上周最大的國內(nèi)新聞是“停貸潮”，爛尾樓的業(yè)主集體停止償還房貸，冒著征信記錄受影響的風險止損維權。這種大面積的直接剛性抗爭比較少見，不過也是情理之中的事。

一套房往往需要兩三個家庭所有成員辛苦工作一輩子才能購買，如果明擺著爛尾了，誰還愿意白白辛苦一輩子呢。“房奴”還可以說是為了房，現(xiàn)在連房都沒有了，到底算是誰的奴呢？

為什么會出現(xiàn)“爛尾樓”？除了對于少數(shù)不法分子外，對于正經(jīng)開發(fā)商來講，“爛尾樓”不是“商業(yè)模式”（獨山縣的400億爛尾樓是某些人的商業(yè)模式），而是“事故”。

為什么最近會密集發(fā)生這么多事故呢？這和房地產(chǎn)“調(diào)控”分不開，特別是兩年前的“三道紅線”。

打個不一定恰當?shù)谋确?，飛機起飛后，別說它那幾箱油是借來的，哪怕是偷來的，也不能迫使它放油，更不能綁住飛行員的手腳不讓他們操作控制系統(tǒng)，不讓它迫降，這樣是會墜機的，飛機本身墜毀也罷了，關鍵是機上有乘客和機組，人命關天。

當務之急，各方面應該盡快想辦法讓飛機安全著落，分類施策，保交付，保市場主體。當然討論此種機型的設計、維修的問題也是必要的，但這不是最緊急的。

我國房地產(chǎn)市場在1992年南巡講話后開始全面發(fā)展，當時為了把市場搞起來，在制度設計上明顯偏向開發(fā)商。預售制是國際房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，不過我們的預售制比任何地方都對開發(fā)商有利、對購房人不利。

拿香港來講，預售通常不超過房價的三成。然后購房人要等到把交房后，才拿著房契向銀行申請貸款付按揭。也就是說，購房人只給開發(fā)商提供房價30%的融資，差不多就是建造費用。

而我們這里的購房人從預售開始就辦理銀行按揭貸款，也就是說購房人為開發(fā)商的全部費用提供了融資。而全部費用中最大的一塊是土地出讓金以及必須繳納的各種稅和費，占到七八成。開發(fā)商的凈利潤率其實并不高。

不過，為了獲得這些利潤，開發(fā)商并不需要投入多少資金。開發(fā)商支付一小部分土地出讓金后就可以用這個土地使用權做抵押擔保獲得銀行貸款，這當然也是國際慣例（雖然我們這里是土地的使用權而不是所有權）。有一段時間這種貸款被禁止，這顯然是不合理的。

但這和我們的特色預售制結合起來，就意味著，開發(fā)商不需要多少自有資金，就可以建造一個樓盤，“空手套白狼”。盡管利潤率不高，但是因為不怎么需要自有資金，所以權益回報率很高（凈利潤／權益）。只要能拿到地，弄到貸款，就是一本萬利的生意。規(guī)模擴大沒有制約因素，可以迅速做成“宇宙第一大企業(yè)”，比如某大。

在監(jiān)管方面，為了確保?？顚Ｓ?，香港的預售資金放在一個獨立的銀行賬戶里，不同的項目有設不同的賬戶，由第三方保管（escrow account），一般是律師行，每次開發(fā)商要提取資金，律師行會驗證是否達到了事先規(guī)定的里程牌，達到了，授權銀行，銀行才可撥付。我們這里是由房管局保管監(jiān)控，銀行獲得房管局批示就撥付。前一陣我們看到某地銀行和房管局互掐，很能說明問題。

總之，我們的飛機從一開始在設計方面、維修方面就有根本性的問題，后來的修修補補造成了更大的問題。不過取消預售制不是解決問題的辦法，更不是眼下應該采取的行動。當務之急是讓飛機安全降落，保交房，救濟市場主體。然后該追債追債，該追責追責，該完善設計完善設計。不管怎樣，要按市場規(guī)律辦事，要講科學。不講科學，是早晚要栽大跟斗的。

最后看一句喬治·奧威爾（George Orwell）的名言：

Who controls thepast controls the future. Who controls the present controls the past.

控制過去的人控制未來?？刂片F(xiàn)在的人控制過去。