。
展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會(huì)透露出的積極信號(hào)，以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格被放在更為重要的位置。年內(nèi)房地產(chǎn)將繼續(xù)迎來(lái)一系列政策利好：
需求側(cè)將進(jìn)一步釋放住房需求潛力，以建設(shè)“好房子”為主要抓手，支撐房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期向好，并通過(guò)加強(qiáng)城中村改造、財(cái)稅優(yōu)惠等政策持續(xù)支持居民改善住房條件；
供給側(cè)將進(jìn)一步改善庫(kù)存預(yù)期，在控制供地規(guī)模的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)細(xì)微板塊的供地結(jié)構(gòu)，并加快推進(jìn)存量房收儲(chǔ)和閑置土地回收工作；
在金融工具方面強(qiáng)化資金支持和風(fēng)險(xiǎn)管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付；并進(jìn)一步完善商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售流程中的基礎(chǔ)性制度，確保新建和在建項(xiàng)目的住房品質(zhì)和如期交付。
得益于當(dāng)前市場(chǎng)需求面反映出的積極信號(hào)，以及中央積極財(cái)政政策的支持，預(yù)計(jì)2025年各地主管部門(mén)將進(jìn)一步聚焦核心板塊改善供求預(yù)期，隨著土地、新房、二手房市場(chǎng)的熱度鏈條傳導(dǎo)和空間蔓延，“穩(wěn)市場(chǎng)示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現(xiàn)。
聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于中央部委明確穩(wěn)市場(chǎng)的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房?jī)r(jià)、庫(kù)存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。正如《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格可以釋放財(cái)富效應(yīng)，資產(chǎn)價(jià)格形態(tài)的改變可以提振消費(fèi)，促進(jìn)物價(jià)溫和回升。而消費(fèi)預(yù)期的改善，也勢(shì)必進(jìn)一步反哺房地產(chǎn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)。
預(yù)計(jì)2025年上半年商品房銷(xiāo)售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來(lái)單月住宅交易量的同比回正。
得益于提振消費(fèi)以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格等一系列舉措的推動(dòng)，大中城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)更多積極信號(hào)，一手房?jī)r(jià)指數(shù)的暖意也將加快向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)。
投資開(kāi)工方面，基于行業(yè)去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的階段性任務(wù)，土地市場(chǎng)將延續(xù)縮量提質(zhì)，施工面積也有望加快調(diào)降至與新房銷(xiāo)售更為匹配的規(guī)模，新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資仍將位于收縮調(diào)整周期，但得益于專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)、城中村改造的推進(jìn)，上半年同比指標(biāo)有望先一步迎來(lái)邊際改善。
文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
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