樓市正在經(jīng)歷“冰火兩重天”！

盡管基本面疲軟，但核心城市優(yōu)質(zhì)地段豪宅，仍然搶手。

前不久，上海單套4000萬(wàn)—6000萬(wàn)的豪宅“凱德·茂名公館”遭哄搶?zhuān)?5分鐘100%去化，賣(mài)出31億。

此前，單套3000萬(wàn)—5000萬(wàn)的上海中?！ろ槻晾铮_(kāi)盤(pán)售出196.5億元，刷新全國(guó)樓市開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。

每一次全國(guó)行情轉(zhuǎn)向，上海都扮演領(lǐng)頭羊角色。

這波豪宅熱，成都表現(xiàn)同樣搶眼。

5月份，麓湖·云岸、蔚藍(lán)卡地亞、華潤(rùn)·錦宸府等高端豪宅，銷(xiāo)售火熱。

其中，麓湖·云岸110套房源，157號(hào)已清盤(pán)，還有500余組“富裕家庭”，拿著“愛(ài)的號(hào)碼牌”在風(fēng)中凌亂。

華潤(rùn)·錦宸府競(jìng)爭(zhēng)更激烈，1426名通過(guò)復(fù)核的購(gòu)房者，爭(zhēng)搶86套千萬(wàn)級(jí)房源，中簽率只有6%！

一句話(huà)，豪宅根本不夠賣(mài)，有錢(qián)搶不到！

為什么樓市疲軟之下，富人卻逆市出擊，爭(zhēng)搶“核心資產(chǎn)”？

01

這一輪“豪宅熱”，主要基于以下5大邏輯：

1、政策邏輯：重大利好不斷出臺(tái)，樓市逐步見(jiàn)底。

隨著利率、首付、取消限購(gòu)等一系列重大利好政策出臺(tái)，樓市已逐漸見(jiàn)底。

“決策層”對(duì)提振市場(chǎng)的決心“空前”，房地產(chǎn)如果不能企穩(wěn)，仍然還有持續(xù)輸出“新政”的空間。

不少富人認(rèn)為，在利率、首付都降至歷史最低背景下，市場(chǎng)正在觸底，部分機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

2、資產(chǎn)配置邏輯：資產(chǎn)荒時(shí)代，豪宅仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

富人痛點(diǎn)在于：如何進(jìn)行資產(chǎn)配置，確保財(cái)富不縮水。

利率下調(diào)，股市充滿(mǎn)不確定性，連“價(jià)值恒久遠(yuǎn)”的茅臺(tái)也“跌跌不休”，如何讓財(cái)富“保值增值”？

有私募基金一哥之稱(chēng)的但斌，前段時(shí)間在社交媒體發(fā)問(wèn)：未來(lái)十年，500萬(wàn)投資什么才是最好選擇。

投資標(biāo)的包括黃金、股票、茅臺(tái)、核心城市房產(chǎn)等。

最終，但斌自己的回答是“傾向于核心地段房產(chǎn)”。

這很能代表富人投資邏輯：優(yōu)質(zhì)地段“核心資產(chǎn)”，仍是長(zhǎng)期投資最佳標(biāo)的。

3、產(chǎn)品邏輯：產(chǎn)品迭代，資產(chǎn)置換窗口打開(kāi)

去年以來(lái)，新房產(chǎn)品迅速迭代，T2、私梯入戶(hù)、高得房率……席卷市場(chǎng)，產(chǎn)品革命蔚然成風(fēng)，二手房面臨淘汰壓力。

當(dāng)前新房好比iPhone15，二手是iPhone6，有了新款，老款很難不跌價(jià)。

產(chǎn)品置換邏輯，形成這波“豪宅熱”。

4、賽道邏輯：住房飽和，只有豪宅賽道還有機(jī)會(huì)

經(jīng)過(guò)這輪調(diào)整，明白人都知道，房地產(chǎn)銷(xiāo)量不會(huì)再回巔峰。

樓市必然經(jīng)歷“從普漲到分化”，未來(lái)只有少數(shù)“核心資產(chǎn)”仍有投資價(jià)值。

這一客觀規(guī)律，促成“核心資產(chǎn)”爭(zhēng)搶熱。

5、周期邏輯：全球降息周期降至，新一輪財(cái)富分配開(kāi)啟

現(xiàn)在我們已處于降息通道，今年國(guó)內(nèi)已降息3次。

國(guó)際市場(chǎng)，本月6日歐洲央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是2019年以來(lái)，歐洲央行首次降息。

這意味著，歐洲很可能邁入降息通道。

敏銳的富人意識(shí)到，持續(xù)降息意味著經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)始改變，資金必須尋找安全通道，作為核心資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)豪宅，再次被“盯上”！

“擁抱核心資產(chǎn)”成為富人共識(shí)，接下來(lái)最重要的問(wèn)題是，什么才是“核心資產(chǎn)”？如何找到它？

02

“核心資產(chǎn)”一定位于城市核心地段，價(jià)值得到市場(chǎng)公認(rèn)，白鷺灣就具備這樣的實(shí)力。

1、金融城“下一站”，走出獨(dú)立行情。

金融城作為成都樓市極核，早已開(kāi)發(fā)殆盡，白鷺灣則是接力金融城的“下一站”。

在白鷺灣F4帶動(dòng)下，臨近的潘家溝（又被稱(chēng)為“林家壩”，下同）價(jià)值迅速攀升，中鐵建、金茂分別創(chuàng)下2.24萬(wàn)/㎡、2.45萬(wàn)/㎡地價(jià)新高。

白鷺灣價(jià)值進(jìn)一步夯實(shí)，跑出獨(dú)立行情。

2、走紅是結(jié)果，內(nèi)因是“實(shí)力”。

對(duì)于白鷺灣的走紅，業(yè)內(nèi)人士不會(huì)感到意外，畢竟“實(shí)力硬核”。

①主城罕見(jiàn)低密組團(tuán)

整個(gè)白鷺灣板均為低密住宅，無(wú)論此前F4，還是即將登場(chǎng)的雍景·白鷺灣，都是1.5超低容積率，具備打造高端豪宅條件。

②世界前沿產(chǎn)業(yè)護(hù)航

產(chǎn)業(yè)對(duì)一個(gè)板塊的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。

白鷺灣科技生態(tài)園總投資約200億元，被認(rèn)為是“舉全錦江區(qū)之力發(fā)展”，規(guī)劃之初便錨定了世界前沿的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：以AI創(chuàng)新應(yīng)用為主方向，聚焦智慧醫(yī)養(yǎng)、智慧交通等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

③生態(tài)本底“鬧中取靜”

雖然成都不缺公園，但是像白鷺灣濕地公園環(huán)繞住宅，規(guī)模如此大的少之又少。

作為環(huán)城生態(tài)帶的一部分，白鷺灣濕地公園規(guī)劃面積約2萬(wàn)畝，在此居住可鬧中取靜，尋得一方寧?kù)o。

④名校加持“教育為先”。

錦江區(qū)名校優(yōu)勢(shì)在白鷺灣完美展現(xiàn)，雍景·白鷺灣門(mén)口便是幼兒園、小學(xué)，周邊還有鹽道街小學(xué)（規(guī)劃）、川師附中（規(guī)劃）、師大一中、嘉祥外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等名校加持。

3、百畝低密大盤(pán)，白鷺灣上演“壓軸大戲”

令人遺憾的是在白鷺灣F4售罄后，白鷺灣斷供近一年，雍景·白鷺灣自然吸引了全城高端客群的目光。

畢竟，從目前來(lái)看，白鷺灣沒(méi)有新住宅用地入市，雍景·白鷺灣將上演白鷺灣“壓軸大戲”。

白鷺灣無(wú)論是容積率、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、學(xué)區(qū)每一項(xiàng)，都具備第一梯隊(duì)實(shí)力，這讓它綜合實(shí)力“遙遙鄰先”。

03

白鷺灣地段價(jià)值已很清晰，但雍景·白鷺灣的地塊價(jià)值，真正看懂的人，還不多。

1、首先，100畝的規(guī)模，非常少見(jiàn)。

在小地塊為主的今天，100畝純住宅非常少。

統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去兩年，主城近200宗土拍中，只有8宗百畝地，其中純住宅用地只有4宗。

百里挑一，名副其實(shí)。

2、1.5超低容積率，天生“豪宅胚子”。

雍景·白鷺灣不僅有百畝規(guī)模，還有1.5超低容積率的優(yōu)勢(shì)，主城難逢對(duì)手。

對(duì)比市面上主城百畝大盤(pán)：

可見(jiàn)，雍景·白鷺灣打造高端大盤(pán)的先天優(yōu)勢(shì)明顯！

3、資源價(jià)值，成就豪宅的“終極武器”

豪宅，最終的價(jià)值，一定是占據(jù)“稀缺資源”，不可復(fù)制。

麓湖的水，造就獨(dú)一無(wú)二的水城建筑；文儒德直面錦城湖的視野，在大佬林立的金融城“獨(dú)樹(shù)一幟”；新希望D10城市天際線(xiàn)，成為最大賣(mài)點(diǎn)；草堂之春一街之隔的浣花溪成就經(jīng)典……

雍景·白鷺灣，距離萬(wàn)畝白鷺灣生態(tài)公園“零距離”，真正兌現(xiàn)“出則繁華，入則寧?kù)o”的理想生活。

不可復(fù)制的資源，這才是豪宅溢價(jià)的“終極武器”。

百畝，純住宅，低密，直面萬(wàn)畝生態(tài)公園……集齊“明星級(jí)豪宅”所有要素。

04

產(chǎn)品上，雍景·白鷺灣采用“6層真洋房+上下純疊墅”的組合，主城罕見(jiàn)！

為什么同行不能做？不是不想做，而是“條件不允許”。

強(qiáng)如國(guó)民神盤(pán)“麓湖生態(tài)城”，面對(duì)4.0/5.0容積率，不少組團(tuán)也只能做3T3高層，這就是條件約束。

不是說(shuō)麓湖不好，而是地塊條件決定做什么。

1、6層真洋房+純疊拼，還原高端度假生活！

6層建筑形態(tài)，大多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇做“三疊拼”，為什么？

因?yàn)?，疊拼別墅相比洋房，理論上貨值更高。

但雍景沒(méi)有選擇最大貨值做法，而是從產(chǎn)品舒適度和實(shí)用性出發(fā)，選擇6層洋房，主城已等太久。

疊拼別墅，近些年幾乎清一色“三疊拼”，雖然進(jìn)行升級(jí)改造，但相比上下疊的純別墅，還是差點(diǎn)意思。

下上純別墅，還原“有天有地有花園”的高奢生活。

2、畝均不到5戶(hù)，豪宅中的少數(shù)派

豪宅一定是對(duì)資源的占有，既是外部資源，更是內(nèi)部空間。

由于選擇6層真洋房+上下純疊拼，整個(gè)百畝大盤(pán)，一共僅483戶(hù)。

平均每畝不到5戶(hù)，雍景·白鷺灣對(duì)資源的極致占有，即便在高手林立的豪宅市場(chǎng)，也十分顯眼。

3、定制玻璃“顏面”，“含景量”遙遙領(lǐng)先

雍景·白鷺灣立面采用現(xiàn)代致雅美學(xué)風(fēng)格，整個(gè)建筑大氣美觀。

通過(guò)“大面積定制玻璃”設(shè)計(jì)，把白鷺灣萬(wàn)畝風(fēng)光引入室內(nèi)，“含景量”遙遙領(lǐng)先。

從公園回到家中，穿過(guò)小區(qū)內(nèi)名貴植物鋪就的景觀，經(jīng)過(guò)地上地下雙入戶(hù)大堂，奢華酒店歸家質(zhì)感，儀式感滿(mǎn)滿(mǎn)。

4、滿(mǎn)分“戶(hù)型”，洋房的創(chuàng)新&顛覆

176㎡端廳，入門(mén)戶(hù)型也“封神”！

176㎡戶(hù)型為套四三衛(wèi)，端廳設(shè)計(jì)。

核心優(yōu)勢(shì)：

①270度端廳設(shè)計(jì)，落地窗引景入室。

端廳近兩年很流行，此前我們多次講過(guò)，能否做端廳不僅和戶(hù)型面積相關(guān)，還和窗外風(fēng)景有關(guān)。

該端廳，客廳面寬7.8米，足夠?qū)挼臉情g距，保證視野良好，窗外萬(wàn)畝公園風(fēng)景一覽無(wú)余。

②四室三衛(wèi)，豪宅標(biāo)配。

套房的多少?zèng)Q定豪宅檔次，雙套房+公衛(wèi)的設(shè)計(jì)，是品質(zhì)生活的保障。

③一梯兩戶(hù)，電梯入戶(hù)。

雖然是1T2，但6層洋房實(shí)際只有10戶(hù)業(yè)主使用一部電梯，相比高層的2T2戶(hù)，人均電梯擁有量更高。

總的來(lái)說(shuō)，這是一款“零缺陷”滿(mǎn)分戶(hù)型，176㎡面積控制很好，沒(méi)有浪費(fèi)，達(dá)到同類(lèi)競(jìng)品200㎡尺度。

199㎡大橫廳，空中墅級(jí)洋房

199㎡戶(hù)型為套四三衛(wèi)，大橫廳設(shè)計(jì)。

①超大主臥+雙主臥系統(tǒng)

約50㎡雙開(kāi)門(mén)主臥套房系統(tǒng)，通常300㎡以上豪宅才會(huì)出現(xiàn)的雙開(kāi)門(mén)主臥，氣場(chǎng)瞬間拉滿(mǎn)。

雙主臥朝南，享受充足陽(yáng)光和公園景觀，對(duì)小孩或者老人都十分友好。

②約8米大橫廳+約10米超大陽(yáng)臺(tái)

大橫廳+超大陽(yáng)臺(tái)，構(gòu)成休閑娛樂(lè)空間。

特別是陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度約10米，寬度達(dá)到約2米，客廳陽(yáng)臺(tái)竟然達(dá)到約20㎡，同類(lèi)產(chǎn)品中獨(dú)一檔。

同時(shí)，該戶(hù)型配置雙陽(yáng)臺(tái)，擁有更多擴(kuò)展空間，堪稱(chēng)空中墅級(jí)洋房。

③奢華配置，高級(jí)質(zhì)感。

洋房產(chǎn)品配置品牌入戶(hù)大門(mén)、恒溫供水系統(tǒng)、人體工學(xué)隱藏式拉手、巖板電視背景墻等一系列設(shè)計(jì)，物超所值。

別墅方面戶(hù)型信息較少，但上下純疊拼的產(chǎn)品形態(tài)，注定是主城最后珍藏。

05

最后，雍景·白鷺灣還有額外驚喜。

大家都知道，去年底成都已經(jīng)全面取消限價(jià)，帶來(lái)的結(jié)果是“核心地段”價(jià)格持續(xù)上漲。

雍景·白鷺灣由于拿地時(shí)限價(jià)尚未取消，清水房銷(xiāo)售限價(jià)3.4萬(wàn)/㎡，加上裝修預(yù)計(jì)在4萬(wàn)/㎡左右，按照當(dāng)前市場(chǎng)，保守預(yù)估也有1萬(wàn)/㎡的價(jià)差。

隨著去年底限價(jià)全面取消，這很可能是最后一次拿到超大“剪刀差”的機(jī)會(huì)。

如何理解雍景·白鷺灣的超大“剪刀差”？

限價(jià)取消后，表現(xiàn)最搶眼的當(dāng)屬“金融城-潘家溝-白鷺灣-三圣鄉(xiāng)”所構(gòu)成的“城南黃金3.5環(huán)”高端置業(yè)帶。

前面講了，金融城三期華潤(rùn)·錦宸府近5萬(wàn)/㎡單價(jià)，中簽率僅個(gè)位數(shù)。

隨著華潤(rùn)·錦宸府售罄，還有幾千組高端客戶(hù)，有錢(qián)買(mǎi)不到房，不約而同把目光轉(zhuǎn)向“雍景·白鷺灣”。

相比金融城，雍景·白鷺灣有以下四大優(yōu)勢(shì)：

①相比錦宸府等新盤(pán)，雍景·白鷺灣有大盤(pán)、低密、生態(tài)好的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

②1.5超低容積率，非常適合打造高端豪宅。

③白鷺灣產(chǎn)業(yè)確定性強(qiáng)，白鷺灣科技生態(tài)園承擔(dān)“再造一個(gè)產(chǎn)業(yè)錦江”引領(lǐng)角色，日前全國(guó)首個(gè)鴻蒙生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)掛牌，再次狠狠“秀一把肌肉”。

④金融城雖然好，但已經(jīng)沒(méi)有新地，城南一號(hào)、譽(yù)峰、文儒德等二手幾乎都在6萬(wàn)/㎡以上，加上產(chǎn)品“代差”，雍景·白鷺灣成為金融城業(yè)主換房首選。

再看潘家溝，產(chǎn)品集中在140㎡上下，適合改善客群；白鷺灣定位高端豪宅，區(qū)域內(nèi)均為大平層、別墅，板塊能級(jí)高。

三圣鄉(xiāng)相比白鷺灣距離金融城更遠(yuǎn)，能享受到的紅利有限。

即便如此，6月25日三圣鄉(xiāng)駙馬板塊土拍仍引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)，成交樓面價(jià)達(dá)2.03萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)在4萬(wàn)/㎡左右。

可以看到，在“城南黃金3.5環(huán)”高端置業(yè)帶，白鷺灣和金融城各有優(yōu)勢(shì)，屬于第一梯隊(duì)，價(jià)格應(yīng)當(dāng)比潘家溝和三圣鄉(xiāng)更高。

橫向?qū)Ρ龋?/strong>三圣鄉(xiāng)錦江賦部分房源4萬(wàn)/㎡，潘家溝金茂地王（樓面價(jià)2.45萬(wàn)/㎡）沖擊4.5萬(wàn)/㎡，雍景·白鷺灣合理定價(jià)應(yīng)在5萬(wàn)/㎡。

由于限價(jià)原因，雍景·白鷺灣售價(jià)大約會(huì)在4萬(wàn)/㎡（含裝修），如此大“剪刀差”或許又將引發(fā)全城爭(zhēng)搶。

令人遺憾的是，雍景·白鷺灣一共僅有483戶(hù)，考慮到城市核心土地的局限性，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，很可能僅此一例。

「往期測(cè)評(píng)」

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